买房时候,面积、单价、总价,位置、学区、交通,小区、环境、物业,户型、楼层、得房率,每一个细节出现问题,可能都会导致你自用或置换时需要多花几十万去弥补。

高标准要求、精挑细选,买房一事也是可以让你额外赚到几十万的,难道这不是你的钱吗?因为一手房受各种因素制约,今天就聊聊影响你转让时收益的二手房。

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一、面积、单价、总价

就出手难易程度而言,90方以下面积、低单价、低总价的房子转手容易,因为这样的房子就叫刚需房。这是买房人群数量最大、需求最强的人群需要的。

面积在60方以上、越小、单价越低、总价越低,房子就越好卖,价格也越高。

90方以上的大套需求主要是城市核心区域家庭居住改善,像杭州主要集中在城西文教板块周边,新楼盘单价出售单价已涨至6万左右,品质优秀的二手房也需要6万左右。

就杭州地区而言,绝大多数人,可接受的总价大致在800万以内,上海、深圳等一线城市应当在1000万附近,其他二三线城市大约在600万周边,超过这个数额,能负担人群数量就会即大幅度的下降,买的人少自然价格要低。

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二、位置、学区、交通

地段越核心、学区越好、交通越便利,房价自然也会越高。

地段主要以周边配套和规划为主,例如杭州钱江新城、奥体因为政府大力发展,房价涨幅是急剧在上升的;当前靠近西湖的房子也是一样的道理。

学区这个大家应该都知道,因为就近上学原则是很难改变的,所以,有没有去一所好学校读书最关键的就是你们家是不是住学校周边,这也是杭州城西为什么有那么多的老破小房子却单价高达8万的最致命的原因。也是很多刚需置换第二套房子考虑的最核心的因素。

交通更好理解,在城市主要是地铁盘为主,因为开车一个小时的路程地铁可能四十分钟,上班什么都方便太多,与地铁站距离很多时候意味着你要不要在你自己买的房子住。

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三、小区、环境、物业

就小区和环境来说,很多点需要大家注意:

1.小区房屋密度怎么样,是不是太过密集,让人感觉有点压抑,尤其是很多老小区就会让人有住在城中村的感觉。

这也是为啥杭州古荡新村这里的房子出售价格整体较低的主要原因。

2.小区里面绿化如何,建成时间在20年前的房子,很多就是简单的有个房,没有绿化。杭州很多拆迁房、城中村就是这种,舒适程度其他绿化和规划好的房子差太多。

这也是科技新村、美都新村这几个小区会比康乐新村、紫金公寓等商品房价格高出好几千的主要原因。

3.小区房子质量如何,这一条要求房子整体质量ok,外立面干净,房子外立面破破烂烂总是会让人感觉不舒服的,影响购买欲望。

4.小区居住人员整体素质,这一点也很重要,和一帮老师、干部住在一起的感觉,对比城中村里面复杂的人员环境,不管是安全、舒适度差别还是很大的。

就连噪音可能都会与众不同,一个是弹奏钢琴的美妙声音,一个是喝酒后的大声争吵,你选哪个?

5.物业的给力程度,决定了你的安全、舒适等等很多地方,安防布控是否到位、排水是否通畅、物品损坏后维修是否及时等等,也包括物业费高低都会影响你的生活,乃至小区给人的整体外在形象,从而影响到他人的购买欲望和价格。

类似绿城的物业,总是杭州很多房子的一个卖点。

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四、户型、楼层、得房率

直接关系到你的居住舒适和便利程度,非常重要。

买房户型很重要

1.要求要方正,很多房子出现三角形、梯形、超长条型,一方面是房屋实用性不高,毕竟一个三角形空间,你想住人还是想做客厅?超长条型的则是要走穿过好几个房间才能走到客厅,上厕所什么的都超级不方便。

2.户型中还有一个比较重要的点是房间窗户的多少、采光的好坏,一般是洗手间最好也有窗户,关系到洗手间换气和除湿。见过杭州新安嘉苑房子,小区本身树木高大感觉有点压抑,房间因为窗户设计问题采光极差,哪怕中午也有下午感觉,居住感觉极度不舒服。

3.房屋通风条件也是很重的一个问题,南北通透是最优选择,毕竟春夏天气略微有点热的晚上吹着晚风不舒服吗?

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楼层选择也需要谨慎

1.一楼潮湿、顶楼太热,老小区顶楼还有漏水的可能性,底层房子难卖而且价格会比其他楼层低出30%左右。

2.还要注意的是,一般绿化比较好的小区,3楼以下会有树木太高遮挡导致房间光照严重不足的情况。

3.老小区无电梯,楼层太高爬楼困难也是很麻烦的事情,就装修一点上楼费就得多花上万费用。所以没有电梯,也很影响房子价格的。

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得房率,同样面积买两房还是三房就看它了。

1.很多新楼盘,开发商会送面积,故意搞出一个设备间或者很大的阳台,这些都不算套内面积,属于白送给你的,这也是为什么很多89房房子却可以三个房间。

2.很多房子,户型不合理,且电梯间等面积计算过多,这就让得房率变得极低,很多小区明明一百方却只能做两房,而且还感觉很挤,就是这个原因。

大体就这么多,各位新手要买房的话,多看看,花了几百万买出的经验之谈,不要让自己买房以后再后悔没研究好亏了几十万。