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巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、伦敦牛津街、东京银座……这些全球闻名的商业街相信很多人都不陌生，但仅仅是去逛过或者是去购过物，那真是有点太不了解它们了。殊不知，上述的每一条商业街背后都蕴藏着一种强大的“后街经济”；也正如此，这些街才不仅仅只是一条街。本文，飙马商业地产（http://www.pmmarket.cn）将为大家揭开这些著名商业街背后的巨大机遇。

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巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、伦敦牛津街、东京银座……几乎每一条世界级商业街的繁荣，都不仅仅局限于那一条几百上千米的主街。那些各具特色的“后街”，才真正划定了商圈的影响力半径。

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什么是后街经济

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国外后街经济典型案例

正如前文所述，几乎每一条世界级商业街的繁荣，都不仅仅局限于其几百上千米的主街。我们可以从几条世界级商业街的后街格局观察后街经济对商圈影响力的贡献。

1伦敦牛津街后街群。

伦敦牛津街的后街群，包括摄政街、邦德街，也包括曾在电影《王牌特工》中“露脸”的古典裁缝定制街萨维尔街，在不足1平方公里的范围内汇聚了49家剧院的艺术剧院街沙夫茨伯里大街，以及因《查令十字路84号》小说和影视作品而成为全世界文艺青年们向往圣地的文艺书店街查令十字路等。

伦敦牛津街后街群

在伦敦牛津街后街群格局中，通过对零售业态的垂直拓展，促成了涵盖大众品牌、高端轻奢、一线奢侈打牌在内的梯度化品牌组合，满足了不同层次消费者的需求；同时，不同后街对应各自明确的商业特色，对主街的平价旅游商业形成拓展和补充，并协力主街构成国际美食、文化休闲、体验娱乐等完整的商业生态。

2巴黎香榭丽舍大街后街群。

巴黎香榭丽舍大街的后街群，在主街逐渐商业化和旅游功能变强的过程中，人文艺术向后街转移。巴尔扎克路有巴尔扎克电影院、巴尔扎克酒店，乔治五世大街有顶级表演秀，马尔伯路国际美食云集，蒙田大街有雅典广场酒店和香榭丽舍剧院。

巴黎香榭丽舍大街后街群

香榭丽舍大街后街群尤其注重对街区历史文化元素的保护，不仅对各个街区的经典底蕴做到了良好保留，同时对每条街区历史文化底蕴做了充分挖掘。街区内百货业态占比约31%，精品专卖约33%，文化休闲娱乐业态约20%，金融与贸易等商业业态约11%，酒店业约6%，通过打造国际化的艺术表演、美食等特色元素，显著提升了街区魅力和商业影响力。

3纽约第五大道的后街群。

纽约第五大道后街群由与长约4公里的纽约第五大道商业街相交的20余条支马路组成，与华尔街近在咫尺，最终形成了众创空间、创意书店、咖啡店、酒吧、精品餐厅、健身房等组成的完整创新工作生活生态圈，甚至可以与硅谷媲美。

纽约第五大道的后街群

第五大道后街群依托主街客流和商业氛围，以“产业就近联动“的思路，集聚500余家科创企业，形成了仅次于硅谷的创新中心。同时，通过自治形式，引入市场化的运营机制，充分引入外部资源，助力主街及后街群的商业发展。目前，该后街群商业服务业经济总量以每年4%左右的增幅稳步递进。

4东京银座中央大道后街群。

东京银座中央大道后街群，聚集了超过1600家夜间营业的商户，同时完好保存了各类日本老字号，与主街的现代商业氛围呈现强烈反差。中央大道后街群的这种格局，赋予游客独特的购物和文化体验，激活了沿街商业的活力，很大程度上提升了银座地区的整体商业价值。

东京银座中央大道后街群

从以上各大城市的后街群格局来看，后街与主街功能互补，同时又将主街功能进一步延伸和拓展，最终协力主街构成这些大都市中心区的完整商业生态系统。在整个完整的街道系统中，餐饮、零售及其他服务业等各类业态依托每条后街的主题和特色，形成优化的完整生态，不仅为后街群老字号及新生店铺增强了商业活力，甚至提升了这些世界级都市的商业影响力。

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后街经济之于城市和商业的意义

后街一方面可以协同主街，在特色化、体验化、多元化上全面发力，为城市的商业生态提供更大的想象空间；另一方面也在更好地利用商业和科技手段，激发静态历史人文资源的商业化空间和经济潜力，充分挖掘这些资源的商业价值，并更好的集聚人气和提升影响力。

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“后街经济“时代亦是上海沿街商铺的机遇

1上海后街经济蕴藏的巨大潜力。

同时，后街协同主街形成的共生共息的经济圈，丰富的商业形态，不仅为附近居民提供了富足且有品位的生活，而且助力城市商圈在消费吸引力、商业业态个性化、新兴业态多样化等方面呈指数型增长。这其中，沿街商铺起到的作用毫无疑问是显著的，沿街商铺在“后街经济”时代将进一步体现其巨大的社会经济价值。

2“后街经济”落地成为街铺发展的政策加持。

2018年4月，为打造上海品牌及构筑城市战略优势，上海静安区与国际战略咨询公司罗兰贝格共同发布的《静安区南京西路后街经济战略规划》，对标巴黎、伦敦、纽约、东京的后街发展格局，对包括愚园路、吴江路、西康路等环南京西路的11条后街进行了重新规划和城市更新，计划利用3年时间，建设一批具有海派文化传承的特色商业街区。

南京西路后街群空间格局建议

随着特色商业街区的改造落成，商业街区内各类店铺的商业活力得到进一步提升，满足了海派文化体验、创意社交消费、品质生活消费、文化娱乐体验消费等各类消费需求，为目标人群（境内外游客、本地居民、高知工作人群和周末休闲客群）提供了多元化的消费体验。“后街经济”时代，上海把握全球城市升级更新趋势，将商业业态更新、挖掘本地文化、引导创新集聚、提供智慧化服务等理念内嵌入后街规划和街铺运营，是对世界级城市和商业街运营理念的实践。

“后街经济”战略落地，为上海后街商业及核心区沿街商铺的发展提供了明确政策加持。

3市场化机构的参与为街铺发展提供利好。

在“后街经济”3年行动计划中，将会引入市场化的专业运营机构，实现原有商业街区的转型升级。例如，静安区后街经济计划中，城市更新的典型项目创邑Space正在筹备一个预计2018年年底开业的“愚园路公共市集”，原本在弄堂口做生意的修鞋、修伞、配钥匙的铺子，会在市集一楼拥有自己的工作室，与馄饨摊和新式餐饮店毗邻，从而实现对原有街铺的改造和升级。与此同时，也将会诞生一批新的特色街铺，无论是餐厅、书店或是酒吧，都会与主街的客群与街道居民形成了一定程度的互动，共同助力城市商圈发展。

随着“后街经济”在静安、黄浦、长宁等各区的落地推进及向其他区域的经验、模式复制，除政策层面引导和推动外，也将有更多市场化机构深度参与并承担商业运营管理职能。基于政策及市场化机构的协力推进，上海各区的街铺作为后街经济及城市更新的重要组成部分，将进一步焕发商业活力。

在消费需要挑大梁的时代，商圈如何挖掘新动能成为经济引擎的重要载体是每个城市都要思考的问题。“后街经济”战略给这项思考一个落地开花的机会，同时也是上海沿街商铺发展的良好机遇。

文章来源：高和畅

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