我是槽叔，《你的第一本保险指南》的作者。

五一期间，很多人被帝都西城学区房刷屏了。

这次政策调整的逻辑是什么？

首先要知道，西城区下辖着多个学区。

同一学区内假设有两所小学，甲和乙。

A房可以上最好的小学甲，所以A单价高，约为15万；

B房只能上最差的小学乙，所以B单价低，只有10万。

但新政实施后，A和B在片区内随机摇号入学。

A可能摇到小学乙，B可能摇到小学甲。

所以整体来看，

A会降，但B会涨。

价值会趋于均衡。

粗暴理解，就是AB两房单价逐步统一为12万5。

1.

刚才那个例子，就叫做多校划片。

曾经，一房对一校，房子其实是“学校房”；

现在，一房对多校，房子变成了“学区房”。

当然，这只是一个简单模型，忽略了一些特殊情况，仅做参考。

整体来看，

像刚才那里例子里的A房，大概占西城学区房存量的两成。

所以正如标题所说，所谓的抛售、抢购，其实也没那么疯狂……

2.

你可能好奇：

小学甲到底好在哪啊？为什么如此吸引人？

这是一个非常复杂的话题，涉及直升、派位、九年一贯制、牛小等概念，无需搞清楚。

真正需要搞清楚的是：

西城区为什么吸引人？

公开数据就能找到答案：

西城区近几年高考的本科率超过了90%，其中理科重点率75%。

总结下来就是，西城高中很好。

其次，西城区近几年中考的录取率也超过90%，其中示范高中率75%。

总结下来就是，西城高中很多。

除了又好又多，帝都小升初和中考几乎不允许跨区。

也就是说，

只有在西城读了小学和初中，才能享受到又好又多的高中。

而高中的重要性，无需赘言。

3.

其实在帝都，西城区并非一枝独秀。

北京前10的高中，西城区占5个，海淀区占5个，双方各取其半。

但海淀竞争氛围浓郁，养个娃要比来不，实在太艰辛，

而且海淀区很早就实施了“多校划片”，

所以过去几年，只有西城称得上是一种笃定的教育资源所在，不确定性相对很低。

新政出台后，这种笃定性不复存在，支撑西城基石的，只能是整体教育的基本面了。

但说实话，这种所谓的基本面，长期来看也要受到挑战。

这里有两个逻辑。

4.

第一个逻辑，人口出生率。

帝都、乃至全国学区概念是被谁推起来的呢？

85-90后这批人。

当他们陆续成为父母，子女的教育便成为了头等大事。

别急，还没完。

二孩政策实施后，步入彻底释放期（虽然生二胎的人未达政策预期）。

生娃的不止85-90后，还是80后，甚至还有70后。

于是，广大老二老三们的出现，更加强化了学区的需求。

“买一套房可以让两个孩子都享受，还是比较划算的”

总之，学区房只是表象。

未来3-5年会教育资源的稀缺，才是内核。

上图为60后的出生高峰，第一代人

上图为85-90年出生高峰，第二代人

但回头想想，如果出生率无法维持，后续谁来接盘？

当90后、95后选择不生，故事的结尾可能会不一样。

第二个逻辑，比“90后95后生不生”还重要。那就是，

京津冀人才的流出。

以深圳、南京、杭州为代表，更开放的落户政策给了年轻人一个用脚投票的理由。

有些人觉得，深圳教育资源短缺。

这个判断我持保留意见：

教育资源不仅是学历证书，它是塑造综合素质的体系和土壤。

试想，一个南方科大工程系毕业，在华为等公司有长期实习经历的年轻人，一定能在深圳获得极好的就业机会。

不是只有清华北大才配称作教育资源，

学校、企业、地缘等因素，也可以合力构建教育资源。

所以槽叔觉得，长期来看，出生率降低、外来人口流出才是影响学区房价值的核心因素。

短期当然会波动，如果是刚需，该上车还能上车。

但如果你对城市有更好的选择，用脚投票即可。