在中国，房子不仅是一个居所、一个家，更成了阶层的分界线。
一套房子，两个阶层。关于这一点，回忆往昔房价时，感触最深。
即使同一个区域，有些楼盘价格能涨3倍，有些楼盘却仍原地踏步？这到底是为什么？
365淘房特奉上天津5年房价对比，一起来复盘下这五年来的得与失。
注：新房价格选取的是2014年各区热销Top10的成交均价；二手房价格为综合贝壳参考价格与实际房源情况所得，相对更靠谱。
1
和平区
平均涨幅：143%
作为天津最寸土寸金的区域，五年来的得与失也被“放大化”。有人做梦都能笑醒，有人已哭晕在厕所。
对比2014年新房价格与该小区目前二手房价格，府上和平、金德园、和平时光、赛顿中心的涨幅全部超200%，其中，赛顿中心涨幅最高，达526%！
需要注意的是，赛顿中心是“特殊”房源。这种特殊房源有两种情况，一种是认购了很多年后才网签；还有一种，你懂得。
至于府上和平、金德园、和平时光的房价大涨都是因为学区。
府上和平是重点小学实验小学学区房，金德园的对口小学是中心小学，和平时光属于鞍山道小学的划片范围，也是重点小学学区房。
且大多主推小户型，府上和平和和平时光最小户型才40多平米。
而湯臣津湾一品、泰安道五大院之所以涨幅垫底，就是吃了大户型和学区差的亏。
由此可见，和平区最能撬动升值的两大点，一个是学区，另一个就是小户型。
2
南开区
平均涨幅：83%
南开区价格对比表里，也有一个“搅局”的，它就是裕达花园。
2014年成交均价才5102元/平米，现在涨到了3万4，涨幅高达566%。
如此白菜价必有蹊跷。该小区是企业为员工建的房子，且都是好几年前拿的备案价，价格自然便宜了。
另外，弘泽鉴筑烂尾至今，也还没有任何消息。
忽略这两个“异类”，南开区当年的热销盘如今的涨幅大多在90%上下。
涨幅最高的是阳光晶典，别看这是个居住型公寓，但因地处天津市发源地老城厢板块，又是重点小学中营小学学区，如今价格已比2014年翻了一倍还多。
融创王府壹号当年的豪宅标杆，但涨幅并未“及格”，主要原因就是吃了豪宅的亏。
总价高，流通性差，价格抬不上去。贝壳找房显示，该小区近90天内来零成交。
再者，一个小区的壕不壕，品质高不高，不能只看小区本身，要把环绕一圈的小区算进去整体考虑。
融创王府壹号周边城市界面不给力，也是房子涨幅慢的原因。
南开区涨幅垫底的是塞纳公馆，当年卖16857元/平米，如今卖17800元/平米，5年涨一千，这个速度堪比蜗牛爬了。
整体来看，南开区房子的升值利器是地段和城市界面。
3
河西区
平均涨幅：76%
相比其他区，河西区的房价梯度最小，涨幅也几乎“一般齐”。
当年的热销前十甲，刨去名门广场就剩下9个，其中6个涨幅都在百分之七八十，占比约67%。
涨幅最高的是雅境花语城，这个小区是安置房，当年价格比较低，如今又被房价梯度拉平了。
从中可以得出这样一个置业秘诀——如果同一区域价格差距很大，随着区域发展越来越成熟，区域房价梯度会变小，选择价格低的项目增值幅度反而更大。
相比之下，涨幅最小的是津澜阙和泰悦豪庭，一个上涨了50%，一个上涨了45%。
拖这两个小区后腿的共同点就是大户型。
津澜阙的三居室180-255平米，泰悦豪庭主推的也是114-248平米的大户型，算下来总价并不低，一般人买不起。
4
河东区
平均涨幅：61%
河东区同样是小户型涨幅高。
东亚风尚国际户型面积大多50-60平米，中粮大道也有六七十平米的小户型。所以这两个区成了表格中的“领涨者”，涨幅都在90%以上。
涨幅垫底的是卓越浅水湾，这个小区是赵晋的“遗产”，有“硬伤”，房价涨不上去。
2014年卖4万7，这价格已经相当高了，然而5年过去了，房价也还是这个水平。
这也用事实教育了我们，有“硬伤”的房子千万不能碰！日后后悔都没地儿哭。
5
河北区
平均涨幅：86%
仁恒河滨花园是河北区的“明星盘”，甚至在全市都排得上名号。5年来房价涨幅虽然已经翻倍，但却不是最大的。
涨幅最大的海韵家园，当年9440元/平米，现在卖34700元/平米，涨幅高达268%。不过这房子当年也是一般人买不到的。
紧随其后的是海河大道即瑞海名苑，这个项目升值的助推器是海河。
