北京楼市：限竞房能投资吗？大部分人都理解错了，专家首次解答|买房|二手房|商品房|房地产|房姐

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提问：房姐好，近来拜读文章深受启发。本人房产小白，名下西三旗两限房1套出租，因孩子二年级租住在中关村，子弹只有100，无贷款，家庭年收入40。想请问我这种情况是1.卖房贷款在孩子学校附近小改善还是买远一点继续产住分离，或者2.抵押投资朝阳老破小，以后再改善，但是不知道两限房能否抵押，现在满五唯一可能相对好卖。谢谢

回答：两限房投资属性较弱，本身也可以抵押，如果不考虑自住还是建议卖掉产住分离更合适，学校附近学区溢价严重不适合投资

提问：房姐，你好！新人首问。（1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。（2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。（3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！

回答：操作没问题性价比上万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。朝阳二手盘可以看下望京板块大西洋新城、季景沁园、宝星国际等海淀投资不合适，学区属性太重

提问：房姐好，父母80岁，有一套海淀的130平03年房，市场价800万，想卖掉置换成两套房，一套3居给我陪父母养老住，一套给儿子做婚房，我年收入30万，还有60万存款。儿子月薪1万。老人房考虑医院资源，儿子婚房最好在地铁沿线。朝青和望京有推荐的房子吗？谢谢。

回答：3居看看十里堡或石佛营，例如：八里庄南里、十里堡北里等老公房的紧凑小3居一般400-500左右剩下资金看看朝青，常营，小两居例如：国美第一城

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税，个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：房姐好，我目前有三套房子，红橡墅联排边户出租1.35，天通苑西三区板楼复式273平自住，女儿名下未婚，天畅园一号楼183平出租1.65。我和老伴已退休，想调整一下住房，但希望兼顾保值，最好增值，交通生活都方便，请务必给个建议

回答：红 橡墅联排会长期跑输大盘，考虑保值的话可以出掉天畅园和天通苑可以不动自住+保值，推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式一定要贷足贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清多余的子弹继续建仓其它二线城市。

提问：房姐，您好。已有一套西城学区房，贷款200多。目前手里有300 多一些，想买个能保值的，朝阳有洼地推荐吗？考虑两三年后或5年能出手，置换一套可以自住的。现在新盘看了一些，感觉水分很大，未来看不了那么远，所以考虑城里二手房。本打算入手民族园附近可改三居的二手房自住或出租，等几年再置换。但租房太久以至于完全看不上安贞安华北四环的房子……考虑买房后再转手，除了物业，轨交等因素，楼龄也是需要考虑的吧，我的考虑是起码要95的房子。请指点！谢谢！

回答：安贞这个片区有几个共同特点：受亚运村余波影响，部分有点贵；整体交通一般，生活配套少，公园多。有性价比的标的不多根据你的情况推荐看望京02后的品质次新6+，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下

提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62+64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有贷款160，另一套市值600+出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领最低退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。

回答：天通苑顶复一般500-600之间的总价， 1400的标的抵押掉，然后全款淘一套tty，分割出租租金1W+用来还月供，不过月供应该还有1-2W的缺口需要填补，如果只靠你们二老的现有现金，会有点压力，如果子女能辅助还款，应该没问题

提问：房姐好，海淀东王庄有60小两居，满5唯一，有100贷款，手头现有400现金，想在东王庄附近买一三居，怎样操作比较好？看了您之前给别人的建议是抵押贷，就是借钱买下二套，再拿二套抵押贷是吗？那我能买到价值格是多少的房子呢？有推荐的小区吗？

回答：嗯，北京首套之后都推荐全款抵押，400首付900总价的标的差不多主看东王庄、展春园，其他标的超出预算

提问：bj现在房事感觉热起来了，是不是如果不急需，没必要现在进去呢？

回答：有2000万+底仓可以随意。一轮行情的得失，不会对整个资产包有根本性的影响。如果是首套购房，现在已经是最低的底部了，没有再抄底的价格。

提问：房姐老师刚刚定房，签署了房屋买卖协议，中介让10天内，必须交全部的中介费，（黄中介），说是公司规定，必须交吗？当天已经交了1\\/3。疫情影响，后面手续估计要4月份以后才能走。

回答：事先看好合同，一切以合同为准。北京的各大中介，基本都是要求签约当时付全部中介费，尤其链家。个体户中介，小中介可以协商，因为没有太多议价筹码。我爱我家，部分可以协商。我们是签约是付全部服务费，因为选筹已经很忙，没有额外精力处理追账等事情。这些不是重点，重点是应该一开始就不找大中介，找好御用中介或者靠谱的选筹服务公司。

提问：抱歉呀房姐问题有点多看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？

回答：限竞房不能光看「限竞」二字。限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。对开发商限价，不等于购买者占便宜。土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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