今年上半年，全国二手房交易占比超过新房，达到50.4%，中国房地产市场实质性迈入“存量时代”。如何让存量房源高效流转，成为新的关键命题。各地正落实“控增量、去库存、优供给”要求，全力盘活存量房源。
以需定购
青岛的“精准去化”逻辑
在青岛城阳区，居民和岑正在张罗新家的装修事宜。今年2月，和岑一家购入一套110平方米、三室两厅的保障性住房，户型设计令人满意，动静分区明确，双卫生间的配置更是贴合了家庭日常使用的实际需求。
该项目的特殊之处在于其供给端的创新路径。房源并非新建，而是由本土国有平台企业以市场化协商定价方式，从原开发企业手中收购的存量资产，继而转化为配售型保障性住房。
- 对原开发企业而言，这笔交易打通了长期滞重的资产变现通道，回笼资金得以反哺工程建设。
- 对购房者而言，最终销售价格以收购成本为基础核算，约为周边同品质商品房的六折，精准满足了工薪收入群体的刚性购房需求。
同时，这类房源实行封闭运行模式，未来，房屋产权人要退出保障房时，可将房屋转让给其他轮候保障家庭，或由平台公司予以回购。
值得一提的是，国有平台企业在收购前便嵌入了精准的需求摸底机制，优先锁定交通便利、配套成熟、权属清晰的项目，既保证了交易的合规性，也保障业主尽早享受居住便利。
通过“以需定购”模式，目前已完成配售的两批共计173套存量转化的房源，在上市当日即实现售罄。青岛市住房保障中心透露，当前已储备符合条件的房源400余套，预计9月启动需求登记与公开销售，后续房源征集力度亦在加码，旨在加快推进更多意向项目的筛选落地。
以购代建
杭州的“租赁闭环”实验
除了盘活存量房源作为保障性住房出售给工薪收入群体，还有很多城市通过盘活存量房源，来筹集保障性租赁住房，满足新市民、青年人的阶段性住房需求。
在杭州上城区，一处由存量房源转化而来的保障性租赁住房，自今年1月投入运营以来，出租率已攀升至96%。该项目由杭州市安居集团于去年底从原开发商手中收购，涵盖4栋楼、共计1200余间房源，亦是迄今为止杭州规模最大的存量转化保租房项目。
杭州的存量收购策略面向房地产开发企业，聚焦70平方米以下的小户型现房，且要求房源独立成栋。相较于新建的保租房，收购模式大幅缩短了房源投入运营的周期。
- 在定价机制上，以“租金收益覆盖成本”为原则确定收购价格上限，确保最终租金贴合市场水平，从而实现可持续运营。据了解，该项目房源涵盖单间至两居室，单间月租金低至1600元，正值毕业季，入住群体以毕业生等年轻人为主。
- 此类保租房在申请条件上不设收入与户籍门槛，各类新市民、青年人皆可申请。
- 政府同时给予财税减免、民用水电价格等多项配套支持。
得益于成熟的社区配套与合理的租金定位，这一模式在杭州已成功复制落地3个项目，累计筹集房源1433套（间），整体出租率目前维持在95%左右。
稳定的租金收益为后续资本运作奠定了基础。杭州市安居集团透露，未来计划将收购存量商品房用作保障房的项目，纳入REITs（不动产投资信托基金），通过扩募实现退出，使沉淀的存量资产转化为可流通的金融资产。
卖旧买新
上海的“置换”激活术
除了盘活开发企业的房源外，很多城市也在盘活居民个人的二手房。今年2月，上海在三个区率先启动收购二手房用作保障性租赁住房试点，目前中心城区已全面推进此项工作。截至7月25日，最早启动试点的三个区已累计收购二手住房551套。
上海市徐汇区已有480户居民家庭参与收购盘活，是试点各区中筹集房源最多的。作为上海中心城区之一，徐汇区住房租赁需求旺盛，辖区内保障性租赁住房出租率长期稳定在92%至95%的高位。此番收购二手房，将进一步丰富区域保租房供应。
收购设定了明确的门槛：
- 房源面积控制在70平方米以下，总价原则上不超过400万元；
- 房东须有一年内置换住房的实际需求；
- 需综合评估房源的租售比。
根据徐汇区政策，居民出售旧房所得款项，可直接抵扣在上海市内再次购房的房款，这一“卖旧买新”的设计，精准激活了改善性住房需求。一位参与置换的居民坦言，原有的老式一房一厅已无法满足三口之家的居住需要，置换意愿强烈。
目前，已完成收购的房源正在进行装修改造，预计最快在9月，第一批改造后的房源将正式对外出租。
上海浦东新区也在同步推进收购改造。上海陆家嘴乐居资产管理有限公司相关负责人透露，他们所收购的房子主要位于浦东中心地段的小区，户型集中在一室一厅和两室一厅，面积40平方米至50平方米。改造施工涵盖原有设施拆除、渗水排查、安全问题排查等前期修缮工作。
专家表示，多个城市尝试各种方式盘活存量房源，在推动商品房库存去化、增加保障性住房供应，激活改善性住房需求方面已经开始发挥作用。清华大学房地产研究中心主任吴璟建议各地因地制宜设计收储盘活举措，推动政策性金融工具向更丰富的收储盘活模式拓展。
从增量扩张到存量深耕，楼市的发展逻辑已然改写。以盘活释放沉淀价值，以创新适配民生所需，三座城市的实践，为房地产市场的稳健前行写下了全新的答案。
（央视）
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