北京楼市：未来十年买房投资，依旧跑赢大部分人|买房|卖房|房地产|炒房|购房

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，持币七百，双井到大望路如何选择？经济学我不懂，追加个两个问题 1，未来五年\\/十年跑不跑得过银行理财（照5%名义收益率算？）？（最好可赐教核心理由） 2，我不炒房，听话。但也不希望跑得比周围慢。就此而言，首城国际怎么样？谢谢。

回答：如果资产性收益率低于3%，说明没跑赢通货膨胀，生活水平是在不断降低。如果投资收益率高于3%，低于7%，说明没有跑赢GDP，在社会中的财富阶层不断下降。如果投资收益率高于7%，低于10%。说明没有跑赢M2，没有享受到央行货币增发所带来的福利。我们投资的最低目标是跑赢通货膨胀，必要目标是跑赢GDP，理想目标是跑赢M2。投资大城市的优质资产，特别是通过负债持有优质资产，当前北京市场只要找对标的，年复合收益10+没问题，另外观察国外市场长期回报均在10以上，房子在中国对家庭的意义更特殊，相比其它资产依然是最合适的资产配置。首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不建议买，看看阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园

提问：有一套丰台马家楼1号院青秀城的两居（两卫），南北通透，采光好，顶层，装修好，大概单价多少钱出比较合适？

回答：青秀城的优点是房子比较新。缺点也比较明显，南边挨着四环，东面京开高速，小区缩在分割出来的角落里，地形较差。相对来说，6.5-7万是比较合理的价格。

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。

回答：主要淘6以内的品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你 够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场

提问：房姐您好，我在航天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限（sfsd手头130）看了看金家村的房，90年房，56平板楼，单价5.2。两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样？属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商； 2.如果出手，建议年前或年后？望解答，不胜感激

回答：你这个属于典型上车盘，价格正常吧六里桥位置也还不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。自住可以单价5W左右都可以看，别看精装修，溢价太多。还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多

提问：房姐好。天通苑顶复您说过最好28000含税费入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住+投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？谢谢！

回答：2.6左右会有性价比。东西向太阳照射时间过长，有些地方的人会说风水不好。我认为除非价差很大，一般不要买正东西向的。

提问：万能的房姐，请问万科城市花园这个小区怎么样呀？为什么价格比吉祥花园便宜那么多啊？万科里有的带电梯有的不带，如何估值比较合理呢？谢谢

回答：万科城市花园小区内除云峰阁有电梯外，其他园区均没有电梯。房龄相对较老，吉祥花园有溢价。如果无老人一起，可以淘无电梯房

提问：房姐老师刚刚定房，签署了房屋买卖协议，中介让10天内，必须交全部的中介费，（黄中介），说是公司规定，必须交吗？当天已经交了1\\/3。疫情影响，后面手续估计要4月份以后才能走。

回答：事先看好合同，一切以合同为准。北京的各大中介，基本都是要求签约当时付全部中介费，尤其链家。个体户中介，小中介可以协商，因为没有太多议价筹码。我爱我家，部分可以协商。我们是签约是付全部服务费，因为选筹已经很忙，没有额外精力处理追账等事情。这些不是重点，重点是应该一开始就不找大中介，找好御用中介或者靠谱的选筹服务公司。

提问：看了房姐老师的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？

回答：刚好前几年 卖 过几套老家房产，有一点体会。五线城市 卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

提问：目前状况，在北苑世华泊郡120小三居，15年因原因错误将小营路保利一套2居卖了（老上火），年收入税后8-90. 想在北京购置一套房，现在手中现金700，还有一些美元，需要时间兑汇，想把现在的房子dy贷款，总预算900左右，全款购房，长期持有。有两种方案考虑：方案1. 想在4环附近（朝阳东北）购置一套较好小区的2居，资产保值投资兼顾以后退休在城里自住，离医疗更近点，购置后先出租，感觉世华那边生活配套还不方便。方案2. 在东坝首开常青藤4期买个160平米的一楼（有个负一层），用于将来退休后自住，一楼方便，空间更大点，先租出去，主要考虑将来那边地铁开了，还有个安贞医院分院也在建，退休居住也还行。合适时间将世华的房子置换到城里，出租投资兼顾保值。 3. 问题：1. 今年购房合适吗？2. 哪个方案推荐？有其他更好方案推荐吗？3.如第一个方案，选哪个区较好，我初步看了望京东湖渠附近的上京新航线，华彩，主要觉得离地铁近，离公园近，东湖湾小区高档，都是大户型资金不够。望东站的宝星，融科橄榄城，保利公园（地铁较远，但有个别90平米的小房子户型还不错），大西洋新城（感觉周围太嘈杂），还想买回小营路的保利香槟，优点是小区很保值，因为周边好小区不多，开车到城里更方便，离地铁较远。你还有什么小区推荐？不考虑太旧太低端的小区。

回答：今年当然可以买。东坝价格偏高了，性价比不高，方案二更好，像宝星，融科橄榄城可以看，大西洋新城D区的可以挑选下，华彩不推荐。保利香槟在亚运村还不错，买回去也可行。还有双井富力城、乐城国际的两居也可以淘下

提问：夫妻京籍，三套房（1套北四环自住，2套出租）；贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班；孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米，约450万，这个房子是否值得买？买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买，是否只能全款？能贷款吗？ 3、这个时候适合投资买房吗？还有哪些房子适合买？ 4、另一方案：将北五环外的房子卖出去（约550万），凑现金，买一套1000-1500万的合院或叠拼，沙河、顺义，哪个区域好？请推荐房子？怎么贷款？最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金，还要贷款。哪种方案更好？

回答：1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值，建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差，自住的话顺义>沙河，其中孙河板块相对好一些，可以看看景粼原著口碑还行。全款抵押入能做足杠杆，如果不想有月供压力就用二套资格买

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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