蔚蓝去年写过一篇长嘉汇双玺组团的选房文章：

对两栋在售楼栋的位置、楼层、朝向和景观给出了相应的建议。

今天，咱们结合两个月前的工地实地拍图和视频，复盘一下投资新房的选房技巧。

位置选择

当时蔚蓝首推投资8号楼的4号房户型，为什么没提9号楼呢？

因为9号楼在区域内所处的位置，相对来说不是那么好。

9号楼在8号楼的旁边，离堡坎更近，看中庭效果不如8号楼。

8号楼和9号楼的5号房，低区看堡坎，中高区只能看对面的堡坎上的楼盘，视野越过楼盘的高区，也并没有什么好景观效果。

启示1：

买新盘要去工地实地查看楼栋所处的位置和环境。

对于一些地块有高差、堡坎的楼栋，沙盘上即使标注了也不会很明显，很难直观反应实际情况。

楼层选择

蔚蓝当时推荐的买8号楼4号房的10层以上，因为楼栋下有个车库，要规避汽车进出车库产生的噪音问题。

对于楼下没有车库的正常楼栋，蔚蓝一般倾向于选择5层以上。

任何朝向的低楼层都容易出现采光问题，这也是二手房低楼层不好卖最主要的原因。

启示②

低楼层容易出现采光问题的深层原因有两个：日照角度和楼栋前方的绿化遮挡。

在实际看房过程中，蔚蓝发现只有少量楼盘的低楼层采光没影响。

为了规避风险，一般都建议避开低楼层选房。

朝向与景观选择

这两者之间具有一定联系性，就放在一起说。

1.中庭朝向景观区别

8号楼4号房的11层—15层都是一个价，看中庭朝向的中低区，建议买高点比较好。

因为这个楼盘的中庭较大（中庭较小的楼盘建议选5-10层左右）。

图中分别是5层和15层看中庭视野，明显15层的视野更加开阔。

2.郁闷的楼看楼

8号楼6号房和9号楼4号房，完全近距离正对，不仅欣赏不到什么景观，还影响居家私密性。

9栋的6号房，将来也会与对面楼互看。

以16楼为例，这三个户型价格和8号楼4号房价格差距约2-6万。

这个价差不大，但居住体验差距却很大。

要知道，长嘉汇并不是刚需上车盘。

未来长嘉汇的接盘者定位是中产，中产对几万元的差价并不敏感，但会介意影响居住舒适度的楼看楼格局。

因此这三个户型，性价比不高。

3.看老破楼的朝向

8号楼和9号楼的5号户型，低区看堡坎，中高区看其它老破楼。

8号楼中高区的视野还被堡坎上的老楼盘丽景江山遮挡。

高区的视野虽然越过了丽景江山，但也并没有什么具有观赏价值的景观。

虽然堡坎上的老楼有部分会拆，但拆迁之后要建的还是房子，景观可看性还是不如中庭朝向。

4.看江景的朝向楼层

从35层开始，8号楼4号房可以越过前面的楼栋遮挡看江。

8号楼1、2、3号房要越过前面的楼栋遮挡看江，要从42层开始。

买到8号楼 4号房的35层和1、2、3号房的42层往下的5层是不怎么划算的。

这些楼层属于高区价格，但视野却又被挡住了。

如果想买低总价江景房，买4号房35层是最便宜的，35层已经越过遮挡。

31-35层是一个价，越往上走看江效果越好。

期房的不确定性

按理来说，35层不应该和它下面四层一个价，35层属于跨越性产品，实际上开发商定价却是从38层以上开始跳价。

开发商有专业测绘技术帮助，对于楼层的估值，仍然会有几层偏差。

这就是买新盘的难点：期房很难做到绝对精准的估算。

启示③

购买景观房，需要注意前方景观视野是否有遮挡。

如果有遮挡，要去了解遮挡建筑物楼层的高度和整片楼群的宽度，以及楼群与本栋的距离。

根据以上数据，大致估算买到什么楼层才能越过遮挡。

保险起见，要多估算两层，否则买的楼层的正好没越过遮挡，就尴尬了。

此外，对于前方还有空地以及老破楼的江景房来说，需要去了解未来规划，有可能现在没有遮挡，但将来出现遮挡。

未完待续！