写在开头

前段时间，我们的福利栏目——粉丝卖房重新回归，反响热烈，加我的粉丝明显多了很多，可谓是回消息回到手软，场面一度“失控”。

昨天跟粉丝聊到说，现在二手房源增多的原因有哪些，除了受疫情影响，和前几年限售政策也有一定的关系，在我们前几日的文章也有提到，感兴趣的朋友可以点击了解。

为了了解南昌二手房市场的热门楼盘，我们选取了目前南昌最大的二手房平台贝壳找房，统计了一组南昌二手房成交量前十的小区榜单。

在进入正题之前，还是要再次说明一下：上图榜单中的排序依据，谨来自于在贝壳找房平台上成交的楼盘数据，并不代表南昌全部的二手房成交情况。

由上图可以看出，贝壳找房平台成交量TOP10，全部来自南昌县、新建区和九龙湖；其中又以南昌县为最，一口气拿下6个排位，基本上是屠榜了。

一方面是因为，南昌县象湖板块、九龙湖、新建区这三个区域本身就一直属于新房供应的主力区域，所以二手房存量也非常的大。

近几年南昌土地拍卖都是以这三个区域为主，同时随着棚改的暂停，南昌市也将开发重心外移，大力发展周边新城区的建设，大大推动了房地产行业的发展。

Top1

南昌恒大城

恒大城位于象湖滨江片区，周边没有地铁线，附近有公交站台，但自驾驱车的话，走沿江快速路还是比较顺畅的。

该项目体量较大，小区共分为六期，其中一期于2013年已经交付。

生活配套上，小区自带恒大品牌配套，比如恒大影城、游泳池、运动中心、农贸市场等。

教育配套方面，小区内自带两个幼儿园，项目旁有一个南昌恒大豫章师院附属学校，不过这个学校最近好像是有些争论，业主们可以在留言板聊一聊。

小区内人车不分流，物业为金碧物业，也就是恒大本土物业，虽然谈不上优秀，但是明显劣处也没有。

据业主评价，小区内居住舒适度不错，小区的人工湖贯穿整个小区，满意度较高。

选取一个挂牌量最高的户型作简要介绍↓

上图为114㎡的三房户型，2008年建成，两梯三户。一房朝南，两房朝北，北向两个卧室日常的采光会受影响。而且只有南向主卧有一个大飘窗。

户型比较特别的是厨房被放在东北角落里，与其他主要功能空间区隔开来，有利于日常卫生的清洁；

而且还赠送了一个将近3平米的小阳台，在使用上可以有很难多选择，算是个惊喜点和加分项。

最后看下恒大城近半年来的价格走势↓非常平稳。

综合来看，南昌恒大城位列第一的原因主要有项目本身体量大，房源多；户型选择多，一室到四室的类型都有涉及，可选择性强；项目自带配套多，生活便利。

Top 2

江西奥林匹克花园

江西奥林匹克花园位于象湖新城，东临金沙大道，周边没有地铁线。

项目共有5854户，第一期业主于2007年入住。

商业配套上，项目周边有新力都荟商场和coco悦城，都是象湖体量较大的商场。

医疗配套有江西康泰来健康体检有限公司和南昌大学第一附属医院象湖分院。

教育配套方面，小区自带幼儿园，周边有一个新城学校和金沙路小学。

小区内自带一座5000平方米的奥林匹克体育公园和9000平方米的奥林匹克运动公园，是运动爱好者的福音。

值得一提的是小区内容积率只有1.21，绿化率达到45%，可以说是一个很优秀的低密高绿化的小区了。

但是小区有一个明显的弊端，没有实行人车分流，车位只有2500个，远远不能满足业主停车的需求，这也是老小区的一大痛点。

选取江西奥林匹克花园挂牌量最高的户型，为89㎡的小三房，1996年建成，两梯两户。

户型整体显得进深略长，不利于北向房间的日常采光。而且其中一个次卧都被放置在了东北角，紧邻厨房，可能在日常生活中会有通风问题。

而且卫生间也比较奇怪。不知道真实的装修会是什么情况，但是从图片上来看，北向通风口的很大一部分空间会被浪费掉。

价格的话，最近的6月份又一轮小幅降价。

综上所述，该项目位于成交量榜单第二的原因主要是低密度、高绿化、生活配套充足，价格低。

Top3

景城名郡

景城名郡与榜二江西奥林匹克花园只有一街之隔，所以在配套方面大同小异。

景城名郡和前两个小区一样，也都是大体量小区，小区由34栋洋房和58栋中高层组成。

人车不分流，车位比1:0.2，但是据说入住率不高，所以停车也没有特别困难。

据业主杨先生说，小区物业满意度较低，晚上部分区域没有路灯，安全性有待提升。

景城名郡的户型都比较紧密，一梯六户或者两梯六户，2000年建成。

比如上图69㎡的两房，户型结构就比较奇特。

东巷阳台，北向顶部是餐客厅，厨房和卫生间被安置在了客厅和两个南向卧室中间。

唯一的优点大概就是主卧拥有一个巨大的阳台。

除这个户型外，景城名郡还有很多比较神奇的户型，主要是因为建成年限很早，建造时在户型设计上没有很规范，所以户型切割比较凌乱，如果是想买这个小区的朋友们，要特别关注下户型。

