商品房预售VS现房销售房地产的寒冬来了？|163

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

近日，取消商品房预售制的声音又出来了。为什么有一个“又”字呢？

2005年，商品房预售制首次受到广泛的质疑，房地产开发商将没开发的楼盘提前预售，加剧了消费者超前购房的行为。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，而经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，此时首次出现取消预售制的声音。

2012年出现了一些“房闹事件”，网上传言“住建部正在研究取消商品房预售制”，再度掀起了关于商品房预售制存废的争论。

近日，又出现了取消预售制的声音。

取消商品房预售，也就意味着现房销售。对房地产公司来说，具有雄厚实力公司影响不大，但对于中小型、资金量不足的公司来说是致命的。

商品房销售来源于上世纪50年代的香港，1953年，立信置业有限公司的创始人霍英东想出来一个妙招——霍英东在香港油麻地公众四方街建新楼时，首创动工兴建前先交订金，分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“楼花”。自此，“炒楼花”一度盛行。

1993年，商品房预售制度正式传入内地，房地产的黄金期持续了20多年。取消商品房预售的声音的出现，标志着房地产的黄金期逐渐消失，进入房地产寒冬时代。

当然，在短期内商品房预售不会取消，但从长期趋势来看，改革商品房预售是必然的。商品房预售和现房销售都有各自的优缺点，利弊的把控是主要的。前期商品房预售没有得到有效的控制，其各种弊端逐渐显现出来。“房子是用来住的，不是用来炒的。”各种“炒楼花”使得房价抬高，房产泡沫问题显现出来。近年来，各种限房限售的出现，对房价的抑制起到了一定的作用，但根本性的问题并未得到解决。

预售制度vs现房销售

1、对房地产公司来说，预售制度提升杠杆和加快周转。预售制度是先付定金，然后用这些定金拍地建房，也就相当于无息贷款，加快了资金回流，多余的资金可以用来拍地，这加大了杠杆。而现房销售资金回流短的要2-3年，长的要5-6年，资金回流慢，而且对于资金不足的公司，其贷款需要付息，现房销售只适合于实力雄厚的公司。

2、对需求的人来说，期房往往更加优惠。期房的门槛低，并且期房售价要低于现房售价约10%-20%，价差近年来有扩大的趋势，因此消费者更加愿意买期房。

当然，预售制度也伴随着一些问题。

3、预售制度下，潜在的融资压力和建设风险由消费者承担。收房前，消费者有来自房产商的一房二卖、延期交房等风险；收房后，质量问题得不到保障。

4、预售制度收取得预收款没有有效的监管。

权衡其利弊，预售制度的黄金期已过，短期内虽不会取消预售制度，但长期房价将趋于平稳，现房销售是必然的趋势。

设想未来，预售制逐步取消后，我们也不用过于担忧行业的模式变革，事实上在“房住不炒”预期下，我们在过去两年已经在适应“限购、限贷、限售、限价”以及一系列针对需求端的政策升级，同时预售制度虽然没有变化，但是预售条件在2016年底以来也一直在升级，而这也并没有阻挡优质企业的稳步成长，我们应该看到优质企业在应对市场变化中的韧性。

行业去杠杆思路从2016年以来一直持续，如果预售环节取消，意味着融资渠道原本就不多的中小型房企将面临更高的门槛，而拥有更为坚实金融机构背书、更为多元资源渠道、具备更强开发品质的优质房企反而拥有了更为宽松的发展环境，2016年以来房地产行业的集中度提升，也将在去杠杆节奏中持续加速。