年度限竞明星，码农的希望，海淀西北旺的西山锦绣府，终于要开盘了！
昨天下午5点，西山锦绣府拿到预售许可。预计周六晚上开盘，采用搜狐焦点小程序，21:00开始线上抢房。
本周五会开放抢房系统，在线收藏目标房源，每人限制3套。
具体抢房注意事项，写在本文最后。
临近开盘，困扰大家的问题，已经从买不买变成了买哪个？
所以，徐老师打算自虐一下，写写这个选房难度超大的西山锦绣府。
为啥这个项目的选房攻略很难？
5个地块，其中包含4个住宅用地和1块文化建筑用地，以及商业配建。
光主力户型就有8个，其中89平的4个，155平的2个，180平的2个。
住宅楼栋，最低4层最高12层，选起来特别纠结。
建议全文对照此图
分两期开盘
一期，
开6015、6003、6004三个地块，开盘时间预计在12月7日。
户型是89平小户型，包括ABCD四种户型，共888套。
二期，
开6016地块，开盘时间预计在春节前后。
户型为89平、155平、180平，包括AEFGH五种户型，共463套。
划重点，
一二期里，都分布着极少量的小面积变异户型，一共13套。
位置在6003地块3#楼，6004地块1#5#6#楼，6016地块14#楼。
均为南侧入户，一层为变异户型，面积为54平57平76平。
关于一期选房这事儿，我们的标准是：
1. 先选3居，后选2居；
2. 优先选择不临街的边户；
3. 最好的楼栋是东南西北都不临道路；
4. 步行到地铁站越近越好。
接下来详细说说，一期开盘我该怎么选呢？
给大家一个选房的逻辑，选户型、选楼栋、选单元、选楼层。
选户型：B＞A＞D＞C
B户型208套 得房率76% 一梯两户
A户型250套 得房率76% 一梯两户
D户型215套 得房率80% 一梯四户
C户型215套 得房率80% 一梯四户
B户型，南北通透的三居，边户明厨明卫。牺牲了一点客厅的面积，使得各个功能空间都比A户型要大一号，三个卧室的面宽也要更大一些，最为实用。
89平B户型
A户型，南北通透的三居，边户明厨明卫，客厅更大。两个北侧小次卧都是6平米多，建议打通使用，变南北通透两居。
89平A户型
D户型，全南向两居，得房率高，明厨暗卫。南向次卧窗户小，会有点暗。南向6.3米的大阳台，真的是爱了。
89平D户型
C户型，南北通透的L型两居，边户明厨明卫。南向面宽不到3米，采光最弱。
89平C户型
关于变异户型，全在一层共13套，面积为50多平和70多平。详情咨询问开发商。
锦绣府这里要先选地块
毫无疑问，6004＞6003＞6015。
刚需买房的核心，是离地铁站越近越好。
这3块地全是89平的小户型，肯定首选东边的6003和6004。
剩下这俩，选地块大的6004。园林空间要大，老人孩子才有足够休闲空间，而且这块地有大家最爱的B户型，多达156套。
当然，6003最大的优点，是离地铁站最近。请看总平图中人行出入口的位置。
6015离地铁最远，全是CD户型，以及少量的B户型，是唯一没有商业配建的地块。据说这块地销售单价最便宜，而且意向购房者最少，是最容易抢到的。
项目全览南向视角
选完地块，选楼栋
按楼栋综合打分。
6004地块里，
3#=2#＞4#＞5#＞6#＞1#
6003地块里，
1#＞3#＞2#
6015地块里，
2#=3#＞4#＞8#＞7#＞5#＞6#>1#
在这里，不考虑户型，只考虑楼栋位置。对于楼栋排序理由，就不过多赘述。
排序参考因素：临道路、临地库入口、临步行入口，临绿化公园、临商业、采光遮挡。
另外，锦绣府容积率低，楼栋排序合理，所有楼栋采光都不错，几乎无遮挡。
6015地块南向视角
6004地块南向视角
关于商业
0010地块（图中6010）暂定为会所。
6003地块的4#为商业办公，其中1、2层为托老所，地下为商业，3层以上为写字楼。
6004地块的7#为早教中心。
特别注意：6003地块里3#和6004地块6#的矮楼层和商业楼存在对望问题。
选单元
优选边户，能多1个窗户，但是价格一定贵。
先选更靠社区内部的边户，后选临街边户。
中间户，差别不大，随便选。
至于临街边户和中间户选哪个，就看大家能否为了1扇窗接受道路噪音。
选楼层
中间楼层，别挑了，都挺好。
1层、2层、顶层，放在托底选项。有老人孩子的选低楼层更好，在电梯停运等特殊情况下，对只有1梯的高楼层很不友好。
综合地块户型等因素，我们给出的选房最终建议
第一梯队：
6004 2# 3#
第二梯队：
6003 1#
6004 5# 4#
6015 7# 5# 6#
第三梯队
6015 2# 3# 4# 8#
6003 3#
6004 6#
第四梯队
6015 1# 北向临街，离地铁最远，2居户型。
6003 2# 南向西向临街，东侧车库出入口。
6004 1# 北向临街，西侧挨着早教中心。
第三次出现这张图，真的太重要了
以上排序仅供参考，还需配合实际价格综合考虑。关于仓储和车位的问题，不在本次选房攻略中解答。
关于销售价格：
单价排序按地块由贵到便宜 6004>6003>6015
单价排序按户型由贵到便宜 B＞A＞D＞C
一房一价，现场已经公示。
抢房注意事项：
（1）3套收藏房源拉开档次，建议其中一套在6015地块。
（2）不排斥1层、2层、顶层房源。
（3）关注房源收藏人数，尽量选择收藏人数较少房源。
（4）降低心理预期，有必要的话，按选房梯队倒推。
（5）收藏没抢到，立刻选择其余房源。
最后，希望这份选房攻略可以帮助大家抢到心仪的房源。笔芯~
热门跟贴