价格也在4月份出现了一次降价，但价格还是比一街之隔的奥林匹克花园贵了大概1000元/平。

这个小区能获得成交量榜单第三的原因，大概还是因为小区多为小户型，所以总价会比较低，其他的优点，也就寥寥。

Top4

西站瑞都

西站瑞都位于西站大街和华南东一路的交汇处，在望城和九龙湖的分界线边，距离南昌西站2公里左右，附近的地铁站有南昌西站和西站南广场站。

西站瑞都小区商业配套为最近的沃华w广场、新宇盛世广场和华南城；教育配套方面，小区自带幼儿园，旁边有站前路学校。

小区容积率为2.5，绿化率40%，绿化率算很高的了。小区人车分流，物业是深圳第一亚太物业。

小区整体以小户型为主，但是设计上也很难说的上漂亮。

比如上图这个85㎡的两房户型，2010年建成，两梯三户。很像之前网上很火的那个宿舍户型，就是一长排的南向卧室，被一个长长的过道连接起来。

然后唯一的卫生间被放在了西北的角落里，只要想象一下日常起居的时候，要从客厅穿过将近5米的过道，才能到达卫生间。这样的体验，实在有点累。

不过有一说一，两个卧室还是比较好的，都有一个顶角飘窗。然后厨房也有一个小阳台，可以作为阳光储藏间。

据业主反馈，虽然小区楼栋比较多，但是对房屋内的采光基本没有影响，舒适度比较高。

我认为该项目位于成交量榜单第四的原因主要是，位于西站附近，交通便利，小区绿化率高。

Top5&6&8

平安象湖风情&伟梦清水湾&居住主题公园

这三个楼盘放一起说是因为和景城名郡、江西奥林匹克花园属于同一片区域，位置差距不大，商业配套方面加一个演武广场，医疗配套都是基本一致，就不一一说明了。

教育配套方面，平安象湖风情周边有一个南昌现代外国语学校；居住主题公园小区内有一个南昌外国语九里象湖学校；三个小区均自带幼儿园。

和前面的所有小区一样，这三个小区体量都比较大，可选择的户型较多，其中居住主题公园体量最大。

绿化率都在40%以上，平安象湖风情绿化率达到46%，都属于低密度高绿化小区。三个小区都并未实行人车分流，这也是老小区的通病。

下面分别看看这三个小区的部分户型。

平安象湖风情

上图为平安象湖风情的89㎡三房户型，2000年建成，一梯一户。进深非常长，一房朝南，另外两个卧室朝北，其中最北的卧室，日常的采光非常让人担忧。

除此之外到没有其他太大的毛病。

关于小区内居住的感受，业主反映主要是看中了该小区的配套，平时生活比较方便，物业服务在一般水平。

再来看看伟梦清水湾的户型。

伟梦清水湾的户型非常贴合现在的大部分新房户型，比如上面这套120㎡的三房户型，2004年建成，一梯两户。

两房朝南，一房朝北，皆带飘窗。主卧配套一个卫生间。

干湿分离、动静分离也都做得不错，整个户型还算优秀。

业主反映称整个小区居住舒适度一般，绿化不错，其他都属于普遍水平。

最后再来看看居住主题公园的户型。

上图为一个的32㎡的公寓户型，70年产权，2003年建成，两梯二十二户，所以还是比较受年轻人青睐。

最后来一起看下三个小区的房价走势↓都是低于目前的象湖均价（12500元/㎡）的。其中居住主题公园（丁香怡景A区）的价格最高，另外2个小区的价格就基本差不多了。

Top7

新建城

新建城属于榜单内最新的楼盘了，目前仍有新房在售，小区位于祥云大道旁。

周边有枫生快速路、南昌绕城高速等，对于有车一族来说，不管是去往老城区还是红谷滩，都还算是比较方便的。

