2018年以来，土地市场降温的讯号屡屡出现；底价成交充斥着土地市场，流拍情况偶有发生，溢价的地块屈指可数。从15/16年“地王”的频现，到如今的底价成交，上海土地市场走势低迷。

数据来源于中指

然而，楼面价是否有降，降了多少，只有零星的报道。今天我们就来盘点下8月上海土拍情况。

城改地块成主角，品牌房企频出手

8月，全市成交13幅地块，合计建面129.21万方，共揽金268.33亿。与7月份市中心土地流拍现象相比，8月8幅（含）宅地全部拍出，且均以底价成交，分别由万科、首创、大华、肖塘投资这样的知名房企和国有企业竞得。（想要了解地块详细内容，点击此条推送：二条也精彩，上海8月宅地土拍，你要的都在这里了！）

图片来源于中原

由于房企资金融资端的收紧，加之限签、限价的影响，中小房企现金流问题严峻；同时，在上海严格的招拍挂参与门槛下，中小型房企房企“一地难求”。

在上月的土拍中，全市共有5幅城中村改造地块入市，位于大场、顾村、杨行和肖塘；大华夺得顾村、大场共3幅地块，其余两幅由万科旗下诚卫兴置业和肖塘投资摘得。城中村改造是近年来上海市重点推进的工程，未来也将有更多相关地块进入市场。

热门板块现身，楼面价降了多少？

在每一次土拍后，市场降温了、土拍市场凉凉、开发商没钱了等诸如此类的论调出现在各大房产公众号和购房群中。那么，同一区域，与前期相比，宅地的楼面价是否下降了，下降的幅度又是多少呢？

8月土拍最热门的区域，莫过于顾村了。众所周知，顾村是一个靠地王火起来的板块。2016年顾村两幅高溢价地块使这个默默无闻的樱花地名声大振。

6月，信达竞得顾村A单元10-03、10-05地块，楼板价36962元/平，溢价率306%，刷新上海土拍市场溢价率记录；
8月，建发、中粮、首开联合体摘得顾村N12-1101单元06-01地块，楼板价53727元/平，溢价率115%，获得上海外环宅地成交楼板价之最。

如今，两幅地块均已进入建设阶段，而信达地块也面临了诸多方面的限制，如5%面积的住宅作为保障房无偿移交政府；5000平社区商业自持40年；30%全装修……超过300%的溢价，加上严格的限制条件，只能说那届开发商真的太拼了！

信达地块建设要求

此后的顾村一直没有纯宅地供应；直至2017年下半年，市场趋于冷静，多地块低溢价成交；特别进入18年后，零溢价地块接连出现；顾村板块再次挂地，地块容积率1.8，出让面积11.318万方，起始楼面价21000元/平。最终，该地块以底价成交。

从最终成交价来看，顾村的地价似乎回落了近1.6万/平；而反过来看起始楼面价，起始楼面价却有小幅上涨。信达地块起始楼面价9163元/平，而8月大华竞得的地块起始楼面价21000元/平。虽然溢价率明显降低，但地块的挂牌价却是加码的。

再来看看大场镇。2015年，宝山大场上演了一幕幕高潮迭起的剧目，一场比一场激烈。

招商平安联合体拿下大场W121301单元38-02地块，楼板价23277元/平；
保利拿下大场W121301单元08-02商住地块，楼板价22314元/平；
滨江平安单次跳价11亿，拿下大场祁连社区121601单元B3-03用地，楼板价28755元/平，成为大场地王。

三宗地块地理位置相近，被称为“大场三兄弟”，分别是招商中环华府、保利熙悦和滨江公园壹号，三大项目入市价格都超过了5万/平。

此后该区域沉寂了一段时间；直到今年8月，大华一连拿下2宗城改地块，楼板价分别为24788元/平和17155元/平；在地价被严控的条件下，这两幅城改地块的价格，相比3年前还降了4000元/平。

价值决定价格，在土地市场中也同样适用；所以，土地价格由价值决定，而价值又体现在区域配套、能级、市政规划以及知名开发商的入驻上。就大场、顾村这样的区域而言，地铁7号线的通车、15号线的规划以及配套的成熟，区域价值得到提升，逐渐成为购房者认可的区域。即使地价被严控，也并不代表未来的房价会降或停滞不前。

9月仅3幅宅地出让，松江宅地降价后再出让

9月，上海将举行7幅经营性国有建设用地使用权挂牌截止及现场竞价活动，仅有3幅住宅地块挂牌出售。

其中，松江洞泾镇两幅住宅地块属于之前的停牌地块；这两幅地块相邻，曾在2017年6月被终止出让，终止理由为“根据出让人要求”。

这两幅地块再度挂牌，但价格较之前有所下降。农河三号-1地块去年挂牌价格为24.98亿，今年挂牌价为21.5亿，降价3.48亿；农河三号-2地块去年挂票价为23.48亿，再度挂牌价20.2亿，降价3.28亿。两幅宅地总计降价6.76亿，降幅约13.9%；起始楼面价降低了约1000元/平。

目前洞泾镇无新房在售，板块内以别墅和动迁房为主；这两幅地块是否成为开发商眼中的香饽饽，还请拭目以待！