在国内购置房产时，业主都需要定期缴纳一定数额的物业费，用于房屋出现问题时的维修和养护。这种情况在日本也是相同的，业主需要按月向公寓所属的物业公司缴纳“管理修缮金”。

只不过对于大部分中国业主来说，可能会觉得每年那几百块钱的物业费完全是不痛不痒。但到了日本，中国投资者们普遍会觉得日本按月缴纳的“管理修缮金”是一笔“庞大”的数字，但日本的物业费真的就很贵吗？

防范于未然的观念

日本与中国在房屋物业管理方式上最大的不同就是在观念上，日本的物业公司有着“防范于未然”的观念。这也是日本“管理修缮金”表面上收费高的主要原因，业主所能得到的物业服务质量完全区别于国内。

在我国，我们习惯了“哪里不行就修哪里”的做法，只有等管道和设备真的出问题了，中国的物业公司才会想办法去修理、去解决这个问题。

然而在日本，政府提出了一个“建筑物百年”的计划要求，志在让每一栋大楼的使用寿命可以达到100年，而这就需要物业管理公司未雨绸缪的长期养护计划。

对建筑物经常性的维护保养成了关键，物业管理公司预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并书面告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。

这项计划表的运作周期可以长达50年！日本物业管理行业还有一条不成文的规矩：不管下水道有没有堵，1年必须使用高压清洗装置全部疏通1次；屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次；外墙一般是10年全部翻新1次；电梯是3个月检查1次，15年更换1次；房间里面的消防探测系统是1年检修1次。

日本的物业管理公司会完全按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦，防患于未然。

“管理修缮金”的组成

在日本，业主需要按月缴纳的“管理修缮金”一般由两部分组成——“管理费（日文发音：kyouekihi。英文：Common Area Maintenance）”和“修缮积立金（日文发音：shuuzentsumitatekin）”。

管理费

“管理费”等同于国内的物业费，用来维护或管理公寓大厦内的公共区域的费用，例如公共区域内的实际开销。

购买房产后，业主每个月都必须支付物业管理费给物业公司，以保持建筑物公共区域的良好状态。

如果是公寓大楼，费用将以“平等均分”的原则向每一户业主征收，就连住在一楼的住户也需要平摊屋顶和电梯的保养费用，这是日本集体主义思维的体现。

具体的“管理费”会因建筑物不同而异，须取决于公寓大小、是否有电梯、公共区域的大小以及是否有管理员常驻等因素。如果公共区域内有健身房、游泳池和专门的管理员办公室等，费用可能会更高。

修缮积立金

“修缮积立金”又称“维修基金”。一般在公寓里，大楼的物业公司每个月都会向每间公寓的业主收取维修基金，用于大楼修缮和维护。

这些基金会被存入一个用于整个建筑物的定期维护费用的账户中，它们是根据公寓物业公司制定的长期修缮计划所需的费用，长期向房屋所有者集资来的。为了准备未来必要的大规模维修费，当建筑物越老，每月的维修基金也会越高。

当您要购买一间全新的公寓时，您需要一次性先支付一笔维修基金；如果您购买二手公寓，则必须按月支付被规定的维修基金。

但是，如果前任所有者迟缴或欠缴维修基金，那么您作为下一个所有者将必须负责向管委会支付任何未支付的费用。因此作为在公寓购买时事前调查的一部分，买家应检查当前所有者是否有任何未缴费用。

缴纳“管理修缮金”得到的服务

在服务行业领先全球的日本，贵就有贵的道理！或许当你真正了解日本“管理修缮金”包含了物业管理公司哪些服务项目费用之后，可能就不会觉得贵了，反倒会觉得物超所值。

公共区域的费用

公共区域的水电费用和各类运营成本。保证如电梯、自动门、楼道灯和监控等设备的正常运行，以保障业主的正常生活起居。

清洁和景观美化

公共区域景观美化和定时清洁费用。会有物业管理员每天专门打扫公共卫生、消毒杀菌，整理分类垃圾房的垃圾，对公共部分的花草进行修剪照料等，全方位保证生活区域的美观和舒心。

防止设备老化维护

电梯维护以及必要的建筑结构修理或老旧设备更换的费用。物业管理公司定期会委派专业人士来检查楼体以及电梯、电力、燃气等相关设施，如果有老旧或者损坏的情况会及时进行修复和更换。

楼体外观及内部翻新

日本许多30年以上的公寓楼无论内外都看上去像新的一样，这就需要归功于业主所缴纳的“管理修缮金”中包含楼体外墙和内里的整修和焕新费用。

物业管理公司会委派专业人士对墙体内外都进行检测，以保障安全抗地震；还有周期性的进行粉刷，保证全方位的美观。日本大楼的外墙一般都会是10年全部翻新一次。

及时应对业主突发情况

日本的服务行业本就是全球最发达的，业主缴纳的“管理修缮金”中自然也就包含专业物业管理人员的服务费用。日本的物业管理公司基本都可以做到及时应对和处理住客遇到的问题，耐心地帮助解决麻烦。

一般越高档小区的“管理修缮金”收费越高，但与此同时，物业管理公司会在这些小区中设立专门的物业办公室。派驻几名工作人员管理，以保障周期性维护工作可以最高效地进行，也可以第一时间应对突发情况。

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优小房No.116

项目简介

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优小房No.116

日本·久留米 ￥17万起 公寓

项目亮点

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优小房No.117

项目简介

优小房No.117项目位于北九州市，居住环境舒适优美，附近有公园；周围高校云集——九州公立大学，九州女子大学，人流量大，且内外装潢和翻修极新，物业管理规范，留学生租房首选之地。

本身带租客，仅需花费20万元，月收租约1800元，预计未来一年的收益回报率更是可达8.1%。