房租，开始下跌了吗？
今年3月以来，楼市调控席卷全国，据国际金融报不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。
在政策调控下，一线城市房屋交易市场开始迅速冷却，大批待售房源只能掉头进入租赁市场，租赁房源开始增多，租客的议价空间也有所扩大，市场开始传闻很多城市的住房租金进入下行通道。那么，广州的住房租金是否真的如传闻那样出现了下跌呢？下面我们梳理了近四年的租金数据一窥究竟。
一、2014～2017年上半年，中心六区住宅套均租金上涨趋势不变
表1 2014～2017年上半年中心六区住宅套均租金
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 3,247 | / | 2,194 | 3,117 | 4,775 |
2015年 | 3,539 | 9.0% | 2,544 | 3,448 | 5,028 |
2016年 | 3,642 | 2.9% | 2,626 | 3,619 | 4,741 |
2017年上半年 | 3,800 | 4.3% | 2,825 | 3,659 | 5,033 |
数据来源：广州市房地产中介协会
从表1可以看到，中心六区的套均租金，从2014年的3,247元/套到2015年的3,539元/套，上涨了9%;2016年套均租金为3,642元/套，相比2015年上涨近3%，涨幅相对收窄，而2017年上半年内录得套均租金为3,800元/套，相对2016年已经有相当涨幅。
当然，套均租金的上涨并不能完全说明租金的上涨，近年来租客对物业素质的要求在不断提高，租金高低并非他们单一的选择判断标准，更多租客愿意提高预算选择电梯楼或者小区物业，这也是近几年套均租金逐年提高的重要因素之一。
那么，我们再进一步筛选各区租赁成交最活跃的楼盘，试探近四年租金的变化。
二、各区租赁活跃楼盘，租金涨跌不一
表2 天河区--华景新城套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,993 | / | 1,961 | 2,715 | 3,707 |
2015年 | 3,650 | 22.0% | 2,605 | 3,499 | 4,255 |
2016年 | 4,046 | 10.8% | 2,858 | 3,811 | 4,752 |
2017年上半年 | 4,159 | 2.8% | 2,858 | 3,821 | 4,706 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表3 海珠区--金碧花园套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,301 | / | 1,715 | 2,679 | 3,858 |
2015年 | 2,908 | 26.4% | 2,154 | 3,133 | 4,205 |
2016年 | 3,000 | 3.2% | 2,246 | 3,185 | 4,007 |
2017年上半年 | 2,989 | -0.4% | 2,251 | 3,204 | 4,111 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表4 越秀区--东风广场套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 4,383 | / | 3,720 | 4,379 | 5,533 |
2015年 | 5,678 | 29.5% | 4,508 | 5,797 | 6,427 |
2016年 | 5,393 | -5.0% | 4,535 | 5,413 | 6,335 |
2017年上半年 | 5,840 | 8.3% | 4,971 | 5,897 | 6,671 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表5 荔湾区--荔港南湾套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 3,313 | / | / | 2,955 | 4,093 |
2015年 | 3,605 | 8.8% | / | 3,239 | 4,155 |
2016年 | 3,650 | 1.2% | / | 3,150 | 4,114 |
2017年上半年 | 3,808 | 4.3% | / | 3,267 | 4,200 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表6 白云区--汇侨新城套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,363 | / | 1,479 | 2,259 | 2,826 |
2015年 | 2,479 | 4.9% | 1,568 | 2,418 | 2,980 |
2016年 | 2,551 | 2.9% | 1,693 | 2,461 | 2,956 |
2017年上半年 | 2,547 | -0.2% | 1,726 | 2,496 | 3,062 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表7 黄埔区--金碧世纪花园套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,078 | / | 1,397 | 2,500 | 2,500 |
2015年 | 2,669 | 28.4% | 1,529 | 2,763 | 3,760 |
2016年 | 3,101 | 16.2% | 1,835 | 3,028 | 3,718 |
2017年上半年 | 3,276 | 5.6% | 1,918 | 3,227 | 3,744 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表8 增城区--碧桂园凤凰城套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,118 | / | / | 1,760 | 2,251 |
2015年 | 2,069 | -2.3% | 1,145 | 1,813 | 2,387 |
2016年 | 2,115 | 2.2% | 1,254 | 1,790 | 2,200 |
2017年上半年 | 2,066 | -2.3% | 1,325 | 1,963 | 2,195 |
数据来源：广州市房地产中介协会
表9 番禺区--祈福新村套均租金变化
年份 | 套均租金 （元/套） | 涨幅 | 一室 | 二室 | 三室 |
2014年 | 2,118 | / | 1,600 | 1,929 | 2,500 |
2015年 | 2,093 | -1.2% | 1,775 | 1,966 | 2,647 |
2016年 | 2,204 | 5.3% | / | 1,943 | 2,606 |
2017年上半年 | 2,397 | 8.8% | / | 2,090 | 2,900 |
数据来源：广州市房地产中介协会
从上面的案例可以看出，
1. 2014年～2017年上半年，大部分楼盘租金均处于上涨态势；
2. 从2016年开始，租金上涨幅度有放缓迹象；
3. 2017年上半年，8个租赁活跃楼盘中，套均租金上涨的有5个，但下跌的仅有3个，可见租金下滑的楼盘尚属少数。
三、同一套物业的租金纵向对比，租金是否下跌？
最后，我们从近四年的数万条数据中，收集到同一套物业的重复出租数据作为纵向对比，看看租金是否下跌：
1. 白云区广园路云苑三街39号XX房，楼梯楼5楼，2015年租金为2,300元，今年3月再次放租，租金不变；
2. 越秀区中山一路金羊三街8号XX房，电梯楼11楼，2016年租金为5,000元，今年4月再次放租，租金为5,100元；
3. 荔湾区富力广场XX房，电梯楼8楼， 2015年月租为3,200元，今年再次放租时月租下调100元；
4. 番禺区祈福新村青怡9街XX号，楼梯楼5楼，2015年租金为2,500元，今年上半年再次出租，租金不变；
5. 天河区天河直街26号XX房，楼梯楼2楼，2015年租金为2,300元，而今年上半年租金为2,700元；
6. 天河区珠江新城朱美拉公寓XX房，电梯楼20楼，2016年租金为6,000元，而今年3月再次出租，租金已经达到6,500元。
从以上重复出租的案例可以看出，出租个案中租金上涨仍是主流。
四、广州住宅租赁市场整体运行平稳，租金并未出现普遍下跌现象
从上面的各维度的租金数据中，我们可以得出如下的结论：
从2014年至2017年上半年，广州市的住宅租赁市场租金上涨趋势未变，区域活跃楼盘和重复交易个案虽然租金虽涨跌不一，但上涨仍然是主流，市场并未出现如传闻所说的普遍下跌现象。
我们判断：
1. 广州住宅租赁市场整体运行平稳，供需基本平衡，且预期将较长时间处于平稳周期；
2. 租金的起伏受季节性因素影响较大，4～6月为租房淡季，部分板块和楼盘租金下调亦是正常现象；
3. 从成交案例看，租售比即房屋租金与售价比值基本成正相关关系，即买卖单价高的楼盘，租金也一样较高；
4. 租金的上涨或下跌与所处位置息息相关，商务区或学区房租赁需求仍较旺盛，因此租金保持惯性向上，而且涨幅相对较高；
5. 随着房价越来越高及买房的限制条件越来越多，未来将有更多人通过租房解决居住问题，住房租赁的市场应会不断随之扩大，但在经济疲软的大环境下，未来较长时期内租金上调力度也会较微弱。
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