2016年以来，全国开工改造各类棚户区2141万套，已超额完成“十三五”2000万套棚改目标任务，4600多万居民改善了住房条件。

2020年是十三五棚改任务的最后一年，但是由于任务已经超额完成，最后剩下的那点都是最难啃的骨头。

今年的棚改的任务是，基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，总的来说就是对老旧小区及其周边环境进行整改建设。

说人话，“以房换钱”的棚户区数量所剩不多，今年重点以老旧小区改造为主，修建周边的道路、绿化、生活配套设施、以及房屋内部的暖气管道、天然气管道、电梯的加设，等等。

棚改和旧改从来都是同步在进行的，一个是拆迁安置，一个是经过业主同意进行局部改造，这两种都叫城市更新。

棚改是一块非常难啃的大骨头，短的耗个十年八年，长的十来二十年还没动静，长期“光打雷，不下雨”。

但是对于广大老破小的业主，他们更关心的是棚改还继不继续？

今年国务院常务会议明确指出：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

说人话，过去五年中大家看到的棚改在今年攻坚收尾（地方政府违规借债、开发商加杠杆拆迁安置），往后还有没有棚改这种拆迁安置福利（滋生贪污，百姓受益面广但受益程度小），要等到2021年国家十四五计划另行安排（2021-2025年）。

但“以房换房”的棚改机会还有好多的，取消的只是货币化安置。

如果拆的话，就可以拿着钱去买新房子，相当一部分人守着老房子就是在等政府来拆迁，由于拆迁前期统筹时间长，征收到补偿的周期长。

什么时候拆这个问题是全国各地留言板咨询量最大的问题。

拆迁，我们就要了解一下以往的拆迁过程是什么样的。

央行于2014年创设PSL（最主要的棚改方式），目的在于通过政策性银行为棚改项目提供长期稳定、低成本的资金来源。从资金下放到回收的周期5-10年，棚改居民从接到征收摸底通知起5-8年才能搬迁。

今年政府卖出的棚改土地收益金，基本上是6年前国开行放出的贷款，而2019年就腰斩了给地方政府发放的PSL，但是今年又是清偿2014年PSL的元年。

但是不用担心政府还不起钱，因为从2015年起，全国的土地价格都有了很高的涨幅，完全能够覆盖PSL的低利息。

至于清偿压力，就看各个地方的情况了。

从去年开始全国各地棚改货币化率低于50%，今年低于30%，地方政府和开发商都绷着。

三四线城市对棚改货币化依赖度最高，受影响最大，长尾效应将持续。

最后回到拆还是不拆的问题。

国金证券首席宏观分析师表示，以PSL为代表的准财政行为将是今年重要看点之一，预计今年PSL新增规模在6000亿元以上。

今年地方政府拿到的棚改贷款预计和2018年持平。

请注意，虽然今年的主基调是以旧改为主，但是考虑到国内国外的经济冲击对房地产行业的影响，一定量的货币化还是能够起到对冲效果的。

乐观的情况下，可以参考2018年3月至2019年3月的拆迁安置节奏来衡量今年的情况。回到上面那张图，已经进行过第一轮摸底正在等待第二轮征收的那部分棚户区、城中村和危房。

针对这些业主们，今年是最后一年能享受十三五棚改政策的一年。

不乐观的情况，请看下面。

如果不拆，老百姓心里肯定不爽了。

房子折旧、生活质量折旧、房价折旧，三大痛点。

这三个痛点像狗皮膏药一样，眼看着别人家（新建商品房）的住房条件越来越好，贫富差距（房价）还越来越大，旧改能做点啥？

住建部统计，全国共有老旧小区近16万个（2000年底前建成的住宅区），涉及居民超 4200万户。

2020年旧改小区3.9 万个涉及700万户，占全国比重25%，按7-9万/户的投资预算估计，完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

这7-9万每户并不是全由国家出钱，业主自己和社会资金也要负担一部分。好比给一栋楼加装电梯，每家每户都要自行出钱投资，那针对一楼不愿安装电梯的情况，就要做协调工作。

老楼装了电梯，房屋的售价就普遍要高很多，在商品房市场里更有竞争力，受益的价值比投资的成本高得多。

方正证券的研究报告指出，老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境，这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。

