首尔首次购房者正在明显增加。法院登记信息广场数据显示，今年7月首次在首尔购买集合建筑并申请所有权转移登记的买家达到7552人，比6月增加4.7%，创下自2021年11月以来4年8个月的最高水平。更明显的是，30多岁成为这轮首次购房潮的主力，占全部买家的57%。
进入2026年以来，首尔首次购房人数整体保持上升趋势。1月为6554人，4月增加到7341人，5月一度回落至6479人，但6月又回升到7210人，7月继续增加到7552人。也就是说，尽管月度数据有波动，但首次置业需求并没有明显降温。
相比投资客，这部分买家的需求更加接近实际居住。首次购房者通常没有现有住房可以出售换房，因此对首付、贷款额度和月供压力更加敏感。现在人数不断增加，也说明部分原本继续租房观望的人，开始提前作出买房决定。
30多岁成为最积极的买房群体
从年龄来看，30多岁是首尔首次购房最活跃的人群。7月共有4302名30多岁买家首次购房，占全部7552人的57%；40多岁为1401人，占18.6%，排名第二。
这一年龄结构其实很符合首尔目前的住房需求。30多岁往往处在结婚、生育或者家庭规模扩大的阶段，同时也已经积累了一定收入和存款，因此最容易从租房转向首次置业。
另外，韩国针对首次购房者的贷款政策也提供了一定支持。生涯首次购房者在符合条件的情况下，可以适用相对较高的住宅抵押贷款比率，因此和已经持有住房的人相比，贷款空间更大。
这种政策优势在房价持续上涨的环境下更容易放大。对一部分30多岁买家来说，真正影响决定的已经不只是“现在价格高不高”，而是担心继续等待后，未来需要付出更高的首付和贷款成本。
今年4月时，首尔首次购房者也曾达到7341人，当时同样有超过57%的买家来自30多岁，而且购房需求主要集中在首尔中低价区域。
首次购房需求更多流向外围区域
从地区来看，7月首次购房者并没有主要集中在江南等高价区域，而是更多进入价格负担相对较低的首尔外围地区。
恩平区首次购房者达到844人，在首尔25个自治区中最多；其次是芦原区608人、江西区526人、松坡区458人、九老区413人。
这组数据很能说明首次购房者的选择逻辑。对于预算有限的年轻家庭来说，江南、瑞草以及核心区域的新建公寓价格门槛过高，即使贷款条件较好，首付压力仍然很大。因此，交通条件尚可、房价低于核心区的外围区域更容易成为第一套房的落脚点。
尤其是恩平、芦原、江西等区域，长期以来就是首尔首次置业和中等收入家庭较集中的地区。此前4月首次购房数据上升时，芦原、江西、恩平等中低价区域也已经表现出较强买盘。
值得注意的是，这里面也有松坡区这样的相对高价区域。说明首次购房需求并不是单纯只买便宜房子，而是随着家庭收入、贷款能力和具体房源不同，也存在向部分热门住宅区扩散的情况。
房价上涨让部分买家不愿继续等
推动首次购房者增加的一个重要背景，是首尔房价持续上涨。
韩国房地产市场今年以来并没有出现明显回落，尤其首尔部分区域价格持续走强。在这种情况下，原本准备继续等待的人很容易产生一种现实判断：如果房价每个月都在涨，现在不买，未来可能需要更多资金才能进入市场。
这种心理在首次置业者中尤其明显。因为他们本身没有房产可以对冲价格上涨，一旦首尔整体房价继续走高，租房者和无房家庭需要承担的是完整的涨价幅度。
今年4月首次购房人数大增时，韩国媒体已经分析过类似现象。当时除了首次购房贷款优势之外，多套房持有者出售房源增加，以及全租价格上涨，也共同推动了一部分租客转向买房。
现在7月人数进一步升至7552人，说明这种需求并没有消失。
对首次购房者来说，如果租金尤其是全租保证金不断上涨，每个月继续租房的成本也在增加。一旦租房和买房之间的资金差距缩小，部分家庭就会更愿意利用贷款提前置业。
全租市场的不安也在推高购房意愿
首尔首次购房增加的另一个背景，是租赁市场本身也不够稳定。
韩国全租制度下，租客往往需要一次性准备较大金额的保证金。如果全租房源减少、保证金继续上涨，原本打算再租几年的人就会重新计算：继续追加保证金，还是把这部分资金直接用于购房首付。
此前韩国房地产市场已经出现过类似情况。4月首次购房人数升至7341人时，就有分析认为，全租房源减少和保证金上涨，使部分租客开始利用贷款能力购买此前价格涨幅相对不高的中低价住宅。
这也是为什么当前首尔的首次购房潮，更多表现为“刚需提前进场”，而不是高价住宅全面火热。买家首先考虑的仍然是自己能否承担首付、月供以及通勤距离，因此外围区域的中低价住房更容易承接这部分需求。
从目前的数据看，30多岁正在成为首尔住房市场中最明显的新增购买力量。房价没有回落、全租负担继续增加，再加上首次购房贷款条件相对有利，让越来越多人开始认为继续等待的成本可能更高。
但7552人的新高并不意味着首尔所有区域都进入全面抢购状态。现在更明显的趋势，是预算有限的首次置业者正在向恩平、芦原、江西等价格相对可以承受的区域集中。接下来如果首尔房价和全租价格继续上涨，这种由30多岁主导的首次购房需求，很可能还会维持一段时间。
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