现在楼市最大的问题，不是限购松不松，也不是利率降不降，而是两个字：不敢。
老百姓怕的不是买房，怕的是买完就成了接盘侠。姚洋的话扎心但精准：楼市持续下跌要找病根，病根就是老百姓的期望。
大家普遍预期房价还要跌，那我现在冲进去，未来亏钱，谁愿意？
很多人反驳说我们房子够住了，需求没了，所以别再打老百姓主意。
听上去很硬气，但数据不认情绪，姚洋给了一个关键对比，2021年卖出18亿平米新房，这是历史峰值。
而如今成交量掉得太厉害，市场从“抢房”直接切到“观望”，而且观望是带着恐惧的。
关键在于即便考虑人口因素，在所谓稳态里，未来十来年新房需求仍可能在10亿到12亿平米之间。
也就是说不是“完全没需求”，而是出现了明显的超调。
就是大家一起踩刹车，踩过头了，你以为自己在等低点，结果全市场一起等，交易冻结，预期自我强化，价格就更难止跌。
更麻烦的是另一条暗线，姚洋提到市场上出现很多“弃供”相关的房源，有些家庭因为各种原因不想再还贷，房子被银行收回，流向法拍，甚至出现“法院受理不过来”的传闻，法拍节奏都被迫调整。
这对市场预期的打击有多大？
法拍房多，本质上是在告诉所有潜在买家一件事：有人扛不住了，而且可能不止一批。
于是买家更谨慎，卖家更焦虑，价格更敏感，成交更稀薄，这就是楼市最典型的“预期锁死”。
开发商不敢大降，存量业主不愿意认亏，买房人不愿意出手。结果就是僵持，僵持再僵持，最后谁现金流先断谁先倒。
楼市不是缺政策，缺的是能改变预期的“硬动作”。
姚洋的思路其实很直白，甚至有点“拍桌子”的味道，要在短期内提振信心，就要让市场看到国家愿意下场。
中央如果能把钱“拍在桌面上”，明确下场收购存量房，老百姓会立刻读懂一个信号：政府对经济、对房地产稳定有信心。
他甚至给了一个更具体的方案，搞一个“中国储备房公司”，专门去收购存量房，他估算资金不需要太多，一两万亿就够，而且市场上能筹到。
因为钱在银行里“堆着”，钱不是没了，是不敢花、不敢投、更不敢买房。
这就是今天中国家庭资产配置的真实困局，不是大家突然变穷，而是大家突然变“谨慎”，而谨慎的本质，是对未来价格和收入预期的不确定。
把一两万亿拿出来收购存量房，能不能立刻让房价起飞？
我不这么看，政策的核心不是拉升，而是止跌和修复成交，让市场从“恐慌性观望”回到“理性交易”。
但楼市和股市相通，也不完全相同，股票流动性高，交易成本低，情绪传导快。
房地产是大宗资产，背后绑着家庭杠杆、城市财政、银行资产，因此“托底”这件事必须更精细。
买哪些房，什么价格买，买完怎么用，怎么变成保障性租赁住房，怎么避免新的道德风险，都会决定这盘棋是救预期还是养泡沫。
在中国视角下，楼市稳不稳，从来不只是房地产行业的事，它牵着居民资产负债表，牵着地方公共服务的财政能力，牵着金融系统不良率的边界。
所以要稳定，但不能回到过去那种靠房价一路涨来解决一切问题的老路。
我们要的是“房地产回归居住属性，同时回归商品属性”的平衡，而不是再造投机。
姚洋这番话最大的价值，是把症结从“买不起”转向“不敢买”。当大家都觉得自己会成为接盘侠时，任何刺激都像是在催人下水。
那未来会怎样？
第一条，成交量仍是先行指标，只有当成交量连续回升，市场才会信“价格跌不动了”，没有量，谈止跌就是空话。
第二条，法拍与存量风险必须被处置，75万套到100万套这种预期，如果不被有效管理，市场永远会被“次生供给”压着喘不过气。
第三条，若要扭转预期，必须有“可见的买方”。
不一定叫储备房公司，但一定要让市场看到，存量能被消化，房子能被利用，资产能被盘活。
老百姓不是不买房，老百姓是在等一个明确的信号。这个信号不是口号，而是行动，是资金，是安排，是兜底机制。
楼市这盘棋，真正的胜负手只有一个，让人相信“买房是生活决策，不是金融赌局”。
只要接盘侠心态不消散，任何利好都是短波。
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