这个钱投下去，小区整体的估价自然而然会提高，但是要和隔壁高档小区相比还有一大截的硬伤，比如房龄、房型、物业、车位配比等等。

旧改的优势非常明显，见效快，精准解决以上两个痛点。这要得益于老旧小区拥有核心地段优势，能够在短时间缩小住房环境的差距。

最受益的就是小户型，小区改善后会广泛受到刚需人群青睐。

今年1-4月，全国各市县都陆续公开了旧改计划，尤其在广佛深地区，棚改的占比仍然很高，以至于棚改和旧改就等同于一个意思，拆拆拆（村落、厂区为主）。

在上海的旧改内容里，以“留改拆”的顺序替代了“拆改留”，目前上海最难啃的骨头就是大面积的旧里、弄堂，上海成立市区联动的方式腾退居民，回迁安置或货币安置，保留部分建筑原貌。

而成都市则以朴实的旧改内容为主，相对于二三线城市，重建一片新区更有助于政府的财政创收和房地产商的资金运转。

等拆迁的朋友们可以去看一下今年所在城市的旧改计划和棚改计划，如果没有被列入计划中，就等着明年十四五的安排。

今年被纳入旧改计划中的小区业主，建议积极配合改造，像今年这样的旧改力度只能持续4年左右，可以参考上海世博会、杭州G20、北京奥运会这种对城市更新的扶持力度。

棚改货币化安置能够有效去商品房库存，对政府卖地和开发商卖房子都有直接的刺激效果，对房价的刺激效果也非常明显，但是已经成为过去式。

旧改对整个房地产市场的影响，可以说除了改善民生就是拼实力了。

一个位于市中心20年以上房龄的小区（楼栋），可以被政府列入改造计划，以两种形式改造：

一种形式就是朴实的改造，换一下门窗、修修水电网络、添置一些小区配套，这种方式正在大力推行。

另一种是由政府立项（也可直接收购并购），开发商出资收购旧改项目，腾退所有业主，重新把老建筑（社区、厂房、村落）打造成新的产品。

（改造规模大的可以定义为三旧改造，规模小的就是旧改）

这种方式已经试行过很多年了，对业主来说是一次被接盘的机会。对开发商和政府来说就要看专业化水平了，修改规划、调整容积率、合理保留建筑肌理，后期运营维护等等。

闭着眼睛算一笔账，这种方式在得不到可观的利润情况下，白痴才会去踩这个坑。如果坑踩不好的话，坑的是这座城市。

因为市中心的存量建筑就这么多，改造失败了，损坏的是城市的形象。

有太多的失败案例，以免被和谐，可以看看瑞安和太古的旧改案例（三旧范畴）。

这种方式在得不到容积率大幅度调整的前提下，只能赌土地升值和产品高溢率，快则2-3年出产品，慢的10-20年。

这种旧改方式以后会越来越多，市中心是开发商永远的心头肉，正如纽约曼哈顿地区的城市更新，持续了上百年，仍然有趋之若鹜的地产商挤破脑门进场。（川普总统就是起家于曼哈顿房地产市场）

说人话，中国头部城市的头部地区，这种旧改项目会源源不绝，避险投资选这里没错。

最后，如果你还没有弄懂“棚改”、“旧改”、“三旧”、“城市更新”的话，你可以理解为在一些可以变废为宝的建筑基础上，进行一些运作。

建筑的业主在这些运作中所扮演的角色就是，负责吃瓜。而其他市民扮演的角色就是，看别人吃瓜。

这个瓜是让废旧建筑变成宝贝的角色赐予的，能享受到什么样的瓜，你是无法决定的。

国务院新闻发布会上，住建部副部长已经明确表示，为期四年的旧改计划，一定会出现很多经典的样板案例，造福民生的程度从网线换光纤到房价增值。

最后回到实际的问题上，让老百姓掏钱消费在房子上，房子能涨多少？能不能尽快卖出去？

这是广大老破小业主群体和市郊刚需项目的博弈。

政府在引导刚需购买力的时候，能否让专家和媒体为“翻新改造”工程造势？银行房地局能否为超20年房龄的建筑提高评估价格和抵押比例？

这种倾斜会极大改善市场歧视和提高旧改老破小扭转率，越是核心地区的建筑越具有可塑性，市场潜力越大

这一阵焕新老破小之风，能够有什么样的市场反应。

搬好小板凳，既然决策层已经开始全民推动这项计划，我们且看今年全国的样板工程案例再说。（以往个例不具备太高的参考价值，需要全民动员）

全国范围，

已上车或未上车的朋友，