原来人们对海河认知度不够，而如今海河已经成了“钻石级”的配套，再加上海河边宅地供应越来越少，更加凸显了其稀缺性。
目前河北区新房售价大多3万3左右，而海河边房子的定价已经跨越了区域限价，自成一体。
比如旺海公府洋房46000-50000元/平米，连旺海CLASS价格也在3万6左右。
由此得出结论，海河是影响河北房价的一大重要因素。
6
红桥区
平均涨幅：82%
红桥区的“马太效应”比较明显，升值高的房子大多扎堆在三条石街。
比如金领国际、童年河、玺岳等，涨幅都在90%以上。最高的是金领国际，当年买1万7，如今已经涨到了3万5，涨幅约达105%。
如今泰达城河与海、惠灵顿国际社区及周边，已经成为红桥区改善最看好的区域了。
相对来说，金筑家园、瞰海品筑、海河华鼎差点意思，涨幅都在67%左右。
很大原因是物业拖了后腿。金筑家园曾经烂过尾，而且违法圈占、私搭乱建十分严重，甚至房子还没有卖完，违建已经多发。瞰海品筑只一栋楼更没啥品质可言了。
所以说，物业的好坏不仅关乎业主的生活品质，更是房子能否升值的保障。
7
西青区
平均涨幅：96%
与市区偏爱学区房、老破小不同，环城升值靠前的二手房都是次新房、明星盘。
比如西青区的万科四季花城、旭辉御府、社会山、远洋万和城等涨幅都在100%以上。原因就在于此。
而小镇西西里是小开发商开发建设，涨幅居首，得益于精武镇板块的崛起。
至于涨幅垫底的富力津门湖，是因为有新房在给砸价。
现在新房高层均价30000-33000元/平米，还不含案场优惠，你让二手房怎么涨得上去？！
8
津南区
平均涨幅：91%
津南区5年来房价翻倍的有金地艺境、首创城、米兰阳光、阳光波士顿和首创暖山。 大多位于辛庄板块。
这是因为辛庄占有先天的区位优势，并有已经成规模的配套。
比如永旺梦乐城，商业面积约18.5万平米，汇集了200多家专卖店，业态齐全，品牌丰富多样，不仅可以满足辛庄居民日常生活，连周边板块也跟着“沾光”。
可以说，辛庄商圈已经成为整个津南区的商业中心。尤其是随着购物日渐“环城化”，它对板块的拉动作用将会更大。
9
北辰区
平均涨幅：89%
过去5年，北辰区的升值爆点，一个是泽天下，另一个就是景瑞阳光尚城。
泽天下属于大运河板块，从12999元/平米涨到了27300元/平米，涨幅110%排名第一。
主要是因为挨着北运河，占据天津稀缺河景资源。目前这个区域已经成为了北辰的富人区。河对岸的龙洲道188号高层均价25000元/平米，大运河府21500元/平米。
景瑞阳光尚城位于小淀板块，随着“外环拓圆”，它又有了一个更高大上的名字“北部新区”。
景瑞阳光尚城就得益于“北部新区”概念的拉动。
这个规划可厉害了，占地约104平方公里，总规划人口90万。待兑现后红利自然小不了。
（详见《一个2000亿的大规划，能带来板块崛起吗？》）
10
东丽区
平均涨幅：71%
东丽区涨幅相对齐整，没有太过挑头的，也没有太拖后腿的。
其中，和泓四季恋城、远洋风景涨幅最高，当年卖1万2，现在二手房都在2万2左右，涨幅都在82%、83%左右。
这两个小区都位于津滨大道板块，这是天津14条射线之一，横跨河东、东丽两大行政区，且有大规划、有地铁、房企扎堆，未来热度也不会少。
相对来说，涨幅低的东丽湖万科城，5年才涨了57%。另外，同处东丽湖的恒大绿洲、天津华侨城涨幅也不高。
这说明，掣肘房子升值的不是“个因”，而是板块“共性”。话说想当年，东丽湖可是与中北镇“一波”的，如今却被中北镇不知道甩出多少条街了。
可见，环城买房，选对板块比选对楼盘重要。
整体来看，学区、自然资源和城市界面是市区房价上涨的最大动力。
而环城，地段好、配套全、项目扎堆、明星口碑盘，房价上涨劲儿更足些。
有些环城板块甚至跑赢了市区。比如中北镇、张家窝、辛庄等板块5年来房价涨幅翻倍。
究其原因，与当下的楼市调控有关。
限购限贷之下，改善需求被压抑，而市区房子大都偏改善，所以涨幅被偏刚需刚改的环城次新房超越了。
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