最新！番禺旧改补偿出标准！35条旧村谁先获益?|163

旧改风云！

继白云出台旧改流程之后，近日，番禺也发布了征求《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引（征求意见稿）》意见的通告。
意味着此后番禺旧改补偿标准或将统一，全面实行 拆一补一、权益回购 ”等规定。

接下来详细看看文件中的各项内容：

文件中提出，在集体土地上房屋的被补偿人可选择货币补偿（弃产）方式，或者复建安置方式。

货币补偿（弃产）： 房屋的重置价加区位补偿价

若旧改村民选择货币补偿（弃产）方式，其补偿将按照 房屋的重置价加区位补偿价 确定或 改造主体委托第三方机构评估 方式确定，不再安排回迁。
重置价，是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

区位补偿价，是指旧村更新范围内房屋所占土地使用权价值，按旧村更新范围所在 区域用地基准地价级别价的50% 计算。

2017年广州市番禺区、南沙区居住用地级别图

重置价是随行就市，区位补偿价则可以根据广州2017年基准地价查询出来。

楼市君从国规局公布的2017年基准地价中查询得知，番禺最高地价是 16517元/平 ，位于小谷围街大学。

2017年番禺居住地价部分截图
若按此地价的50%执行，区位补偿价基本上不足万元。

复建安置： 拆一补一+权益回购

看完了弃产的货币补偿，再来看看选择复建安置的方式
复建安置总体是，采取“ 拆一补一、权益回购 ”的方式给予安置房（含装修）。

拆一补一： 现状 不超高不超大 的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“ 拆一补一 ”；（注：不超高不超大，是指符合房屋建成时不超过当时规定的面积和层数。）
权益回购： 不足复建指标的差额部分，可作为权益面积，被补偿人可按房屋建安费用回购安置房。
超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。

据此前番禺某村流传出的初步补偿方案中得知，该村的建安费用是 4157元/平 或 4268元/平 。
如此价格比起番禺现有的新盘房价，简直不要太美好！

（注：各村情况不同，具体以政府公布的各村标准为准）

此外，若被补偿人选择安置房户型时，所选总面积可 超出复建安置指标 的 10平方米（不得超过） ，按房屋建安费用购买安置房。
具体村民房屋如何补偿，楼市整理了以下5类房屋的补偿方式：
第一类： 有合法证书的村民住宅

有 合法证书 的村民住宅，除了按证载或登记的 建筑面积数 、 用地面积数（ 3倍加20平 ） 核定指标外，还可按 现状实测建筑基底面积的3倍加20平 核定。
以2012年11月22日为节点，在此前建成的可核定基地面积不超过120平；在此之后新增宅基地的，可核定基地面积不超过80平。
这就意味着，2012年11月22日前的村民宅基房屋拆迁后，复建安置指标 最多为380平 ；2012年11月22日后，复建安置指标 最多为260平 ；

第二类：

没合法证书但有宅基地证明等村民住宅

没有合法证书 ，但能提供相关部门在 2009年12月31日前 的有关批准使用房屋宅基地、或确认属于 一户一宅 的建设证明，也按现状实测建筑基底面积的3倍加20平方米核定指标。

同样，2012年11月22日前复建安置指标 最多为380平 ，之后 最多为260平 ；

此外，若是2009年12月31日前建成的房屋，经村集体确认由 多宗宅基地或多户村民合建 ，并有相关房屋宅基地或“一户一宅”的证明，按照能提供证明的各宗宅基地基底（每宗宅基地不超过120平方米）合计面积的3倍加20平方米核定指标。

第三类：

户籍不在村内的世居祖屋

房屋权属人现户籍不在本村，但祖籍在本村，且其本人在本村内 只有一间 房屋的， 最大复建指标不超过280平 ；

有合法权属证书的，可按证载建面总和的数值核定复建安置指标。

第四类： 非村民住宅
除村民住宅及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋（不含集体经济物业），按照合法权属证书证载建筑面积的数值核定指标；
没有合法权属证书的不予核定指标。
第五类： 不予补偿类建筑
在房屋基础数据调查成果经区政府审核公布后，新建、扩建、改建的房屋原则上不予核定指标。
且除了主体建筑外，厨房、厕所、简易房等附属房不能单独获得复建安置指标。