“以前有天台，有田可以种菜，”在广州凤秀家园的楼下，几位头发花白的阿婆闲聊着。搬进高楼4年，田没了，开支多了——“以前在村里什么费都不用交”。生活习惯的剧烈转变，让她们至今难以适从。
凤秀家园是位于广州增城的一个超大型回迁安置房社区，总建筑面积72万平方米，住着超4000户家庭、上万居民。而从村民到城市居民的转变，从来不止是搬进楼房这么简单。
四年间，这里的物业管理走过了“政府全额兜底—市场化物业进场—欠费百万撤场—国企接管”的曲折路径。类似的“物业阵痛期”，广州不少回迁小区都不同程度经历过，也都在摸索中寻找破局之道。
“洗脚上楼”四年来的物业波折
凤秀家园的由来，始于2019年前后广州科教城建设的征地拆迁。2022年6月小区交付，朱村街下辖凤岗村、秀山村的村民首批“洗脚上楼”，小区名称“凤秀”也正来源于此。
交付之初，为保障村民平稳“上楼”，政府设置了“免费缓冲期”——从2022年6月至2024年7月，物业费由朱村街道办支付。
但是免费期一结束，问题迅速暴露。2024年8月，深圳市宝生物业集团有限公司进场，收取1元/㎡·月的物业费。这几乎是广州同类小区的“地板价”。
然而，小区物业费收缴率长期偏低，直到今年4月30日物业撤场时，不到两年时间，业主累计欠费超百万元。
物业撤场后，小区一度陷入垃圾遍地、电梯停摆、停车场漆黑一片的状态。有居民回忆道：“连锻炼设施都散发着浓厚的尿臭味，都得捂着鼻子走。”
为何不愿缴费？
为什么连1元/㎡·月的物业费都收不上来？最直观的，是建设质量的历史欠账。
记者实地走访看到，尽管新物业已集中整治一段时间，小区主路基本干净整洁，但早期留下的硬伤仍随处可见：公共区域大面积采用红砖铺装，路面尽是凸起、松动、塌陷，下雨天一脚踩下去泥水直接溅满裤腿。“这里经常有老人和小孩被绊倒，”一位带着孙女的阿姨告诉记者，就在采访前夜，有一位老人因路面不平，被摩托车撞倒摔伤。业主林女士（化姓）说，自己5岁的孩子骑车摔倒后，至今不敢再碰自行车。
更深层的原因是遗留的利益承诺待兑现。多位受访村民表示，拆迁时承诺每人10平方米的商铺面积，至今没有完全落地，导致缴纳物业费用的意愿较低。
“以前在家还能种田，多少有份收入。现在田没了，商铺的收益也没拿到，还要额外往外掏钱。”一位村民坦言。
针对这一问题，朱村街道办工作人员回应，按照拆迁协议约定，每名安置户成员享有10平方米安置商铺面积，但结合现商铺的实际建筑情况，如不同楼层、位置、户型以及公摊面积等因素，无法将商铺产权独立办理到个人。经多次会议商讨，为避免商铺长期闲置造成集体资产浪费，目前两村村委拟定方案将全部商铺划归合作社集体名下。后续村委将开展入户签署工作，待签署率通过后，将协调相关部门办理产权登记。
最难以消解的，是延续了大半辈子的生活惯性。从独门独院、有天有地的农村自建房，搬进高层电梯小区，但在他们的经验里，从来没有为电梯维保、公共照明、小区绿化付费的概念，观念的鸿沟难以短期填平。
国企进场，改变悄然发生
物业亏损撤场的紧急关头，两村村委会委托区属城投集团旗下的全资子公司——广州增投物业服务有限公司（以下简称“增投物业公司”）应急临管。此前，该公司已承接凤秀家园内6栋教师公寓的物业服务，对小区情况相对熟悉。
7月下旬，增投物业公司通过公开招投标正式中标。“我们也是临危受命来接管的。”凤秀家园物业服务中心相关负责人介绍，全面接管后，物业费维持1元/㎡·月不变。制度层面的兜底安排也已落地——对于逾期未缴纳物业费的业主，以扣除户内相关分红的方式支付。
