已经过去的7月，多事之夏。
本应出现在“铁九银十”的新房价格战，提前而至。
几个城市摇摆不定的政策事件后，7月最后一天，中央政治局终于一锤定音。
01
成交价下跌0.13%。
可以确认，天津二手房横盘已3个月，有些寡淡。
365数据调查组检测，7月，二手房成交价格继续下跌，跌幅0.13%。
相比6月，跌幅缩小，有要抬头的趋势，但很明显，动力还不够足。
小阳春经历了一个完整波段后，如今价格走势是“L”状态。
接下来，横盘向上？横盘向下？
政策定调后，答案大概率明确了。
02
成交量“江湖平稳”。
7月，天津二手房成交量与6月基本持平。
根据贝壳、中原、我爱我家三家成交量总和来看，7月共成交3872套。
自从4月下跌30%，5月下跌10%后，成交量就跌不动了，维持在近4000套的水平。
折算到全市，7月天津二手房成交面积约77万平米，依旧保持在“低于100万方、高于50万方”的区间内。
这是天津二手房的“平稳区间”，所对应的，就是横盘市场。
没有上涨的动力，也没有下跌的基础。
03
9万套挂牌量。
天津二手房存量大约300多万套，有9万套挂牌，是多是少很难定论。
但是，这个不断走高的数据，一定会震慑到轻言涨价的房东。
现在的二手房市场，“不诚心”的房源不大卖得动。
新房优惠一直不断，有些“力度爆表”确实让人坐不住想折腾房子，尤其是住着老破小又不需要学区的业主，都有了一颗置换的心。
卖不出去怎么办？
要么等，要么降。
等的结果可能是新房优惠收回了；降的结果是割肉。
两条路都不好走。
不过，市场上贴着“急售、特价”标签的房源明显增多。
市场情绪和政策信号是密不可分的。
关键是预期被打在七寸上。
这一轮调控收紧，从开封到苏州，再到中央政治局定调：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
幻想破灭。
比如海教园的融创中央学府，6月成交价格都能在2.1-2.2万/平米。
但现在不少挂牌房源价格都在2万/平米以下。
不敢涨。
仔细观察贝壳找房上的挂牌房源，可以发现，最近下调挂牌价的，比上调挂牌价的要多。
比如南开区王顶堤的园荫里，最近的报价很多都在2.4-2.6万/平米，已经低于小区的成交均价了。
楼市本来就是预期的“破立游戏”，如今市场被政策高度控盘，真想卖房的都不太敢涨。
源头是，买房人又观望了。
7月二手房日均带看量比6月降了20%。
观望情绪既来自政策的定调，也来自新房市场的持续优惠。
对于买房人来说，“还能再低”的心态很明显。
04
强者恒强。
7月，天津市内六区、环城四区二手房涨跌分化严重。
和平区、河西区、南开区涨，其余降。
大行情来了，所有区域都普天同庆；行情冷一些，才能看清楚谁是凤凰。
支撑这三个区能保持均价上涨的原因，不外乎是低总价、小户型、学区还不错，这3个原因。
也能看出，如今市场中，只有这种刚的不能再刚的购房需求才能下定决心出手，其余但凡有点回转余地的，恐怕都想“再等一等”。
根据贝壳找房数据，7月河西区成交量排名第一，其次是南开区，武清区势头还是很猛。
今年3-7月，70平米以下的二手房成交占比始终维持在50%-60%，7月比6月又增加了一些。
120平米以上的改善房源，4月成交占比达最高约9%，之后回落至7%，7月又降至6%。
事实上，120平米以上大户型的价格一直持续走低，诚心想卖的业主也割肉了，但成交依旧“龟速”，这与新房分流有很大关系。
下半年市区除了和平区以外，都会有新供应，高总价改善二手房会再被分流。
从散点到基本面，从量变到质变，只是时间的问题了。
05
一个很有意思的现象。
二手房成交价在降，但价格上涨的板块却在逐渐增加。
这说明，一些没有价值支撑的板块，或者新房供应大的板块，跌幅在扩大。
环城的次新房，必须看新房“脸色”吃饭。
涨幅前十名的板块为：学府街、精武镇、体育中心街、陈塘庄、华苑、桃园街、大营门、体育馆街、向阳楼、新梅江。
跌幅前十名的板块为：大王庄、新开河、双口镇、下瓦房、小淀镇、咸水沽、杨柳青、常州道、唐家口、鸿顺里街。
忽略结构性变化的原因，很明显，涨幅较高的板块大多在中心城区，是认可度高的热点板块；跌幅较大的板块相对有些边缘化。
依然是马太效应。
06
信息散乱的二手房市场，难免会有一些高价的成交，也有一些大跌眼镜的低价房源。
对于二手房，要平常心一些，这是一个偶然性很强的市场，不要被少数“鲶鱼”搅乱对整个二手房市场的判断。
目前这种相对寡淡的气氛，8月还会持续。
人民币汇率破7被刷屏，10年来首次击破心理防线。
这与房价是什么关系？
中国房地产没那么脆弱，限购、限贷、限价、限售都很难压制住，别多想。
倒是要关心一下房贷利率。
天津兴业银行和浦发银行首套已经分别上浮15%和20%了，好在五大行还能保持首套上浮5%。
只想说一句：请善待刚需。
调控难免会有误伤，但只有刚需才是楼市能健康发展的基础。
下半年新房供应量不小，对二手房的向下拉扯，会更加体现。
想卖一买一的业主，下半年可以行动了。
放低身段加快速度，虽然卖的低，可买的也低，在横盘或者向下的行情中，不会踩空。
高抛低入，这事不容易，你我皆凡人。
置换本就需要勇气，抓住眼前的机会。
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