几十轮厮杀、帽子戏法、竞自持......
这仨关键词不难看出，今年土地市场的火爆程度。
合生、绿城、融创、中海、恒大、金茂等一众开发商竞逐。
1-5月的北京土拍市场，可以概括为“ZF出地忙，房企拿地欢”。
从成交额来看，1059.21亿快赶上去年一整年的了。
要知道，2019年全年住宅的出让金才1479.05亿元。
更为夸张的是，1-5月的数据，还是没算“共产房”的。
这样对比来看，北京楼市上半年的土拍吸金量着实不低。
那么，土地市场的火热，透露出哪几个趋势呢？咱从供应、区域、属性等方面跟您聊聊。
01
南城买房选择多，北城房价还会走高
从区域来看，大兴成交了6宗地，排名第一。
历来极少出住宅地块的海淀区，出了4宗；城六区的石景山、丰台，各出了3宗；其余各城区均出了2宗。
大兴1-5月土拍概况
先看大兴，总的来讲，供应量巨大，房价会长期稳定。
从价格看，有洼地也有中端盘，刚需可选择性多。
采育3宗地的楼面价1.5万/平左右，估计未来售价3万左右，是南城兜底的区域；对比旧宫、西红门地块，5环以内西红门地块性价比明显更高，位置占优且价格更低，预计旧宫地块售价7万左右。
海淀1-5月土拍概况
海淀但凡能出一个宅地，房企都要挤破头去争抢。
上半年海淀出的都是“豪宅”项目，刚需绕道，改善看过来。
楼面价最低的是53959元/平，估计这售价奔着10万+去了。另外，早前拿地的融创、金茂俩盘，对外透露的信息也是总价千万级的产品。
丰台1-5月土拍概况
丰台也是一个出豪宅的区域。今年上半年土拍，合生一口气从众多国企、央企手中抢下了三环旁分钟寺的三块地，平均溢价率35%。
三块地都由一家房企拿下了，接下来就看操盘手的操作了。
石景山1-5月土拍概况
石景山地块的看点是古城2宗地，临铁+品牌开发商。
中海案名“中海·天钻”，户型图估计也快出来了；融创稍显滞后些，但也值得期待。
石景山今年的主旋律是“改善”产品。之前长安九里千万级别大户型已经打了头阵，后续这俩项目能不能单价突破7万，还请拭目以待。
石景山片区的房价，未来还是一个往上涨的趋势。
石景山1-5月土拍概况
昌平这2块限竞房地块，在一众不限价地块中，特别显眼。
奥森one已经开了售楼处，隔壁的“绿城地块”也将公布案名。临铁+公园的特色，估计又要吸引一大票码农上车。
这俩地块的溢价率也是相当高，总的来讲，北边有大量好产业撑着，根本不愁卖。开发商对北边的市场还是相当看好的。
其余各区的数据如下图所示，值得期待就是绿城的台湖地块。
这是上半年仅有的一块竞自持的地块，而且溢价率到49.8%。对比台湖其它项目，这个项目距离亦庄线、17号线地铁站更近，而且还是不限价地块属性，房企会偏爱些。
亦庄旁边马驹桥的项目也有22.89%的溢价率，产业园附近的宅地大多不太愁卖。
通州1-5月土拍概况
总结一下，房企抢的都是什么地呢？
地段有优势，区域有强产业支撑，能做成刚需、改善产品。房企拿地依旧是“稳”字为主。
朝阳1-5月土拍概况
朝阳地块的遇冷也符合这个逻辑，豪宅大别墅地块卖的慢，有这钱买几块刚需、改善地块，快速把钱赚了不是美滋滋。
房山1-5月土拍概况
顺义1-5月土拍概况
密云1-5月土拍概况
其他区域除了房山比较火，表现都中规中矩。良乡的刚需盘未来发展情况，挺值得本地客户和刚需关注的。
从溢价率来看，目前的数据比去年全年上涨约10%。
2019年北京土地成交平均溢价率仅为9.2%，而2020年1-5月土地平均溢价率为19.19%。
由此可见，今年房企对北京市场还是挺有信心的。面粉贵了，面包可能也要涨价了。
02
限竞房虽然少了，但刚需也不用着急
从地块属性看，限竞房占比开始下降，不限价地块越来越多。
对比2019年，全年21宗限竞房，而现如今仅仅6宗限竞房地块。更为夸张的是，19年不限价地块才14宗，而目前土拍成交的就有22宗了。
虽然限竞房这波红利可能到了末尾，但好在市面上依旧有很多限竞房的项目在售，去化周期还是足够刚需选择的。
从环线来看，5-6环依旧是主流，买房的首选区域。
位置上，5-6环的有14宗，占据大头；5环内的丰台、海淀有7宗；6环外的大兴、顺义、密云等远郊也有7宗。
这倒是满足了上车、刚需、改善的需求。土豪5环内选，中产的5-6环里挑，经济有限的，6环外也有。
03
上半程冲的太猛，下半程可能要“冷”
进入6月，北京土拍市场开始降温。
目前已知的仅剩2宗门头沟不限价地块待拍。
这2宗地6环外的位置足够远，稍好的是距离S1号线石厂站约2公里，估计竞争不会太激烈。
2宗地的大概位置图
除了这块地，用地预申请的上2020年也仅有3宗地了。
有2块是今年“流拍”的朝阳东坝地块，1块是房山长沟的居住用地。
从供应上来看，目前住建委是没有批新地的，可能是想等等去库存吧
从火热到冰冷，只用了不到1个月的时间。
究其原因，主要是1-5月“成交额偏高”，再推出的话，房企也没有余粮了。
所以，6-8月份的土地市场可能会偏冷一些，9、10月份估计会出一批新地。结果如何，咱们往后看看吧。
综上，北边一直热，南边房多价格稳。刚需买房人还不用着急，改善客群可以选择上车了。至于远郊的地块，看您想不想买吧。
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