根据问题涉及的包租期限、贷款期限等，我们可以划分三个阶段来讨论这个问题。

第1个阶段，购买公寓以后的前6年。

在这个阶段，我们首先支出了一笔首付款2万元，然后每个月需要还贷1600元，这是开支。

在收入的方面，按照双方签订的包租协议，每个月可以收到租金1600元，恰好与银行的还贷数字持平。

也就是说，如果一切顺利，6年内的投入是2万元，净收入是0元。暂且不考虑房价的涨跌和货币贬值因素。

第2个阶段，从第7年到第20年的期间。

到了这个时期，包租协议已经过期了，每个月的租金能否达到1600元，可以先持谨慎的怀疑态度。但为了方便理解，暂且按1600元来测算。

假设这套公寓在这14年的时间里面，平均起来大体能够达到每月1600元的租金，也就相当于所有的还贷支出都通过出租得到了补偿。

那么在这个阶段，我们的净收支依然可以看成是0元。

第3个阶段，还款完成第21年后的阶段。

这个时候我们当初投入的2万元，假设没有放在房子上，按照每年4%~5%的收益率测算，20年后大体只相当于4万元。

多吗？不算多吧，起码你买不到一套房子。

也就是说，你今天拿2万元首付买了这套公寓（估计总价10万），就相当于你在20年以后用4万元买一套还剩下20年左右使用期的公寓（总价约20万）。这样看的话，肯定还是划算的。

那么，这样的购房投资有没有风险？

对这笔投资来说，主要的风险在于出租的租金水平有多高。因为不清楚项目的具体情况，所以我们难以对这点进行准确判断。不管是签订了包租协议，还是包租协议到期之后的那些时间里面，它能不能达到每个月1600元，才是这笔投资能否进行的关键。

对于包租协议，大家也要有风险意识。据了解，一些地方发生过包租协议不能正常履行的现象。

如果自己推敲一下，你可能会发现，大部分包租协议都是一家单独的公司与业主签订，这家公司往往不是项目开发商。既然是公司行为，就有操作不下去的可能性。

针对这些风险，我们假设按照最极端的情况来考虑，就是这个公寓每个月都没有租金收入，那么，每年还贷支出大约是2万元，20年需要支出40万元。这样显然就吃亏了。

当然，正常情况下，不太可能一点租金都收不到，具体的情况需要掌握细节才能分析。

另外，到20年以后这个店铺能不能租出去，我们也不知道，也是一个风险。

最后，如果将来并不想持有，而是考虑将来转手出售，那就还有公寓价格本身下跌的风险，以及税费方面的负担。公寓交易的税费负担是非常重的。

所以，最关键的不是公寓的价格，而是公寓能否顺利出租，并达到一定价格。包括包租协议本身能不能履行，根本上还是取决于公寓能否租出去。这需要购房人自己对这一点进行综合的判断。