行为心理学研究表明，一个人养成习惯只需要21天。那，一群人养成习惯需要多久？

可能是两年。

2018年6月9日，北京首个限竞房瀛海府开盘，30分钟卖光194套房源。

好多刚进群的购房者一脸懵逼，追问严肃君，“限竞房到底是什么房？跟共有产权房是啥关系？”

2020年6月9日，北京目前在售待售限竞房项目近百个，整体去化率不足5成，分化严重。

严肃君的N个500人置业群里，日常更多的是吐槽：“得房率也太低了，白瞎了这块好地。”

2年时间，限竞房没变，改变的是购房者对房子的认知和判断。

对，房住不炒。

01

调控的不是价格，是人心

尽管限竞房存在这样那样的问题，但作为稳房价利器，限竞房无疑是成功的。

而且，不仅稳住了房价，更成功稳住了人心。

稳房价不难。价格限制，集中大量供应，直接推动北京新房市场转向买方，近三年成交均价一直在5万+徘徊。

难的是稳人心。

人心其实很难描述，严肃君看到的是---

曾经一房难求的某府，交房后还有优质房源回吐；

限竞房最为集中的亦庄，有人在等着所有项目入市后进行终极对比；

严肃君的N个500人置业群里，越来越多买房建议变成了“买个住得舒服的”...

脱离了房价快速上涨的群体预期，大家静下心好好挑房子的时候，才是调控真正成功的时候。

repost，房住不炒。

02

破发

限竞房供地之初就确定了限均价，定价逻辑是对标并低于周边二手房价。

这里面有个很致命的因素---时间差。

北京近两年房价整体稳中趋冷。数据显示，2018二手房单套平均价格较2017减少8%，限竞房扎堆的五环带上降幅更大。

参考坐标改变之后，正值入市高峰期的限竞房，原定的限售价格，优势已经不明显。

如果说限竞房的定价是政府主导行为，那么限竞房的实际销售价就是市场调节行为。

从年初大热的金茂北京国际社区，到上月开盘的大兴和悦春风，均低于限均价快销走量，降幅甚至高达17%；

新近出让的东小口双子星、西红门地块，在楼面价可控的前提下，业内也纷纷预测会“破发”销售。

*“破发”，原指股市中股价跌破发行价。

无须担心，同步下调的还有土地的成交楼面价。即使低于限均价销售，房企也能算得过来账。

限均价不再是限制开发商的底线，更像是努力踮脚才能够得到的上线。

03

限竞房变成限售房

至此，限竞房能够区别于商品房的性质，似乎只剩下了五年限售。

考虑到目前北京二手房交易政策，增值税、个税等本身也有限制，新房交付后，往往也会在满两年，或者满五年后再上市交易。

2年前，北京限竞房集中入市，限均价多5万左右，首付200万左右，当时的口风是---北京进入全城看房时代。

2年后，随着北京楼市整体趋冷，没有了价格优势，甚至还有产品质量劣势的限竞房，与商品房甚至二手房摆在了同一个货架上，同台竞争。

现在的限竞房，其实就是五年限售的普通商品房。

04

2020，买房必维权

维权，去年下半年以来的高频词汇。

北京新房横盘三年，房价上涨零预期背后，购房者对产品瑕疵的容忍度，（0，-∞）。

最直接的影响是，前业主维权，影响现项目销售。

上周六（6月6日）某项目All in 了全部房源，官宣热销31亿，按总货值计算，实际去化5成左右。

对于要地段有地段，要配套有配套，要普宅有普宅的五环内项目来说，这个成绩差强人意。

更有甚者，盘子大一些的项目，边销售边维权。

两相叠加，买房人和卖房人，都很难受。

地产开发不是一锤子买卖。同一房企在京都有多个项目同时在售，在维权这件事上，改变大于粉饰，尊重大于逃避。

05

成也限竞房，败也限竞房

风向转换的京楼，有人来，有人走。

有房企借道限竞房打卡北京，完成战略布局；

有房企几乎绝迹于近几年土拍，曾经在北京叱咤风云，如今也沦为旧人；

有房企折戟限竞房，入市两年一再降价也无法顺利销售，品牌价值持续走低；

案例级别的玩法是，吃透限竞房逻辑，强势吸粉，再借由豪宅完成产品转身...

但无论如何，拒绝了限竞房，就是拒绝了北京市场。

严肃君的N个500人置业群中，有大佬留下了这样一段话---

大企业，同样的产品线不管位置好坏，会维持同样的产品水准；小作坊打着中高端产品线的旗号，仗着好位置做出的产品却能不断刷新下限。日积月累，品牌就会一文不值，以后永远沦为低端。

这句话的核心是，市场永远是对的。

限竞房不应该成为背锅侠。

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