事情是这样的，有个知友加上了我的微信，想请我帮忙分析一套房值不值得买。我说，好的，那你把房源信息发过来吧。

一看，惊呆我了，东京都台东区，距离浅草站800米左右，15.3平米，售价仅有540万日元。

再看回报率，租金5.5万日元/月，扣除所公示的管理费和修缮基金后，每年实质回报率高达9.44%！

一份风险，一份收益

讲真，从事这行那么多年，也是阅房无数。这地段，这收益，我觉得能打败全日本99.9%的物件。

日本的不动产市场非常成熟。往往越是好的地段，其租金回报率越低。如东京等地，租金回报率能有6%以上已是极品好房。但若离开了东京，在横滨、名古屋，甚至札幌等更为偏远的地区，租金回报率则直线上升。

为什么呢？我们来举个例子，假如在东京和北海道札幌的市中心，有两个物件他们的租金回报率都为6%。那么请问，你会买东京还是买札幌？

当然是东京啦！毫无疑问，要论地段，东京的市中心肯定比札幌的市中心要好，地价、房价的上涨潜力当然也要高于后者。既然两者租金回报率相同，那我为什么要买札幌呢？

久而久之，更多的投资者涌向东京，就会推动东京房价的上涨，那么租金回报率也就被拉低了。可是风险偏好较高的投资者依然趋之若鹜，因为虽然租金回报率低了，但房价却更有盼头了！

从全国范围看，日本的不动产市场基本遵循着“一份风险，一份收益。”的金融规律。我认为这是个好现象，从侧面说明了市场是健康平稳发展的，不存在泡沫。对大资金量的稳健性投资者来说是不错的选择。

套路玩得好，收益才会高？

再回头看这套物业。台东区在东京23区中地理位置并不差。况且其距离浅草仅有800米距离，如果满分10分，我给这地段打8分吧。

那么好的地段，收益为什么还能那么高呢？

我先是想到了两种常见的套路。

第一种是夸张预估收益。

有时候，中介为了尽快把房子卖出去，会夸张高估租金收入。等投资者真买到手要出租了，发现根本租不出预期的价格。这套路往往出现在空室物件上。

可是我一看，这套物件正在“出租中”。确确实实有租客，那说明所标示的租金收入是实打实的，并不是预估的。

那会不会是第二种，为了卖房，中介假扮租客先签下租约做高收益呢？等投资者真买下来后，“租客”就宣布违约退租。再重新找，可就没那么“慷慨”的租客了。

可是我比较了一圈周围差不多房龄、房型、面积的公寓，这租金完全在合理范围内。

我再反反复复把页面看了个遍，实在是没有看出任何猫腻。虽然我觉得这房价便宜得过分了，但我想某平台好歹也是个大平台，房价总不会乱挂吧（确实没有乱挂）。现在疫情期间，偶尔有房子6折、7折甩卖也是正常。能幸运抄底确实不错。

于是我告诉投资者，这房子值得买。

然而我很快就被打脸了

当投资者高高兴兴想去做进一步咨询的时候，却发现，该物件对土地只有借地权，没有所有权！

我突然恍然大悟啊！怪不得比市场价便宜那么多！这么重要的信息竟然不公示！

什么是借地权？

在很多宣传里，日本不动产最大的魅力是永久产权。买的不仅仅是房子，还有房子下面的土地的所有权。但事实上，并不是在日本购买任意物件，都具有永久产权和土地所有权的。

有极少的一部分房子，他们对土地只享有借地权。

简单说就是，人家买地盖楼，你却是租地盖楼。那物件售价当然比一般的物件要低很多，而且因为对土地没有所有权，所以也不需要缴纳固都税，这样一来收益也就高了。

但可别被收益蒙蔽了眼！因为投资租地权的房子是一件非常复杂的事情。我强烈建议初级投资者绕道！

首先，租地权分为“旧法”和“新法”。

如果是旧法，租约到期后，如果租客要求续约，地主不得拒绝。

如果是新法，那么租约到期后，地主有权收回土地。

那么土地收回后，上面的房子怎么办呢？

拆！当初租给你的时候是空地，还给地主的时候也必须是空地！

那拆房子的钱谁出呢？

全体业主！

拆完后原来的业主们住哪里呢？

爱住哪住哪！自己解决！

所以！大家发现问题了嘛？

如果是投资一块只有租地权的物件，至少得搞清楚，土地租约是怎么签的？期限是多久？在到期前是否来得及收租回本？将来5年、10年后想卖了，会不会因为临近到期而急剧贬值？根据租约现在的估值是否合理呢？将来拆房子的成本怎样？怎么个拆法？如果当初租地契约还有个漏洞什么的话，那更是要烦死个人了！

总之我觉得这不是普通投资者能玩的！

这世上终究还是没有大便宜可以占。只是我很纳闷，为什么重要的信息尽量不写在公示里呢？在日本，如果是借地权的物件，没有人会刻意隐瞒这一事实。谁看了便宜的房子会不心动呢？一打听竟然发现是借地权岂不失望？

哎，难道现在市场不景气，平台骗个咨询量也高兴嘛……