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提问：房姐，家人目前在亦庄上班，近期看了周边的房子，感觉旧宫一片的灵秀，美然，育龙，佳和园，达龙骏景……这些小区虽然算是准老小区了，但是周边配套还凑合，价位不算很高，富力盛悦居，紫郡府，朗润园等较新的小区价格偏贵一点，但是这一片整体没什么学区和好一点的学校，作为亦庄的生活配套区域，请帮忙看看旧宫这一片有没有投资持有价值，如果有的话买哪个小区合适？

回答：旧宫未来将成为亦庄新城主要的城市配套区，兼具主要的商业、商务服务功能，不过落地至少还需要5年，当前次新价格并不便宜，性价比上老小区更高，推荐 灵秀，美然

提问：房姐您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的升值潜力，以及朝阳公园板块的整体升值潜力？非常感谢！

回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注

提问：房姐：请问海淀区金隅尚林家园共有产权房项目如果有资格值得考虑吗？共有产权房有什么优劣势还请指点。首付子弹150-180，sfsd不知道是考虑二手房上车更好还是这样的共有产权房也值得考虑？非常感谢。

回答：现在有个特点，凡是去中心化，共享概念的就特别受某些人欢迎，这些东西无非两个特点，一是让你感觉避免受到了剥削，二是让你感觉用几块钱拥有了几万块的东西。 譬如现在大火的比特币，ICO，共有产权房，租赁房…… 实际上，每个人都不可避免受到剥削，因为你需要付出才能进行交换，使用权不是产权，不能用几块钱解决几万块钱的问题。 所以，自住可以买的，相当于你用八折的价格买到了一个80%的产权，但是附赠一个100%的使用权。但是投资一定是回避的。 子弹180，建议买二手纯商品房。

提问：房姐您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区+天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：请问同样的房子，因为不同房屋性质所以报价不同，应选房价高税费低的还是选房价低税费高的呢？

回答：计算两边总价，将税费计入首付中，剩余贷款再计算利率成本等，多个维度比较你就自然清楚了 选择首付（包括税费）最低的的标的

提问：房姐你好，我在地杰长安驿有套79公寓，由于孩子出生，老人进京，不够住，想置换个三居+适当学区（溢价别太高）。西坝河地区您觉得可以淘吗？另外我本人北京户口，老人正在办子女投靠，贷款和房子置换时机方面有什么建议？多谢！

回答：西坝河大部分还是溢价，不过存在淘笋机会，主看90年后单价7.5内 二套直接全款抵押把，有合适直接上车在北京不用等

提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？

回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘

提问：请咨询淘宝法拍房的问题，请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外

回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。

提问：您好 ！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是首选 现在时节是不是最佳，有没有具体小区推荐一下 谢谢房姐

回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。 建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐

提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？

回答：买房需要提前多久准备流水？ 首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？ 达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？ 另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡出约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。 如果是抵押贷，相对宽松一点。 理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。 规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。

提问：您好房姐 一直关注您，没以前文章都仔细看过，现在想要买房，问题有点多 想要咨询您 1.2020年8月份老公才有五年社保资质 担心明年房价变动 有没有办法提前在北京买二手房？2.目前手里现金90万左右，石家庄有一套房子150万 有30万贷款 卖房子加现金总共210左右 计划月供在1.5以内 我们找多少价位的房子合适？您建议石家庄房子是还清贷款抵押 还是直接卖掉置换北京？3.我工作是国企 在金台路 老公外企 看您推东三到东五环老公房 想问房姐附近有没有价位比较契合的小区推荐 ？考虑工作生活方便 4.新房 亦庄金隅学府4.4万一平 您觉得怎么样？5.二套全款抵押 需要具有什么资质吗？怎么操作？

回答：可以考虑拖延流，提前看房锁定房源，然后按揭的时间点定到符合社保资质之后，这个就看你们的拖延功力了 500万以内 石家庄不值得长持，建议卖掉 金隅学府4.4可以考虑 抵押主要看你流水是否充足

提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，唯一不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划