【区域测评】崇礼买房“避坑”指南|163

编者按：崇礼雪季刚刚开始，京张高铁还没开通（还有2个月），搭乘冬奥会风口的崇礼置业已经热起来。周二《【区域测评】滑雪大神如何置业崇礼？》一文发布后，短短几天我们就接到数十位读者来电，咨询崇礼的项目。趁着“大神”比利还在崇礼，我们再聊聊崇礼买房如何“避坑”这件事。应读者要求，文尾我们放出了咨询电话和微信，欢迎大家来电，一同“避坑”。

每年实现亿元左右的运营收入，崇礼的滑雪小镇盈利了么？其实，崇礼的雪场和小镇在2015年冬奥申办成功后，才迎来春天。以万龙滑雪场为例， 2015-2016雪季是万龙扭亏为盈的首年，当年全部运营成本约1亿元，而运营收入约1.1亿元，首次实现盈利。而一年后的 2016-2017雪季，万龙滑雪场的营业额约1.5亿元，盈利约3000万元。但据行业人士透露，2016-2017雪季万龙滑雪场对外公布的3000万元盈利，是不包含项目融资成本的，如果加上融资成本，则会变成亏损3000万元。已运营12年的万龙滑雪场尚且如此，后入场的小镇们难度只会更大。

富龙四季小镇2018-2019雪季实景据悉，去年客流量15万人次，运营流水达到9000万元的富龙四季小镇，实际投资已接近80亿元。其中 40亿元为富龙控股自有资金投入，其余为银行贷款。即使以年化 4%的贷款利率计算，每年利息也要1.6亿元，仅靠小镇运营收入，离项目整体盈利还相距甚远。
“做文旅周期比较长，对客群要进行大数据分析和精准的产业引导定位，”富龙控股董事长王诚坦言做运营是非常苦的： “我们产品的定制和采购的落地，都需要思考未来5-10年运营的回收，同时要给消费者带来舒适感”。

他表示： “富龙四季小镇年游客人次达到45万时，才能实现整体收支平衡。 ”
有行业人士表示：“冰雪小镇秉承着以雪场运营、可售物业（住宅、公寓）和自持物业（酒店、商业）为核心的‘铁三角’商业模式。以滑雪场对高消费客群的集聚效应和冬奥热度带来的乐观投资预期为卖点，销售住宅、公寓等可售物业，以销售现金流回笼前期雪场及配套物业开发中的巨大投入。” “酒店、商业等自持物业的配套则能够持续提升滑雪场与可售物业的体验感和吸引力，使‘铁三角’形成稳定的内循环”。该人士表示，可出售物业开发便是小镇前期回笼资金最直接的方法。

太舞滑雪小镇沙盘崇礼房地产市场的第一次“爆发”，是四年前申办冬奥会时。当北京携手张家口崇礼成功申办 2022年冬奥会的消息传出，次日，这个只有3万人口的小县城，在售新房每平米就上涨了2000元。贴上冬奥标签的崇礼楼市，一夜单价过万。经过近两年的疯长，2017年5月，随着张家口调控政策出台，崇礼市区项目陷入有价无市的局面。此时拥有滑雪场配套的文旅小镇却倍受地方“眷顾”，免于限购。其根本原因在于这些文旅小镇投资测算时，将房地产销售做为前期回笼资金的主要来源，是小镇收支平衡和滚动开发的支柱。如果此时限制小镇房地产的销售，倒逼转型，小镇在前期雪场和基础建设巨大的资金压力下很有可能“崩盘”。于是，崇礼带“雪”的小镇项目被冠以“冬奥会配套设施”的标签，依旧照常销售。避“坑”指南

对于有计划置业崇礼的“冰雪游客”，不限购固然是好事，但作为2022年冬奥会雪上项目的主要赛区，崇礼的房地产开发同样受到政府关注。张家口市委常委、崇礼区委书记王彪曾表示，为了防止房地产挤占崇礼冰雪产业的发展，规定所有的雪场包括度假区销售面积不能超过总建筑面积的50%。销售面积里用于可回租给公司统一经营的度假产品和商业产品不能低于70%。通过这两项指标倒逼企业做产业，防止简单做地产。像万龙滑雪场这样运营时间久，客群基数大的雪场小镇，依靠拓展夏季项目，强化冬季运营服务，很快就能实现项目整体盈利。而运营时间短，尚未在运营环节收支平衡的小镇和雪场，不得不加快转型，向运营要利润。

富龙四季小镇沙盘在富龙四季小镇的售楼处，我们看到沙盘上规划了大片的商品房住宅，项目销售负责人介绍，一二期小镇总共售出房源约3600套，而占地45亩的项目三期产品，预计明年推出。按销售负责人所划区域，小镇已售和待推出部分的商品房约占小镇商品房总规划面积的 50%。随着冬奥会的临近，年初崇礼就放缓了区域内开发用地的审批，多块商品房建设用地拍卖暂缓。如果小镇房地产开发、销售、回款、再投入的模式出现停滞，规划中的运营配套项目便存在延后兑付或取消的可能，这也是小镇开发中存在的变数之一。而置业文旅小镇，最怕的就是买到“有始无终”的项目。

富龙四季小镇滑雪服务大厅如何规避此类冰雪小镇的置业风险？比利给出两条建议：第一是看小镇冬季雪场的人气。包括酒店入住量、小镇商铺出租率、已投入商业的客流，甚至可以直接问下店家去年的营收情况，以此判断小镇整体运营是否向好。如果雪场靠自身运营收入就能实现整体项目盈利，置业这样的项目会相对安全很多。第二，要看小镇是否已经开展四季或反季节运营，提升盈利能力。在崇礼即便雪季可以长达近 150天，仍有近60%的时间无雪可滑，这就要求小镇必须具备四季运营的能力。

太舞滑雪小镇的夏季运营项目

太舞滑雪小镇的夏季运营项目以万龙滑雪场为例，2016－2017年约1.5亿元的营业额中45%的营收来自滑雪，20%来自酒店，20%来自餐饮，10%来自培训，5%来自冬令营。而酒店、餐饮、培训的收入中均有夏季运营的贡献。此外，无论买哪家小镇项目，一定找周边项目的销售打听下竞品的八卦，很多有价值的信息都是这样被挖掘出来的。

富龙四季小镇2018-2019雪季实景最后，人在崇礼的比利发来了七大雪场2019-2020雪季的开业时间表。即将迎来雪季的崇礼，也到了房地产销售的旺季，置业崇礼的买房人一定看过此文再出手，确保投资不“掉坑”。万龙滑雪场：11月2日太舞滑雪场：11月8日云顶滑雪场：11月9日翠云山银河滑雪场：11月9日长城岭滑雪场：11月9日多乐美地滑雪场：11月12日左右富龙滑雪场：11月15日有关崇礼冰雪小镇的置业问题，欢迎给我们留言，或微信添加“mfsrgw”，线上免费置业答疑。更多项目信息也可致电15810420799咨询。

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