租赁期满承租人继续付租金，租赁合同是否顺延？|公司法研|163

司法观点

延长房屋租赁合同期限属于变更合同，须双方协商一致。如果承租人多支付一个月租金，表明承租人有意延长期限。但出租人拒收租金且发函表示不同意延长期限的，视为双方未能就延长期限一事达成合意。房屋租赁合同到期后自动终止。

知识点：

1、合同双方须对房屋租赁期限延长事宜达成一致合意吗？

2、租赁合同期满后，双方未协商延长期限但继续履行合同的，合同期限会发生什么变化？

3、面对拒不交还房屋的承租人，出租人可采取什么措施以维护自己的权益？

4、出租人可以要求提前解约并搬离的承租人支付剩余租期租金吗？

经典案例

2015年7月15日，A公司作为出租方，B公司作为承租方签订商铺租赁合同一份，约定：A公司将XX处商铺出租给B公司，租赁期自2015年8月1日至2017年10月31日，租期27个月。租赁期满，A公司有权收回该房屋，B公司必须如期交还。B公司如要求续租，应在租赁期满前三个月书面通知A公司，经A公司同意后重新签订租赁合同……租赁期满B公司未经A公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，按日租金三倍向A公司支付房屋占用使用费。

2017年10月10日，B公司向A公司支付了10月、11月租金，A公司仅收取了10月租金并开具了10月租金发票。

2017年10月26日，A公司向B公司发函，载明A公司决定在合同到期后不再续租，请B公司于2017年10月31日前将房屋交还A公司。合同期满后，B公司拒不交还房屋，一直使用至2018年10月19日。

2018年11月，A公司将B公司诉至法院，要求B公司自2017年11月1日起按1300元每天支付房屋使用费至2018年10月19日止。庭审中B公司辩称，其在合同期满前就已多支付了一个月房屋，应认定双方租赁合同期限顺延。

法院认为

依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。租赁合同约定租赁期限至2017年10月31日到期。根据约定租赁期满，B公司如要续约，需双方重新签订合同。

A公司于2017年10月26日向B公司寄送公函，明确到期后不再续租，并要求B公司于2017年10月31日前交还涉案房屋。B公司虽在2017年10月10日支付了10月、11月的租金，但A公司仅开具了10月的租金发票。A公司的上述行为，可以认定其已以明确的态度表示不同意续租。因双方未就续约达成合意，B公司单方面多付了11月的租金，并不能认定双方合意自动延长租期一个月。B公司上诉称双方达成续租一个月的合意，与事实不符，本院不予采纳。

关于B公司提出合同约定延期返还商铺时所应支付的房屋占用使用费的违约金额过高，请求法院予以降低。综合考虑双方当事人关于合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，本院酌情调整为B公司应按原合同日租金二倍向A公司支付房屋使用费。关于B公司在合同期满后支付的一个月租金13,000元以及B公司支付的押金26,000元，A公司同意抵扣B公司应支付的房屋占用使用费，本院予以准许。

故，法院判决B公司向A公司支付房屋使用费305064元。

律师点评

上述典型案例涉及到了房屋租赁合同解除的问题，我们对此作几点阐释：

1、房屋租赁合同期限延长须双方达成一致合意

合同双方当事人可以协商约定合同期限届满后合同效力的处理方式。例如服务合同一般会约定期限届满后双方未提异议的，合同期限自动顺延。房屋租赁合同不同于服务合同，一般是以期满终止为原则，提前协商延长为例外，基本不存在期限“顺延”的情况。本案中租赁双方约定的延长期限方式就是提前三个月协商重新签订租赁合同。

房屋租赁合同到期前或到期后，如果双方想要延长期限，属于变更合同，应当由双方协商一致达成合意。一方以自己的行为明确表示不同意延长期限的，合同应当期满终止。

本案中，B公司在房屋租赁合同期满前向A公司多支付了11月房租，表达了想要延长租赁期限的意愿，然而A公司仅开具了10月房租发票，且向B公司发函明确表示不同意延长期限，应当认定双方未就延长租赁期限一事达成合意，房屋租赁合同期满自动终止。

2、租赁期满后双方继续履行合同的，租赁期限变为不定期

前文已述，租赁期限届满前双方可以协商一致延长租赁期限，既可以重新签订租赁合同，也可以签订补充协议对原合同租赁期限进行修改。

如果租赁合同期满后，双方未协商延长期限，但双方仍然继续履行原合同且双方均未对对方的履约行为提出异议的，视为双方之间的房屋租赁合同关系仍然存续，租赁期限由固定期限变为不定期。

在不定期租赁合同关系中，任何一方当事人均可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。

公司治理建议

1、承租人拒不交还房屋的，出租人有权要求支付占有使用费

房租租赁合同无效、期满或者解除时，承租人应当在约定期限或合理期限内交还租赁房屋。否则，出租人有权要求承租人支付逾期腾房占有使用权。如果承租人将房屋转租的，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费。

若双方明确约定了占有使用费计算方式，可按双方约定；若无约定，可参照租金标准支付占有使用费。需要注意的是，占有使用费类似于违约金，如果合同约定的占有使用费过高，承租人可以请求法院进行调整。本案中合同约定的占有使用费为日租金的三倍，经B公司申请后，法院裁量将占有使用费调整为日租金的二倍。

2、承租人提前解约并搬离房屋，出租人无权要求支付剩余租期租金

如果租赁合同未到期前，承租人因自身原因通过书面通知的方式提前解约并搬离租赁房屋，在双方无特殊约定的情况下，承租人提前解约的行为构成违约，出租人可要求承租人支付违约金。

解除权系形成权，自出租人收到承租人解约通知之日起，房屋租赁合同被解除，双方无需再履行合同约定的权利义务。因此，出租人无权要求承租人支付剩余租期内的租金。但是，如果出租人对承租人解约行为有异议的，出租人可以在收到解约通知之日起三个月内向人民法院起诉，要求确认解除合同行为无效。【合同法研 62】

法条指引

《中华人民共和国合同法》

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

作者介绍

李慧

高级合伙人

北京盈科（上海）律师事务所

公司法律事务部企业风险控制中心主任