这个小区是前十榜单中体量最大的小区。

小区自带商业，为新建万达广场，目前正在全面施工中；

小区旁就是九年制学校江西师大附属新建城实验学校，自带幼儿园。

我们选取了挂牌量较大的107㎡三房户型，2005年建成，两梯四户。户型非常方正，两房朝南，面积利用率高，干湿分离、动静分离都做得不错，是一个很优秀的三房户型。

根据我们调查，业主们对新建城的前景都比较看好，不少业主表示当初买这个小区就是看中了小区配套齐全，有一定的发展空间。这大概也是新建城还能一直涨价的原因吧。

Top9

万达文化旅游城c区

万达文旅城也是一个比较热门的二手房楼盘了，我们平台也刊登过相关卖房信息。小区属于万达旅游城项目的一部分，周边有地铁二号线生米站，交通还算方便。

小区商业配套为周边的融创茂，教育配套为九年制育新学校，小区自带幼儿园。

上图为万达文旅城c区80㎡两房户型，2015年建成，两梯四户，一房朝南，户型一般。

业主称购买该小区是因为育新学区，生活配套较为齐全。目前小区内入住率不高。

Top10

金麒麟世家半山半城

金麒麟世家半山半城小区位于望城中心地段，小区门口就是地铁四号线中堡站，对面就是江西省养老服务中心，未来四号线开通以后，交通还算方便。

目前来说，小区商业配套较为欠缺，周边还处于发展初期阶段；教育配套方面，周边有中堡小学。

该小区算是榜单前十体量最小的楼盘了，小区配备新力物业，绿化率35%，不少入住的业主反映，小区内环境和物业服务体验较好。

我们选取了金麒麟世家半山半城107㎡两房户型，2009年建成，两梯三户。这是我们看的TOP10小区中，我们认为最好的一个户型。

107平米做成两房，给了户型设计非常大的空间，所以各个功能空间都比较阔绰。

南北双阳台是其中一个很大的优点。然后主卧配套了一个5平米的储物间，对居家收纳非常有帮助。

写在最后

通过以上简单介绍我们不难发现，上榜的十个小区都有一定的相似之处：

比如都是大体量小区，可供选择的户型种类多；

各方面配套在各自区域来说还算成熟，刚需或者改善皆可满足；

除了万达文旅城价格在14000元/㎡左右以外，其余九个小区二手房均价都在10000元/㎡出头，在大多购房者的可接受范围以内。

而且从每一个楼盘的价格走势可以看出，这十个楼盘的涨跌幅度都很小，价格没有很大变动。

其实很多朋友在卖二手房的时候都会陷入一个误区，就是房子卖不出手，就是价格问题。

但其实关键不在于你的价格降的有多低。

比如下面这套房源↓

在2个月的时间里调价8次，差不多一个星期就要降一次价。虽然你降价幅度不多，但如此频繁的调价，除了可以成功刷到存在感之外，还会给到买房人一个“暗示”：

你的心态不稳，你的价格是可以砍的。

当你的房子在买家眼里落了这样一个印象，后面的谈判就陷入了先天的不利状态。

而且我们可以看见即使这样频繁降价，但是一周的看房量也并不高。

所以关键不在于价格有多低，而在于如何合理的定价。

可以参照以下6个步骤：

  • 第1、找到合适的中介

  • 第2、了解当下的真实行情

  • 第3、准确看待自己的房子

  • 第4、预先了解最糟糕的情况

  • 第5、准确定义你家房子的竞品

  • 第6、不要随便调价

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