编辑：赵艺慧

随着近些年房屋的价格不断升高，人们的购房压力越来越大。然而购买房屋人们往往要拿出自己全部的积蓄、承受着巨额贷款才能实现，可以看出一套房子对于每个家庭来说是至关重要的。

但是，为了赚取更多的利润，规避尽可能存在的风险，很多开发商在购房合同的时候会提出很多“无理”的要求。

4月23日，根据相关媒体报道，广西南宁某楼盘业主在解决房屋纠纷时候发现奇葩条款约束购房者。购房合同中显示，买卖双方对房屋质量发生争议时，在未有主管行政部门或人民法院作出生效认定时，买受人“不得向媒体、社会公众、小区业主或其他任何第三方发布任何结论或否定性评价或以妨碍出卖人经营等方式不正当主张权利。”其核心思想为，如果对房屋质量产生争议，购房者不得擅自反映问题，否则不但要公开道歉，还可能要承担不少于购房款总金额20%的违约金。简言之，购房者对于房屋质量只能说好，不能说坏。

业主潘先生表示，该处的楼房分两期完工，第一期在没有完工的情况下进行交房，房子质量差，经过协商房子延迟交房时间，但是最终房子质量仍不理想。在此过程中，开发商未主动和业主沟通房屋建设进度，并且没有支付逾期交付的违约金。自己每次想要协商时，开放商总是要求按照合同解决，但是合同的内容并不公平。潘先生补充说，当时签订合同的时候就发现有些条款是“霸王条款”，提出异议也没有协商成功。而对于“房屋质量不能发表意见”这一条自己当时没有仔细看。现在，如果按照与开发商签订的合同内容，自己不买这个房子的话，那么押金就不退了。

那么，要想解决潘先生的疑问，首先我们应该明确二者签订的合同是否有效？

根据我国《合同法》相关规定，在本案中，开发商的购房合同中关于“房屋质量不能发表意见”的该项条款是无效的。开发商实际上是通过签订格式条款的方式来限制业主的言论自由表达权，所谓的格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，但是格式条款的签订要受到以下三点限制：第一，提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

在本案中，开发商关于“房屋质量不能发表意见”条款首先从根本是限制业主的言论自由表达权，是违反法律的强制性规定。其次，在合同签订过程中，开发商对于潘先生的言论自由的限制性条款没有进行有效提醒。同时，根据《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解释》第九条中规定，消费者对生产、经营者、销售者的产品质量或服务质量进行批评、评论，不应当认定为侵害他人名誉权。但借机诽谤、诋毁，损害其名誉的，应当认定为侵害名誉权。从法律到司法解释都明确，消费者在合法范围内有权利提出自己对商品质量的疑问、批评，所以此条款无效。

该条款的无效会不会导致整个合同的无效呢？这个问题要具体问题具体分析，根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩盖非法目的；

（四） 损害社会公共利益；

（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

由于本案的合同条款并没有完全公布，所以对于整个合同的效力问题不好判断。

但需要提醒业主的是，如果想通过法律的方式进行维权，需要先确定合同其他内容是否有效的问题。虽然“反映房屋质量问题”的条款无效，但是合同中的其他内容，如果是在不违法法律、行政法规的强制性规定和国家、公共利益的前提下，双方出于真实意思表示签订的话，那么此时其他条款就是合法的，业主还是需要按照合同内容履行。但是如果整个合同签订符合合同无效的规定，此时业主们可以按照法律的规定，拿回属于自己的押金。

其实，通过这个案件，也暴露出了不少的问题，一方面购房者买房时往往是选地段、看价格，对于购房合同的内容并重视不够，往往稀里糊涂地签了合同。然而一旦权利受到侵害才发现合同对自己的不利。另一方面开放商正是抓住消费者这样的现实状态，往往想通过合同最大化的保障自己的权益不受到侵害，所以会耍些小聪明在合同中写一些不合理的要求。

所以，大家在购买房屋的时候一定明确房屋基本信息，比如产权是否明晰、房屋手续是否齐全、房屋建设是否符合法律规定，质量是否达标、购房合同内容是否合法合理等基本的问题，只有这样你才可以放心购买，也能将购房过程中存在的风险降到最低，最大化的维护自己权益。

律视微言，听律师讲生活中的法律知识。