来源：市场资讯
（来源：地产鲸落）
龙湖集团近期被多家国际评级机构下调信用评级，这反映了房地产行业深度调整背景下公司面临的挑战与转型进程。
一、评级下调具体情况
1. 穆迪（Moody's）下调
• 时间：2026年4月15日
• 调整内容：
◦ 公司家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”
◦ 高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”
◦ 评级展望从“负面”调整为“稳定”
• 下调原因：穆迪认为龙湖集团的杠杆率仍然较高，且未来12个月内不太可能回落至与其先前评级相匹配的水平。在行业持续面临挑战的背景下，公司疲弱的房地产开发业务继续对其盈利能力构成压力，从而削弱了其投资性房地产板块带来的稳定现金流。
2. 标普（S&P）下调
• 时间：2025年11月17日
• 调整内容：
◦ 长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”
◦ 高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”
◦ 评级展望为“稳定”
• 历史调整：这已是标普在较短时间内对龙湖集团的第二次下调。2025年3月5日，标普已将龙湖集团的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”。
3. 惠誉（Fitch）下调
• 时间：2025年6月26日
• 调整内容：
◦ 长期外币发行人违约评级（IDR）从“BB”下调至“BB-”
◦ 高级无抵押评级及其未偿高级票据评级从“BB”下调至“BB-”
◦ 评级展望为“负面”
二、评级下调的核心原因
1. 房地产开发业务持续疲软
• 销售额大幅下滑：标普预测龙湖集团2025年的总合同销售额将进一步下降35%至660亿元人民币（基于截至2024年底1460亿元人民币可售资源中45%的售出率）。实际数据显示，2025年龙湖集团累计实现总合同销售金额631.6亿元，同比下降明显。
• 毛利率持续受压：标普预计龙湖集团在2025年至2027年期间的房地产开发业务毛利率将在0%-5%之间，低于2024年的6%和2023年的11%。2025年，龙湖集团的房地产开发板块在毛利层面录得亏损。
• 行业表现弱于同行：根据克而瑞数据，2025年前10个月，龙湖集团的合同销售额同比下降34%，而同期中国百强开发商的合同销售额降幅为16%。
2. 杠杆率显著上升
• 债务指标恶化：穆迪指出，2025年龙湖集团的房地产开发板块在毛利层面录得亏损，导致其调整后的净债务/EBITDA从一年前的6.4倍急剧上升至超过10倍。
• 高杠杆将持续：标普预计该公司以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将在2026-2027年保持在高位，约为10倍，而2024年底为8.8倍。
3. 盈利能力承压
• 盈利预警：2025年3月7日，龙湖集团发布盈利警告公告，预计2024年剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的股东应占核心溢利录得约35%至40%的下降。
• 开发业务收入下降：标普估计，房地产开发业务的收入在2025年将下降17%，在2026年将下降28%。
三、公司的积极因素与转型进展
尽管评级被下调，但穆迪和标普均给出了“稳定”展望，这反映了以下积极因素：
1. 业务转型成效显著
• 运营及服务业务成为稳定器：2025年，龙湖集团运营及服务业务收入达到267.7亿元，创历史新高，占总营收的比例达到27.5%。运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%。
• 转型时间表明确：龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，最晚到2028年，集团运营及服务业务的收入将超过地产开发的收入，到那时的债务结构转型也彻底完成。
2. 财务状况逐步改善
• 有息负债持续压降：截至2025年底，龙湖集团综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元。过去三年半，龙湖整体压降了约600亿元有息负债。
• 融资成本保持低位：平均融资成本为年利率3.51%，平均合同借贷年期为12.12年。
• 净负债率控制在合理水平：截至2025年底，净负债率为52.2%。
3. 流动性管理审慎
• 债务到期压力缓解：2026年和2027年，龙湖集团包括债券和境外银行贷款在内的债务到期规模将分别为60-70亿元人民币，低于2025年的220亿元人民币。
• 经营性现金流持续为正：龙湖集团已连续3年实现覆盖资本性开支后的正向经营性现金流。标普预估，2025-2027年该公司每年将能产生约60亿元人民币的经营性现金流入。
• 现金储备充足：截至2025年6月30日，该公司可动用的现金（不包括监管账户中的现金）约为255亿元人民币。
4. 商业地产组合提供流动性缓冲
• 租金收入稳定增长：标普预测，龙湖集团商场的租金收入在2025-2027年间将增长3%-5%。2025年上半年租金收入同比增长4.9%，得益于97%的高入驻率。
• 资产抵押融资渠道畅通：标普认为龙湖集团可以继续利用其商业商场组合获取资产抵押贷款作为融资来源，估计从2026年起，该公司有能力再获得200亿元人民币的投资性物业贷款。
四、未来展望与风险提示
1. 评级机构的稳定展望依据
• 穆迪观点：稳定展望反映了穆迪的预期，即龙湖集团将通过稳步扩大其投资性房地产运营和物业管理服务，继续向以经常性收入为主导的业务模式转型，同时保持经营性现金流的正流入和良好的流动性。
• 标普观点：稳定展望反映标普预期，尽管房地产开发业务的合同销售额弱化，但其投资性物业组合将在未来12个月内为其提供充足的流动性缓冲。
2. 公司自身的发展规划
• 2026年经营策略：开发业务核心依然是聚焦存货去化和存量土储的激活；商业投资预计在2026年新开9座左右商场；服务业务继续提升服务质量和效率，实现高质量外拓。
• 利润恢复时间表：龙湖集团首席财务官赵轶表示，公司在去年已经成功穿越了债务的最高峰，未来将继续在财务安全稳定的前提下逐步修复利润，集团的利润低点在2025年到2026年，预计从2027年开始恢复增长。
3. 潜在风险因素
• 评级进一步下调条件：
◦ 如果龙湖集团的流动性减弱，标普可能会下调其评级。
◦ 如果公司的房产销售或租金收入增长大幅低于标普的预期，导致长期经营现金净流出或现金显著减少。
◦ 如果龙湖集团无法维持其经常性收入，致使租金收入对利息费用的覆盖比率不能保持在1.0倍以上。
• 行业环境挑战：房地产行业在深度调整中加速向新发展模式演进，城市发展的重心正从增量扩张转向存量提质。
五、总结
龙湖集团评级下调是房地产行业深度调整期的必然反映，主要源于房地产开发业务的持续疲软导致杠杆率上升。然而，公司通过积极的业务转型，已初步建立起以运营和服务业务为支撑的新发展模式。2025年运营及服务业务收入占比达27.5%，贡献核心利润近80亿元，成为公司重要的稳定器。
评级机构给予“稳定”展望，认可了龙湖集团在流动性管理、债务压降和业务转型方面的成效。公司管理层预计最晚到2028年完成收入结构和债务结构的全面转型，届时运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入。
尽管短期面临挑战，但龙湖集团凭借严格的财务管理、优质的投资性物业组合和清晰的转型路径，短期流动性风险仍被认为可控。未来公司的发展将取决于其能否在行业调整期中持续优化业务结构，实现从传统开发商向城市运营服务商的成功转型。
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