随着国企物业全面接管，一度在失序边缘的凤秀家园出现了一连串新变化：出入口、大堂、电梯等区域焕然一新；草坪恢复整洁；夜晚照明恢复、地下车库干净……“归家动线”集中翻新整治，有住户感叹“终于有个像样的小区”。
针对业主最关切的红砖路面安全隐患，物业负责人坦言，因改造涉及金额较大，需依规启动住宅专项维修资金，流程相对复杂，目前联动街道、村委推进前期筹备。与此同时，开展全域破损点位摸排登记，联合专业机构开展改造可行性调研。“这是一项长期工程。”该负责人透露，后续还计划推行人车分流，从源头减少车辆对路面的破坏，保障出行安全。
向好的变化正悄然显现：尽管尚未催费，但已有十几户业主主动上门缴纳，其中有老年业主专程到服务中心表扬并主动交费。多位受访业主也坦言，愿意给新物业一些时间，看看后续的实际变化。
观念与产权：
回迁社区治理的深层根源
凤秀家园的遭遇并非孤例。多年来，随着广州城市更新、重点项目征拆的持续推进，一批大型回迁安置社区陆续交付，几乎都不同程度经历过类似的“物业阵痛期”，而多个村社也在摸索破局路径。
在收费难题上，有村社尝试将物业费缴纳与集体分红挂钩：对无故欠缴的业主，从其年底集体分红中直接扣划相应费用，用于保障物业正常运转；有经济强村成立了由村集体经济控股的物业管理公司，实行“村民管村民”的模式，同时通过集体经济收益补贴部分公共区域维护费用，减轻了村民的物业费负担；针对回迁社区“一户多房、出租率高”的特点，有村社探索“按实际居住面积缴纳物业费”，即住多少承担多少，不住不交，出租的由租客出钱，尽量不占用集体分红资金。
司法层面也在提供支撑。近年，广州市白云区法院曾审结一起案件：一名社员因拒缴物业费，被村集体按照经民主程序修订的章程停发了股份分红。法院一审、二审均支持了村集体的做法，认定“不履行义务则不享有权利”，为“物业费与分红挂钩”的制度安排提供了司法裁判支持。
拥有20年广州物业管理经验的资深业内人士分析，回迁小区治理的核心难题，在于村民“洗脚上楼”后付费观念难以快速转变，叠加拆迁相关历史诉求，矛盾容易集中投射到物业身上。
“目前广州回迁房小区市场化运营效果不佳。”该人士直言，市场化物企天然存在逐利导向，面对收缴难题容易压缩运维投入，陷入“收费困难—服务缩水—缴费意愿持续走低”的恶性循环。相比之下，区属国企物业兼具民生兜底职能，能够持续投入资源，更容易联动街道、村社协同治理，是现阶段较为合适的过渡选择。他认为，长远来看，依靠党建引领、培育社区本土文化、引导居民参与小区共建，循序渐进转变观念，逐步培养起业主“花钱买服务”的意识，或许是回迁社区的长效治理方向。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎认为，针对广州回迁安置社区的治理困境，当务之急是先搭建多方协同的完善治理框架：村集体应该配合物业公司催缴管理费，并利用分红划拨费用修缮小区；物业公司应该配合业主成立业委会，逐步从半市场化的“村管理”走向全市场化的“物业管理”。
彭澎进一步指出，从更长远更普遍的视角看，部分回迁安置房治理失序的深层根源在于产权性质。从长远来看，对于那些具备条件的回迁项目，政府应该鼓励、指引回迁安置房补缴地价，完善相关手续，向普通商品房转化。“产权清晰、能交易，业主才有更强动力去维护资产价值，物业公司才有更有效的收费约束手段，才能真正实行全面市场化管理。”
| 羊城晚报、金羊网、羊城派文图 | 李海婵、实习生 蔡俊林编辑 | 谢杨柳校对 | 刘媛元审签 | 周乐瑞
