近日，广州开发区城市更新局发布“鱼珠旧城更新改造项目”相关事项通告，鱼珠旧城改造项目总计算容积率建筑面积调整有所调整，并优化安置地块和融资地块划分。

黄埔临港经济区（鱼珠）

01

第二CBD核心区，

享10km江岸线+“千年古港”

鱼珠旧城改造项目，是广州市三旧改造政策实施后第一个获批的旧改项目，早在2011年即已启动，2013年获批，直至2017年开始拆迁。项目位于黄埔鱼珠临港商务区首期启动区核心地段，黄埔大道南侧，紧邻鱼珠码头，远眺珠江前航道水域。

鱼珠旧城改造区域

从地理位置来看，鱼珠旧城更新改造项目所在的黄埔临港经济区，是广州第二CBD的核心发展板块，定位为新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心和传承海丝文化的绿色人文城区。

广州第二CBD效果图

同时，鱼珠旧城更新改造项目所在地也处于“广州人工智能与数字经济试验区”中“一江两岸三片区”的东部片区，拥有10公里珠江黄金岸线和 “千年古港”黄埔港。

未来鱼珠将借助广州人工智能与数字经济试验区的优势，与这两大核心创新平台构成黄埔区核心产业轴，打造为广州国际科技创新枢纽的主引擎。

广州人工智能与数字经济试验区示意图

如今，依托“广州第二CBD”、“广州人工智能与数字经济试验区”等规划，鱼珠旧城更新改造让鱼珠片区重新焕发活力，成为激活老黄埔的关键点。

02

打造滨江公园，

配建市政、医疗、文体设施

鱼珠旧城改造范围7.4公顷，现有老建筑9.4万平方米。据统计，鱼珠旧城内房屋已有约1/3成为危破房，经历年的整治拆除后，仍有近百栋近万平方米的房屋被列为在册危破房。

荒废的小区

根据最新规划，鱼珠旧城更新改造项目原改造范围、用地面积不变，总计算容积率建筑面积调整为302251㎡（具体以规划设计条件为准），优化安置地块和融资地块划分后，安置总量保持不变。

改造范围示意图

控制性详细规划示意图

其中，安置区用地面积为29014㎡，计算容积率建筑面积115566㎡，包括住宅73174㎡、公建配套5854㎡、商业26533㎡、商务和综合10005㎡。

安置区和融资区划分示意图

融资区用地面积47787㎡，计算容积率建筑面积186685平方米；包括住宅45023㎡（含预留部分住宅用于九沙社区安置，具体事宜在项目招标工作中约定），公建配套7160㎡，商业13800㎡，办公 120702㎡。

安置区公配设施表

设施

级别

设施类别

项目名称

数量

用地面积

（㎡）

用地面积

（㎡）

街道级

医疗卫生设施

社区卫生服务中心

1

-

4000

居委级

行政管理设施

警务室

1

-

300

综合管理用房

1

-

700

福利设施

社区日间照料中

1

-

300

服务设施

星光老年之家

1

-

204

市政公用设施

垃圾收集站

1

250

200

再生资源回收点

1

-

50

公共厕所

1

-

100

总计

8

-

5854

融资区公配设施表

设施

级别

设施类别

项目名称

数量

用地面积

（㎡）

用地面积

（㎡）

街道级

文化、体育、公园

文化站

1

-

2000

市政公用设施

邮政所

1

-

350

居委级

教育设施

9班幼儿园

1

2700

2160

行政管理设施

党群服务站

1

-

350

社区居委会

1

-

200

社区议事厅

1

-

100

市政公用设施

公共厕所

1

-

100

服务设施

社区服务站

1

-

200

物业管理

1

-

300

服务设施

文化室

1

-

200

居民健身场所

1

1000

200

文化、体育、公园

肉菜市场

1

-

1000

总计

12

-

7160

就在近日，鱼珠整体改造范围内的九沙社区搬迁动员大会启动，九沙社区所在位置将打造成滨江公园等城市公共开放空间，居民将整体搬迁安置到鱼珠旧城的区域。

九沙滨江公园效果图

根据广州市政府批复，九沙社区纳入鱼珠整体改造范围之内，九沙社区所在位置将打造成滨江公园等城市公共开放空间，配套文化、体育、休憩类等公益性服务设施，昔日“渔村小沙洲”将为鱼珠港滨江地带来新活力。

03

60余个项目落户，

总部大楼沿江崛起！

除新规划外，如今的鱼珠，各大项目也鱼贯而入：

今年3月，广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片区正式动工，63个项目签约动工投产，总投资1830亿元，预计总营收3000亿元，包括以5G、人工智能、工业互联网为代表的新型基础设施，和人工智能和数字经济等重大项目。

