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新型冠状病毒的疫情席卷全国，大多数的人们都选择居家不出。但是租房的你有没有碰到下面这种类似的情况呢?

案 件：

李女士是一位外来务工人员，在工作的城市里租了一套一室一厅的房屋居住，租期三年自2018年8月至2021年7月。新型冠状病毒疫情爆发后，由于李女士回老家过年且因村落封锁其一直未在该房屋内居住，所以要求房东减少房租，房东不同意，双方因此出现争执。

分 析：

那么李女士的房租是否应该被减免呢？

通过分析我们不难发现，李女士的房租租赁合同其主要目的是利用房屋的使用价值从而实现居住的目的。

在正常情况下，如果租户租赁了房屋而不去居住是行使其处分权的一种行为。因此房屋租金不能因此而进行减免。但是李女士碰到的情况并不是普通情况而是由疫情引起的一种特殊情况。

李女士因为疫情的客观原因无法回到其所租住的房屋，如果强制其按照房屋租赁合同的约定交付全额的租金，显然有失公平。所以个人认为可以根据《合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”从而可以减免部分在疫情期间所受影响的租金。

当然想要减少租金也不能简单只是靠自己“想”就可以，也需要满足一定的条件，因根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

所以如果想要减免租金还需要满足以下几个条件：

1. 发生不可抗力的事件必须发生在履行期间之内且当事人无不当行为。

2. 发生不可抗力的情况后应当及时通知对方提供有关的证明，并积极采取有关降低损失的措施。如果没有做到不止无法免责还要在损失扩大的部分承担责任。

然如果满足了以上的条件，租赁费用是“减”还是“免”也需要综合的考虑疫情对合同目的实际影响。

以上内容仅代表个人观点，欢迎大家批评指正。

作者简介：张啸宇律师

有着深厚的理论功底。该律师从事律师工作以来办理各类诉讼非诉案件，具备丰富扎实的法律知识，纯熟的实务经验。擅长劳动争议、民间借贷等诉讼案件，具备良好的处理问题、协调问题的能力。