120条限购政策、162条限贷政策，让18家房企晋级“千亿元聚乐部”！|163

2018年上半年，全国楼市一片喧哗，在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下，TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%，其中三四线城市房价上涨明显，但是潜在库存难以消化，需要进一步探讨。

更重要的是，过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰，今年上半年，有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下，万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标，另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”，还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。即使这一轮调控政策密集袭来，一线城市交易量“速冻”，二线城市“冷热不均”，三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。这与人口流动方向相违背，预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

三、四线城市房价上涨下半年你要买房吗？

有公开数据显示，三四线城市在一线房企进驻之后，目前起始楼面价都超过4000元/平方米，若加之开发商争抢之下的土地溢价空间，不少业内人士预估，明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。三、四线楼市“量价齐升”的背后，除了一、二线城市购房需求的外溢外，主要还是加杠杆造成的，通过货币化的补贴形式加杠杆。另外在房价上涨快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长，由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

同时，三、四线城市楼市的崛起，也不乏投资性需求的推动，这是一、二线城市政策限制之后，资金流动性带来的。但杨现领强调，目前来看，支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求，但这一波需求的释放持续性是比较弱的，因此，专家预计，下半年，三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

潜在库存难消化一线城市城市房价居高不下

值得关注的是，由于一线城市拿地艰难，为了维持企业规模化发展速度，有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市，不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。而在这种大型房企投资布局的转移之下，上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。三、四线城市可售库存短期内大量减少，改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放，导致的后遗症则是换房需求变弱，而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存，届时，可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱，房价持续上涨缺乏动力，预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。简而言之，如果有大量购房需求的提前透支，将导致很多城市的楼市面临风险。

另有业内人士称，尽管有些上市房企不想下沉到三、四线城市布局，但销售规模增速指标横在这儿，为了业绩增长，也会在三、四线城市寻找机会。