警示！深圳一长租公寓租客死亡，运营方责任怎么判？丨干货|侵权责任法|出租|租客|运营方|长租公寓

公寓次世代原创

文 /瑜灵、ZZ、彭显律师

“幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。疫情造成的心理和生存的创伤，逐渐反映在现实中，长租公寓爆雷，经营者跑路，底层的租客，也可能走上极端。

一

疫情影响下，降薪、裁员、失业，人们收入缩减、就业艰难，这给类似的租客自杀事件的爆发增加了风险。

据南方都市报消息，4月7日下午，深圳龙岗区龙岗街道聚龙苑小区一公寓内发现一具男性尸体。同一公寓内的一名租客介绍，该房由一家长租公寓公司运营打理，面积在150平左右，有5个房间分租，居住较长时间的有三户，死者在该公寓租住的时间有近两年，从之前的沟通中获悉，他从事的是互联网金融行业，因工作需要在此租住。当地警方初步认定为猝死，排除他杀。

在今日头条上搜索，最近3个月内就发生了多起租客死亡事件，其中最广为人知的是上海这起。

2月初，在上海浦东康沈路加盟圣蓝苑小区一出租屋内有一名女子死亡，恰逢新冠肺炎疫情爆发，一时网络传言沸沸扬扬。后经公安机关调查，死亡女子江某（35岁，湖北黄冈人）于2019年10月来沪，后未离开过上海。事发出租屋门窗关闭完好，死者体表无明显外伤，经法医鉴定，死者系因呕吐物进入呼吸道导致猝死，排除感染新型冠状病毒，排除他杀。

即使没有疫情，越来越大的社会重压之下，租客死亡事件也时有发生，半年前，次世代曾报道过，一家长租公寓一年遇到了三起租客自杀事件，公寓老板深受其苦，既惋惜租客生命，又要处理事后麻烦，报警、安抚家属、补偿都少不了，房子也空了没人敢租。（>>> ）

谁都不想发生这类事件，但意外和明天，永远不知道哪个先来。

二

遭遇突发事件，长租公寓的7个措施

一位公寓老手曾说过，做长租公寓有三大难点：

1、政策风险是悬在头顶的一把利剑，不知道何时就会落下；

2、如何抓住流量、抓住渠道、提高出租率；

3、如果出租房内发生重大火灾或命案该如何处理。

不管是房屋发生火灾还是租客出现意外，都是小概率事件。但俗话说不怕一万就怕万一，如果遇上了这些事，公寓运营者不仅会面临事故责任界定和损失赔付，如若处理不当，导致事态扩大，还会面临“关门”的风险。

一般，长租公寓中可能出现的突发事件有四类:

1、治安：抢劫、盗窃、绑架、斗殴、凶杀、自然死亡、坠楼、恐怖活动；

2、消防：火灾、技防失效；

3、自然灾害：水灾、雷击、暴风、地震；

4、食品卫生：中毒。

遇到了突发事件，如何紧急处理？作为公寓运营者，需要了解基本的应急处理流程：

1，接报后，管理人员应及时到达现场，了解事件简要经过，同时拨打110报警，求助警方处理。

2，有案发现场的（包括偷窃、抢劫、凶杀、自然死亡等）要保护现场，不让无关人员进入现场，任何人不得擅自移动任何东西，也不要用手触摸任何物品。

3，如有伤者，根据受伤程度和病危人员的现状采取就地急救或送医院治疗。

4，如有人员死亡时，应确认死者身份，保护好现场，并立即与公安部门联系，配合公安人员做好处理工作，按客户登记及其它线索与客户所在单位及亲属联系，协助做好善后工作。

5，在公安机关人员勘查现场完毕后，及时清理现场，将影响降到最低。

6，舆情管理：好事不出门，坏事行千里。一方面，公寓运营方第一时间需安抚其他租客，如果是合租房，尽快安排其他租客换租，如果是集中式公寓，对于知情租客提出的换租或退租要求，应该及时处理。另一方面，随时监控突发事件的舆情扩散情况，并决定是否需要做对外事件通报，要把握好信息传播“黄金4小时”的原则。

7，按有关程序进行调查，并写出调查报告，详细提供给有关部门及亲属。

一旦到了应急，那就是问题严重了，多少都会带来损失，所以，更重要的是，在日常的公寓管理中做好预防措施，下方会说明。

三

租客死亡，公寓方责任怎么判

长租公寓每一起突发事件可能都有其特殊性，次世代曾邀请北京市京师（上海）律师事务所彭显律师专业解析，从法律层面，在出现租客死亡类事件时，如何认定权责，这次再拿出来分享一下。

