这一次，长沙开发商被按在地上摩擦！|163

在《长江七号》里，一个梳着大背头的小屁孩，用夸张地语气对老师说起他的理想：

“我以后要做大企业家！哪一方面都可以，但一定要大！大吃小，小被吃。”

不过，他一定没有想到：在长沙，就算是大企业家，也是要被无情地按在地上摩擦的。

.01长沙发布“限利令”平均利润限制在6%-8%

就在昨晚，长沙抛出了一枚重磅“炸弹”，彻底把开发商的利润空间给堵死了。
根据《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》文件，长沙将会进一步加强商品住房价格管理，明确价格构成：
由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率规定为6-8%之间！

成本：成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润：指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

此外，5类费用不得计入商品房价格，包括：

住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

《通知》自12月11日起执行。

文件如下：

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如此明确的限利令，在全国的调控政策中并不多见。

.02开发商哭了，购房者笑了

这份文件倒是好懂，政府想通过限制开发商利润，达到稳定市场房价的效果，响应“房住不炒”。
难懂的是，为什么是此时此刻，通过这种措施？
根据国家统计局的数据，今年10月，长沙市新建商品住房价格环比上涨0.1%，同比上涨3.8%。
看起来，长沙的房价涨幅在70个大中城市中属于中等水平，不算太高。

而且，长沙在华中地区的省会城市中，房价还是最低的一个。
因为长沙限价。限价地块都是限定的毛坯均价基础上，加上最高2500元/㎡的精装标准，基本属于一刀切，颇见成效。
不过问题在于，被限制的利润，却以另一种方式流回了开发商手中。
“偷工减料”、“质价不符”、“混凝土事件”，都是长沙近期楼盘质量问题的关键词。

前段时间，长沙整治部分不合格楼盘，如今又发布了这则通知，不仅把新房报价中的利润控制在6%-8%之间，对于成本中的各项费用也作出了明确的规定。

相当于在稳定房价的同时，也在各个环节降低房企“偷工减料”的可能性。

这对于购房者来说，倒是一件好事，但是真正的问题在于：实施起来太难了！

.03最大的难题：落地没那么简单！

说起来，这一招并不是什么新鲜事了，早有不少前车之鉴。

2017年，长沙就出台过类似的政策：同样是规定价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%，只不过范围比现在小，实施对象仅是限价商品住房。

2012年，陕西限定商品房合理利润率控制在10%，引发了一番争议；同年，海南海口市、三亚均发布了相关管理办法，规定限价商品房利润不超过建设成本的6%。

再早一点，甚至可以追溯到1992年之前，广州也采取行政命令的方式来规定，当时给出的利润率是20%；在80年代，深圳也有，给出的是12%，而且外加8%的管理费。（来源：任志强）

不过，这些政策的共同点，就是没了下文。

不是不想实施，而是实施难度实在太大了。

各个开发商的成本都不一样，不同类型的产品，从土地价格到设计，建安成本、资金成本、销售以及管理都有各自的特殊性。
怎么根据这个公式计算？这是一个大难题。

再者，这样简单粗暴的限制方法，对于市场来说，对于整体环境来说，又是否是一件好事呢？
这里引用一下任志强此前对陕西“限利令”的评论：