很多人不知道，在二手房交易中，房屋结构和楼龄可能会直接影响房屋能否贷款以及贷款年限！

比如说，在广州市公积金贷款中，就对此做出了规定：

●贷款年限：一手楼不超过30年，二手楼不超过20年，且二手楼楼龄+贷款年限≤40年；

●贷款额度：个人公积金贷款最高可贷60万，家庭（夫妻、父子等）最高可贷100万；

●借款人年龄：与贷款期限之和不超过退休年龄（一般按照男性60岁，女性55岁计算）后5年。

●不能使用公积金贷款的情况：

1. 如果有两次公积金贷款记录，不管结清与否，再次买房，不可办理公积金贷款；

2. 无本市住房，但有2套或2套以上未结清住房贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款，下同）的；

3. 有1套本市住房，有1个非本市未结清住房贷款记录的；

4. 砖木结构和混合结构的房子不能使用公积金贷款；

5. 购买办公用房、商业用房、商住两用房、车库、别墅以及其他非居住用房的，不予申请公积金贷款。

而商业贷款，虽然比公积金贷款的要求更宽松一点，但对房屋结构和楼龄仍然有不低的要求。

比如说：

●有的银行针对混合结构的房屋，会要求首套房的最低首付是4成（如100万成交的房屋，首付可能比预期的多10万元）；部分银行甚至不受理混合结构的房屋。

●有的银行要求抵押的房屋楼龄在20年以内；楼龄超过20年，并在25年以内的，会根据房屋位置和借款人资信等，相应提高首付比例。

……

所以大家在决定贷款前，最好咨询相关的专业人士（如良策App上的金融经纪人），以免造成【合同都签了，申请贷款时才发现首付比例要提高，但自己掏光口袋都只有3成首付】的窘迫境地。

如何区分房屋结构类型？

常见的房屋结构可分为三种：砖木结构、混合结构和钢筋混凝土结构。

●砖木结构：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构，一般是平层（1-3层），常用于农村的屋舍、庙宇等。

●混合结构：指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

●钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。

目前，广州公积金贷款只受理钢筋混凝土结构的房屋；而对于混合结构的房屋，哪怕部分银行可以受理商业贷款，可贷款比例和贷款年限也可能会减少，且可选择的银行也较少。

如何快速辨别楼龄？

一、通过房屋外立面

首先，我们可以通过肉眼观察来大致判断房龄，比如可通过楼房外墙所使用的材料来判断。

黄皮楼，俗称的“涂灰楼”，一般是1988年以前的，那会儿房子都不太注重外观。

接下来几年间，直至1992年，比较流行用石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间。

而从1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，看起来细致、整洁、易清洗。

1996年至2000年，条形砖开始盛行。

2000年以后至今，推出的新楼盘已经采用各种形式的条形砖，甚至采用玻璃外墙。

二、通过房屋内部结构

其次还可以通过房屋内部结构来判断，因为一般来说，房屋使用年限较久，越容易留下痕迹。

有的业主可能会为了卖出高价而进行装修，这种情况下可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，有经验的人也能从地板的成色和款式中大致判断出房龄。

三、通过查看相关图纸材料

此外，我们还可以通过房产证图纸、评估报告、网签合同（或产权查册表）这几样东西，来判断房屋的真实楼龄。一般来说，三者中楼龄最长的，即为房屋真实楼龄。

部分房屋，如外墙为石米的物业等，哪怕进行产权查册或查看房产证，也查不到其建筑年限，则可以通过评估公司进行建筑年限评估。

一般来说，在同等条件下，楼龄越老，贷款年限就越短，月供也会相应提高，家庭每个月的还贷压力就会比较大。有的银行甚至会对二手房年龄进行规定，超过25年或30年的老房子不能申请贷款。

以上就是一些关于购房屋结构、楼龄的房知识，大家在买房前可一定要了解清楚了哦~

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