鱼珠重点项目一览

名称

项目动态

广州国际港航中心

在售写字楼、商铺、Loft商办产品

保利鱼珠港

首开区今年全部交付，现售独栋总部超甲写字楼

鱼珠湾创新中心

项目东侧地块进行土方开挖及基坑支护

中俄金融中心

2018年中俄金融中心项目签署落户，投资50亿元

广物鱼珠产城综合体

2019年12月正式动工，总投资超60亿元

广州日报新媒体文化中心

2019年10月正式，计划2022年建成

南方智媒大厦

2019年8月动工，建第二CBD文化地标

塘口地标项目

今年5月动工，建333米高新地标

黄埔国际邮轮城

“港城融合”重点项目，总投资约150亿元

中国黄金集团

粤港澳大湾区总部

项目落户黄埔港,未来产值约600亿元

黄埔港鱼珠

国际产业发展园区

总投资32亿元,打造成为产业研发、商务办公圈一体化高端创新型社区

自去年以来，广州国际港航中心、保利鱼珠港、广州日报新媒体文化中心、南方智媒大厦、鱼珠湾创新中心、广物鱼珠城市综合体、中俄金融中心等重量级项目，或拔地而起，或加快动工，或签约落地……

港航中心

如此势头之下，一批具有城市地标属性的项目纷纷涌现：

保利鱼珠港作为第二中央商务区的启动区和为鱼珠CBD的封面，投入300亿巨额， 是对标伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿湾区的超大体量连片开发项目，全面建成后，将成为包括地标商务办公、大型购物中心以及高端商业街区的大型高端商务区。

保利鱼珠港规划效果图

此外，塘口地标项目也即将开工，该项目位于鱼珠枢纽站与地铁13号线二期珠村站中间，拟打造为一栋高达333米、建筑面积15万平方米的超甲级写字楼，将刷新黄埔区天际高度，成为鱼珠片的最新地标和颜值担当。

塘口地标

04

8轨交汇+过江隧道，

鱼珠的逆天交通！

交通建设和城市更新同步进行，根据规划，鱼珠枢纽站将汇聚8条轨道交通线，未来将无缝连接广州11区以及广佛莞地区，包括：

鱼珠轨道交通示意图（图/黄埔观察）

1条市域高速地铁28号线，搭建广州与佛山、东莞及惠州的快速通道；

5条地铁：已开通的5号线和13号线一期，远期规划中的25号线（东湖至黄埔客运港）、29号线（鱼珠至花都）、30号线；

另外根据《广州市交通发展战略规划》，地铁5号线的平行线（临江大道线）也将落实，主要串联荔湾、海珠、天河、黄埔四区，分担地铁5号线东段客流压力。

还有2条有轨电车：黄埔有轨电车8号线，以及天河五羊邨至黄埔鱼珠的新型有轨电车。

地铁鱼珠站

另外，鱼珠还规划一条过江隧道——琶洲-鱼珠隧道，届时，琶洲和黄埔临港经济区，开车约5分钟就可实现两地互通。再加上，今年新增3条过江隧道（沙鱼洲隧道、冼村路-广场东路、临江大道-阅江路隧道），珠江天堑变通途，两岸的黄埔、天河、海珠、番禺也都畅通无阻。

按规划，黄埔还将增加2个高铁站（黄埔站、知识城站），目前消息显示，黄埔高铁站大概率设在黄埔区体育中心附近。

交通基建建设完成后，鱼珠和各板块之间的通达时间可缩短至5分钟内，1小时直达大湾区各城。

05

被写字楼包围的鱼珠，

稀缺全新盘亮相！

作为广州第二CBD的核心板块，鱼珠片区多以商业项目和写字楼为主，这一点，在去年公布的黄埔临港经济区（南片）控规调整中就可以看出。

规划示意图（图/广州开发区规划和自然资源局）

从图上可见，鱼珠周边红成一片：鱼珠以东至石化南路沿江带，一律布局为商业商务用地（深红色的B1/B2），同时大幅增加公园绿地，临江空间将更为开阔，避免了单调的屏风效应。

黄埔临港经济区效果图

这意味着，这一带被商业楼宇包围，未来的鱼珠，还将汇聚更多的甲级写字楼，前低后高、错落有致沿江拔起。

克而瑞广佛区域数据显示，今年1-4月，保利鱼珠港就以13.4亿的成交金额、全市销冠的业绩，称霸广州商业市场，遥遥领先。

2020年1-4月广州全市办公

成交面积TOP5

排行

项目名称

成交面积（万㎡）

1

保利鱼珠港

4.2

2

广州钢铁博汇

1.8

3

花都保利金融中心

1.0

4

金山谷花园

0.7

5

广州国际空港中心

0.5

而鱼珠的在售一手住宅则十分稀缺，近几年来鱼珠少有新货供应，仅有220套新货上市，供求比低至0.19，相当于每售出5套，仅有1套补进。

黄埔临港经济区住宅成交供应一览表

时间

供应套数

成交套数

2019年

63

184

2018年

157

233

2017年

0

109

2016年

0

533

今年五一期间开放营销中心的“五矿招商鹭山府”，是时隔3年，鱼珠片区迎来的唯一新增宅地，也是鱼珠和老黄埔久违的新盘。

鱼珠住宅产品及价格

项目

价格

一手

五矿招商鹭山府

待定

二手

保利学府里

4.17万元/㎡

锦田花园

1.85万元/㎡

鱼木小区

2.96万元/㎡

总部项目扎堆、交通枢纽逆天，加之鱼珠旧城改造更新的进行，将推动鱼珠和黄埔临港经济区的进一步崛起，随着珠江新城和琶洲已趋饱和，鱼珠会是承接外溢人流和价值的腾飞地吗。