又到年底了，很多乡亲父老都要赶着回家买房过年了,我们的置业顾问又要开始忙活了,但是买房中会遇到很多问题,今天小编给大家收集了一些问题干货,供大家参考.拿走不谢!

Q：房产证没下来，贷款买的房想卖了怎么办？

这个问题先分情况来定。

情况一：刚交了首付款，还没有办按揭：

这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。流程简单，风险较小。

情况二：正在还房贷，还没有交房

这种情况就比较复杂了，风险也最高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择：

方式一：直接更名。其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户。双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。第二种方式就属于二手房买卖了，因此优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

Q：利率下降了，为何每月月供还一样？

基准利率调整，还款金额也会调整，但是上浮(或下浮)的幅度在贷款期内是不变的,如果基准利率调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上浮(或下浮)。至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质（商业贷款还是公积金贷款）、贷款银行和相关合同规定确定。

贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：

一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；

二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；

三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的1月1日。

所以，根据你的还款情况及合同日期，闹心等待吧！

Q：一套学区房有几个入读名额呢？

这要看你买的是新房还是二手房。

新房：同一家庭是没有名额限制的，只要是你家的孩子，所划的学校都是可以读的。

二手房：相对复杂，如果原房主户口不迁出，买房者的孩子就无法入学；也有可能你买的房子，前一个业主的孩子刚使用了这个名额，而你马上迁入户口后想使用入学名额也是不行的。

建议，在卖学区房之前一定要到当地教育局咨询清楚，免得花了钱入不了学，特附上成都五大主城区教育局咨询电话：

青羊区：028-86632155

金牛区：028-82002266

成华区：028-84313277

锦江区：028-84524433

武侯区：028-85585155

Q：办完公积金贷款。离职断缴了怎么办？

通过咨询成都公积金工作人员:公积金办理下来后，断缴6个月以上将会处以罚息，罚息规则是按当时办理利率上浮50%。

建议办理完公积金贷款后，最好不要存在断缴情况，如果下家公司不缴纳公积金，可以找公司代缴，用公积金贷款就是为了利率低，不要罚息后得不偿失。

Q：全款买房后公积金还有用吗？还能取出来吗？

由于成都公积金新政策变动。如果是在成都2015年5月4号之前全款买房备案的话，还是以旧政策执行，即超过12个月不能再以全款购房名义提取，这套房子估计只能以后房屋大修才能提取了。或者单位人事变动（离职）可以提取公积金。

但是今年政策调整之后，职工购买新建商品房办理购房提取取消了“12个月内”的时间限制。职工购房一次性付清房款或使用商业贷款可提取个人住房公积金。

另外成都公积金提取条件包括：

①购买商品房提取；

②偿还购房贷款提取；

③购买二手房提取；

④支付租房费用提取；

不过目前成都公积金还没有实施可提取公积金用于交装修、支付物业费等。