房企的高负债、高杠杆、高周转模式，放在前几年还玩的转，如今在融资渠道收窄、现金流紧张的局面下，却变的举步维艰。
暂且不提前段时间爆亏退市的中弘股份、已经3亿债务违约的银亿股份，哪怕是TOP20实力房企，也在寒冬中步履蹒跚。
发债、向员工融资、民间借贷，什么办法都试过了，最终虽然撑下来了，可债务像滚雪球一样越来越大。
债务到底有多大？据经济参考报2019年1月8日报道，房企偿债高峰即将来临，文中引用统计数据显示，近两年将成为房企债务集中兑付期，2019年将兑付规模达到了6.1万亿，2020年为5.9万亿，直到2021年才减少为3.4万亿。
所以，2019年对房企来说是个比较尴尬的年份，既要面临房子不能如愿卖掉的窘境，又要背负近几年最高峰的债务规模。
别说是中小房企，哪怕是“碧恒万”这样的行业龙头，也要掂量一下钱袋子是不是够鼓。
你以为6万多亿的债务就算是最坏的处境了吗？当然不是，对房企而言，情况只有更坏，没有最坏，在今年这个关口，他们还偏偏赶上了第一代“婴儿潮”退休。
什么叫第一代“婴儿潮”？按权威解释，过去70年以来我们共经历了两波“婴儿潮”,第一代是在1962-1973年，平均每年新出生2700万婴儿。第二代是在1982-1992年，年均新生儿2200万左右。
中泰证券首席宏观经济学家梁中华，在1月7日发表专栏谈到了这个问题，按照55岁的女性退休年龄测算，从今年开始，第一代“婴儿潮”将加速退休，老龄化的压力不容忽视。
明白这个事实后，又能跟楼市会产生什么样的联系呢？
要知道，房企要还掉6万多亿的债务，销售面积和成交额一定要跟上来，换言之，“接盘侠”的需求要足够充分才可以。
回顾过去20年的楼市，正是有了第二代“婴儿潮”强烈的置业需求，才使房地产膨胀到了我们难以企及的地步，而在1982-1992年出生的购房者，他们的购买力都源于第一代1962-1973年出生的父母们。
逻辑已经很清晰了，与其说现在房企要面对债务到期的压力，倒不如说是楼市的“接盘焦虑”。
第一代“婴儿潮”加速退休，他们要在养老、医疗、衣食住行上花费更多成本，指望他们像过去那样，再掏空钱包为子女买房已不可能。
房企的债务、老龄化的困扰、接盘群体变得稀缺，经历了多年上涨后，楼市终于露出了一丝疲态。
这些年，我们见惯了炒房客动用高杠杆，刚需掏空家庭财富，开发商高周转拿地，大家都使尽浑身解数让利润奔跑，沉醉在住房高溢价乃至出现泡沫的过程中，却鲜有人能够清醒的抽身而退。
从这个角度来看，在巨额偿债高峰的背后，第一代“婴儿潮”退休、接盘群体日益减少，这些冰冷的事实能够让市场多一分理性，也是值得我们庆幸的事。
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