（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2019年6月3日，张先生与李建国、王秀兰夫妇及其子李辉（三人系同一家庭成员）签订《宅基地永久转让协议书》，约定以50万元价格受让位于某村的一块空闲宅基地（面积约304平方米）。协议声称可“永久使用”“遇拆迁补偿归买方”，并承诺协助办理后续手续。
张先生非该村集体经济组织成员。签约后，他依约支付50万元，并在该地块上拆除原有围墙，开始建设房屋基础及部分墙体。施工期间，因修建北侧院门与邻居发生纠纷，工程被迫停工，房屋未能完工。
后张先生得知，农村宅基地不得向非本集体成员转让，该协议涉嫌违法。遂起诉至法院，请求：
确认《宅基地永久转让协议书》无效；
返还50万元转让款及利息；
赔偿建房损失7.3万余元。
李家三人同意返还50万元，但提出反诉，要求张先生返还土地、清除地基、恢复原状，并支付所用红砖折价款。
经法院委托鉴定，已建工程造价为73,566.84元。
二、裁判结果
法院判决：
确认双方签订的《宅基地永久转让协议书》无效；
李建国、王秀兰、李辉于十日内返还张先生50万元，并支付利息（自起诉日起按LPR计算）；
李家三人赔偿张先生建房损失36,616.55元（按50%过错比例承担）；
张先生返还涉案宅基地、地上物及未使用的红砖，并支付已用红砖折价款5.2万元、围墙拆除补偿8,000元；
驳回其他诉讼请求。
三、法院说理
法院认为：
宅基地使用权具有身份专属性，仅限本集体经济组织成员享有。张先生非本村村民，双方转让宅基地的行为违反法律强制性规定，合同自始无效。
合同无效后，双方应互相返还财产：李家返还50万元，张先生返还土地及地上物。
双方均有过错：李家明知宅基地不得对外出售仍转让；张先生作为完全民事行为能力人，未审查自身资格即签约建房。过错比例酌定为各50%。
建房损失属于“信赖利益损失”，应按过错比例分担。已建工程虽未完工，但实际发生，经鉴定可作为损失依据。
恢复原状（如重建围墙、清除地基）成本过高、显失公平，且双方已就红砖、围墙等达成折价补偿合意，故不予支持“恢复原状”诉求。
四、律师提示
本文由北京房产律师靳双权律师团队整理，旨在提醒大家。
“永久转让”是伪命题：宅基地所有权归集体，使用权不得买卖、赠与给非成员，“永久使用”“可建房”等承诺均属无效。
非本村人购宅基地，100%合同无效：无论协议如何包装，只要买受人非集体经济组织成员，法院一律认定无效。
建了房也不等于能留下：即便投入数十万建房，一旦合同无效，房屋可能需拆除或折价返还，损失按过错分担。
卖方返还款项≠买家无损：虽然50万本金可退，但利息、建房成本、机会成本往往难以全额追回。
切勿轻信“村里同意”“有关系能办证”：村委会无权处分宅基地对外转让，所谓“内部操作”无法对抗国家法律。
建议：凡涉及农村宅基地、集体土地上的“买卖”“长期租赁”“合作建房”，务必先咨询专业律师，避免“钱地两空”。
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