在城市的快速发展中，总有一些地方受到“宠幸”，它们或有产业入驻、或有轨交覆盖、或有珍稀资源…但因为定位不同、利好程度差异，区域发展有快有慢，一些有明显遗留问的区域更成为城市的“慢热区”。
武侯新城、升仙湖片区、双林路一带、犀浦老城区…它们是蓄势待发前途无量，还是慢而不热？网易房产进行了实地评测——【回顾往期①武侯新城 ②升仙湖 ③双林路】
站在犀浦地铁高架前，向北望高楼林立，新建建筑漂亮大方，已和多数新区并无二致。
跨过高架桥向南望去，大多数建筑物外立面已经斑驳，多数建筑物房龄已经超过十年，甚至部分区域还存在砖瓦房。
一条道路之隔，犀浦被硬生生的分割成两个发展程度完全不同的两块，这是一个割裂的区域。
01
地铁割裂了“新区”与“老城”
以地铁及成灌线为界，犀浦新区建设如火如荼，已具县城规模；老城发展停滞，城市界面老旧，一幅被人遗忘的老场镇模样。
犀浦发展割裂的开始，需要回溯到2013年。
2013年之前，犀浦只是成都周边众多场镇之一，上世纪及世纪初场镇已经建设完成，城灌线以南的场镇才是犀浦的核心。但当2013年地铁2号线西延线开通，以及华商大会上郫县成功的招商引资方案，犀浦搭上城市发展的快速道。
见证了近年犀浦所有的重要发展节点，中睿营销总经理何良栩就告诉网易房产，在高铁、地铁开通的推动下，凭借与中心城市的链接优势，犀浦区域吸引了不少巨头参与区域建设，而蜀都万达等一类建设成果的落地也反过来对区域配套和形象提升起到作用。近年郫县“撤县建区”则强化了其行政地位。
不过在犀浦区域内，最先受到利好辐射的，不是已经完成建设的犀浦老城，而是几乎全是农田的犀浦“新区”。
何良栩表示，犀浦新区是大片空地和自建房，开发程度较低难度也低，相较于老城区的先拆迁再开发，大量新项目自然优先选择布局在了新区，即成灌线以北。
经过近五年的发展，据网易房产不完全统计，目前犀浦新城区域，聚集了万科、朗基、润扬、交大等大大小小几十家开发商。
而地铁高架以南区域，则几乎没有新开发项目。
02
新城均价已达1.2万元/平老区无新房在建
两个区域的土地出让清晰地反映了“分化与割裂”的状况。
从2010年以来犀浦区域的供地便主要集中在新开发区域。
据中指院数据显示，2015年以前犀浦区域年均成交土地仅为1宗左右，如2013年四川宇众房地产开发有限公司取得犀浦新区一宗土地44亩的综合住宅用地，彼时成交楼面价仅为2300元/平。
2016年区域土地成交进入高潮，全年共成交7宗土地，住宅用地平均楼面价上升至2950元/平。到了2017年，成都地价与房价全面上涨后，犀浦土地彻底进入火爆状态。截至发稿，犀浦今年已成交4宗土地，最高楼面地价已经达到10200元/平，犀浦新城区域的楼面地价也上涨至7800元/平。
而犀浦老城区域，土地供应与成交依然为零。换句话说，犀浦老城区域未来数年也将无法有新项目入市。
房价更直白地展示了两个区域发展的区别。
2017年，成都房价全面上升，犀浦新房售价也突破万元大关，部分高端项目预期售价甚至高达16000—17000元/平，而一年前，犀浦新房均价不过7000—8000元/平。
以犀浦新区内的万科理想城为例，该项目最新批次预计对外售价将达到12000元/平。基本上整个区域在售新房价格已经达到10000元/平。
但区域二手房市场基本上以房龄超10年的老房为主，均价也被炒至10000元/平左右。
而同样是房龄超过10年的老房，新城与老城差价也惊人，普遍达到3000元/平。
“犀浦老城的二手房，房龄较短的均价在8000元/平左右，房龄超过10年的房源则7000元/平也可以拿下。”当地一中介人员告诉网易房产。
03
老城未来只有等拆迁？但居住舒适度还是老城好
“犀浦是城西门户，老城处于旧城改造区域，逐渐都会被拆除。”该中介表示。
不过，今年犀浦计划拆迁的兴业街，其实更靠近成都市区，且区域已聚集了包括万科、蓝光、合能等开发商。
而就犀浦老城的真实拆迁情况而言，以华盛广场为例，该区域早已纳入计划拆迁范围，并在2009年已迁出部分住房，但到今年该项目尚未正式动工拆迁。
“老城区的拆迁安置是个大问题。”何良栩认为，这是所有城市老区不得不面临的问题，犀浦老城区是逐步腾笼换鸟来改善，只有等拆迁。
事实上，除了城市界面老旧，用犀浦人的话来说“住起来还是老城好。”房价暴涨下的新城区正面临着大多新建成共有的通病，配套缺乏，生活不便。
网易房产实地走访发现，整个犀浦新区虽然已经初具规模，但公共配套建设几乎停滞。多条断头路横亘在区域核心，整个区域除了百伦广场一个小型综合体外，其余商业配套多数处于建设早期。
“到处都在修，不知道还要修好久。”家住润扬双铁广场的李先生抱怨说，基本上想要买基本的生活设施还是需要到老城去。
目前犀浦的基本道路交通、底商、各类配套，依然只有老城才堪言“成熟”，也正因为老城区大量的学校、医疗等公建配套让区域居民并不愿意轻易搬离。“除了建筑较旧，其实这边的住起来还是很舒服。”
一方面是发展滞后，一方面是居住舒适度较高。犀浦老城除了拆迁等待腾笼换鸟，难道真的没有别的方法搭上城市发展的快车道了吗？
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