文/谢逸枫

房地产史诗级增长延续到2019年,这是奇迹。之前好多外行人胡说八道的讲,中国楼市黄金期结束了,史诗级增长终结了。现在说明,中国楼市黄金期结束了、史诗级增长终结了,实质上是为时过早。2018年商品房的房价上涨10.7%,住宅商品房价上涨了12.2%,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,基本就是17.16亿平方米规模。按照100平方一套,基本就是1716.5万套的新房销量。

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2019年,全国商品房成交均价9310元/平方米,同比上涨6.6%,涨幅比1-11月小幅收窄0.6个百分点,6月份以来同比涨幅处于小幅震荡下行的过程中。其中住宅成交均价9287元/平方米,同比上涨8.7%。商业营业用房成交均价同比下降1.8%;办公楼成交均价同比下降0.5%。分地区来看,东北和东部地区涨幅较高,为8.5%和7.4%,中部和西部地区涨幅分别为6.3%和6.1%。

2019年商品房的房价上涨了6.6%,住宅房价上涨了8.7%。2019年到底卖掉了多少楼?2019年商品房销售面积171558万平方米,增速为-0.1%。基本就是17.15亿平方米规模。按照100平方一套,基本就是1715万套的新房销量。可以看到,2018年新房的销量是同比增幅很低,仅增长1%,到2019年新房的销量是同比增幅由正增长,转变成小幅度负增长。可见,房地产平稳基调明显,保持高位增长。

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从销售情况来看,东部地区商品房销售面积比上年下降1.5%,中地区商品房销售面积下降1.3%,西部地区商品房销售面积增长4.4%,东北地区商品房销售面积下降5.3%,总体来看,区域结构特征明显。东部先降温,其次是中部,而西部地区全年仍增长,至于东北地区,除了四个中心城市,其他三四线城市却病久矣。

进入到2020年,预计楼市增长依旧,各地分化现象将加剧,而这对于三四线城市居多的东北地区会更加艰难。从历史趋势来看,回顾过去20年,进入本世纪以来,只有三个商品房成交面积的下跌的年份,08年受国际金融危机的冲击而明显下跌,2014年小跌,2019年微跌。中国新房成交量面积正在构筑历史顶部。从17、18、19年柱状图形态,可见一斑。

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按照统计局的数据显示,2018年,商品房销售面积171654万平方米,其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。基本是除了住宅销量增长,其他都下降。而住宅的销售面积是147929万平方米,约14.7个亿平方米,住宅销售额是126393亿,就是12.63多万亿。

那么房子的销售额如何,按照统计商品房销售额149973亿元,增长12.2%,就是14.99万亿的销量额,可见新房市场规模已经达到14.99万亿,销售额基本是持续上扬。其中住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。按照这个统计,8736元一平方新房平均楼价,住宅新房平均楼价是8544元。

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2019年全国商品房销售额创下新高,再破天花板。全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速回落0.8个百分点,与上年相比回落5.7个百分点。其中,住宅销售额13.9440万亿元,增长10.3%。办公楼销售额5329亿元(下降15.1%),商业营业用房销售额1.1141万亿元(下降16.5%)。

2019年商品房销售面积171558万平方米,打破连续两个月上涨趋势重回负增长,1~12月累计增速为-0.1%,下滑0.3个百分点,2018年年末为增长1.3%。其中,住宅销售面积15.0144亿平方米(增长1.5%),办公楼销售面积3723万平方米(下降14.7%),商业营业用房销售面积1.0173亿平方米(下降15.0%)。

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住宅微红,商办需求却早已走弱。这不是这两种房子首次下滑,2018年3月开始办公楼销售面积就开始持续下滑。2018年9月开始,商业营业用房加入这一行列。这意味着办公楼和商铺,都在遭遇“量价齐跌”的严峻局面。经济环境疲软及融资端收紧,影响商业市场需求及供给。办公楼需求走弱,一线城市吸纳量普降,租金下滑。