依据《侵权责任法》、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》及侵权责任构成理论，认定公寓运营方承担侵权赔偿责任需同时满足以下四个要件：

第一，公寓运营方实施了侵权行为或者未明显尽到对公寓租客的安全保障义务。（见《侵权责任法》第三十七条以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条）

第二，公寓运营方具有实施上述行为的故意或过失。

第三，租客有遭受损失（死亡）。

第四，租客的损失（死亡）须与公寓运营方的过错行为具有一定的因果关系。

上述是从法理角度分析公寓运营方承担责任需满足的条件。回到租客自杀事件本身，认定公寓运营方是否承担责任的关键其实就只有一点：公寓运营方是否尽到了《侵权责任法》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定的“安全保障义务” 。

关于何谓“安全保障义务”，法律没有明确规定也不可能明确列明哪些属于安全保障义务，从司法实践以及最高人民法院副院长黄松有在公布《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》新闻发布会上的讲话，我们可以看出所谓“安全保障义务”是指：从事社会活动应当对相关公众的安全给予合理的注意，避免疏于注意造成他人人身损害。

从很多长租公寓客户案例及法院的司法判例可以看出，一般情况下，对于租客自杀，公寓运营方是不承担责任的，因为很显然，租客自杀属于其自主行为，作为公寓运营方显然无法控制、决定，亦没有违反安全保障义务，这种情形下的租客自杀，对于公寓运营方而言，应属于意外事件，不应承担任何责任。

但上述说的只是租客自杀的一般情形，凡事都有例外。我们曾经有办理过这么一起长租公寓租客自杀引发的赔偿纠纷案例：租客自杀后，从警察笔录、监控录像等证据中，法院查明的事实为，租户可能由于感情受挫，从外面回到公寓房间后，房门未关上，处于半开半掩状态，在房间内摔各种东西，并一边打电话说“我现在就死给你看”等言语，恰巧此时，打扫卫生的保洁阿姨经过，虽有听到租客在房间内摔打东西，并哭泣扬言“我现在就死给你看”等，但并未进去了解情况也未及时将发现的情况报告给店长等人员。该案最后，法院认为公寓运营方未完全尽到必要的安全保障义务，判令公寓运营方对租客的死亡承担10%的责任。

因此，公寓运营方在经营过程中，为减少该类不幸事件的发生，也为减少自身不必要的损失，建议：

1、公寓必须做好合规经营；

2、公寓各个公共领域、楼层都需装有监控设备，必要时可作为有利的关键证据提交；

3、为公寓的工作人员做好安全防范教育，让大家树立安全意识，发现特殊情况必须及时报备；

4、有条件的公寓运营商尽量为租户购买保险；

5、发生租客自杀不幸事件后，第一时间报警，不要犹豫，并在警察到来前，做好现场保护工作。

上面提到了，单纯的租客自杀，一般情况下公寓运营商是不需要承担责任的，但在某些公寓运营商存在未尽到明显且必要的“安全保障义务”的情形下，法院会酌情让公寓运营商承担一定比例的次要责任（常见多在10%-30%之间），那么，在这种情形下如何计算公寓运营商应赔偿的数额就成为另外一个关键问题，公寓运营商应承担的赔偿数额=费用总额*应承担的责任比例，费用总额包括以下几个方面：

一是，医疗费、护理费、误工费、营养费、交通费、住宿费、伙食补助费、鉴定费、律师费（注：在租客死亡案件中上述费用不一定都实际发生，具体以实际产生的费用为准）；

二是，丧葬费（上海2019年标准为46992元）；

三是，被扶养人生活费（城镇居民、农村居民计算标准不一样，不同年龄计算标准也不一样）；

四是，死亡赔偿金（城镇居民、农村居民计算标准不一样，不同年龄计算标准也不一样。特别说明：适用城镇还是农村居民标准不完全依据死者户口决定）。

鉴于篇幅限制，上述四项中涉及各子项费用计算方式就不展开说明了，里面计算涉及到受诉法院所在地职工月平均工资、城镇/农村居民人均可支配收入、城镇/农村居民人均消费性支出等统计数据以及城镇/农村居民的认定等。

从上述分析可以看出，公寓运营商只有将用心服务、关爱每一位租客等理念嵌入自己公寓运营的每一个细节、每一个工作人员日常工作的点滴之中才能避免更多不幸事件的发生，也减少给公寓带来的不必要的损失与影响。

附注：重要法规

《侵权责任法》第三十七条

宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条

从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。