北京楼市现状：聪明人都在买城区，小白却在买远郊|买房|学区房|房地产|望京|租房

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好德胜学区+天通苑自住方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：房姐您好! 孩子住角门南，老两口投靠落户bj，有首套首房资格，想投资400万左右两居。前面看您精华帖里提到，草桥角门木樨园西罗园一带，近期刚看了珠江骏景和瑞丽江畔南区的几套满五唯一的房，感觉性价比不是很高，想请教房姐： 1.这两个地方还值得深淘吗？哪个更合适？或者您有更合适的望指点。 2.买的这房主要是投资，远期可能自主。这种情况，是先考虑纯投资房还是两者兼顾？

回答：400万其实更推荐东三环—东五环直接的上车盘如果考虑自住，在从十号线东段到南段也可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区。珠江骏景性价比高的主要是大户型，单价4-4.5W左右。这2个盘属于次新盘的范畴，入手价尽量控制在5万左右。

提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。互联网是一个「逐水草而居」的行业。就像草原上的部落。前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地，以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。两者的基本面与成长性完全不同。

提问：房姐，坐标北京，现金40，天通苑08年之前的经济适用房，家中老人名。 1，此房能抵押吗 2，能贷出多少？ 3，再买的话，往东三四环区域，我这情况有戏嘛？谢谢。

回答：可以抵押发房本，征信和流水材料进行评估假设房子市值350万，抵押65成227万，首付267万，可以买一套600万左右的标的。东四环可以淘一些低总价的00-08的商品房两居。

提问：新人首问：房姐你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。

回答：投资的话公寓不买，也不要以公司名义买税费满5年或有工作居住证也能买将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100+在北京就能选筹

提问：房姐好，想买中铁春风合院129户型，因为我是外地人，不知道春风合院周边环境对楼盘品质有没有影响？比如新发地等批发市场。2、129户型客厅窗户朝东，中午后客厅没有阳光，这对居住舒适度影响大吗?谢谢美丽的房姐

回答：中铁的位置还不错，价格凑合，不算很便宜，但还行，适合首套高贷款去买。客厅窗口朝东我觉得可以接受，毕竟没法十全十美

提问：您好！刚需小白，工作地点我在昌平未来科技城，老公在玉泉路，小孩一岁半，可以上科技城的北师大附小，现在需要买房，本来想买天通苑，但是性价比高的年底基本卖没了，没抓住，另外考虑到学区问题，感觉买完三五年内没有能力买二套学区房，所以想问，我们应该买在哪里？买什么类型的房子好？天通苑北区电梯两居还是没电梯三居，还是五环里两居？首套，组合贷，首付预算250左右。

回答：250首付可以看600总价的标的天通苑性价比高，在这个板块淘没问题，三居还是两居需要看标的具体价格和你们的需求例如有无老人，也推荐看下望京板块两居兼顾学区

提问：今年打算上车，首付120万，贷款承受能力月供2万，想买小三居。工作在小营西，爱人在公主坟。选择那个区域合适？

回答：120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。这也是一个起步最高性价比的选择，结合了收益稳定性，流动性，低风险几个核心条件

提问：房姐您好，请指点下我家情况。夫妻目前都在西二旗上班，预计近两年工作换到西至北三环附近，家庭年收入税后50。在西三环花园桥有一套两居老破小学区房，价值580万，商业贷款200万，明年小孩入小学打算搬过去。在昌平金隅万科有一套次新2居，价值360万，公积金贷款还剩60万，目前自住。手上有150万现金。大约10年后公婆会来一起生活。目前的需求是想对房产进行优化配置，主要为了增值。目前家庭名下已有两套房，是否有别的方法拿到更多房票。老公是独子，京户，是否可以把公婆的户口随迁，再购入房产放到老人名下？如果可以这样操作的话，我们能做些什么操作？如果不能再购置新房产，目前两套房产如何配置更好？感谢!

回答：如果父母已退休可以随迁，老人65内的房票抓紧用，流水问题可以做接力贷解决如果换到西三环，昌平金隅万科可以出掉，置换一套800的标的做为投资，或以后自住

提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！

回答：可以看1100左右的标的。朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹

提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈

回答：常营4万半老，5万次新；朝青5-7万次新；双井7万次新；望京6万半老，7-8万次新。东三环低单价低总价上车公房。

提问：美丽房姐你好，父母给了一套房子结婚用，上地附近，价值500，因离上班较远，没住出租着。现在想买或者置换一套位置好一点的兼具自住与投资。sfsd，手头有子弹200。问题如下， 1.把上地的直接卖掉置换一个大些的，总价800-900左右的。 2. 不卖上地的，使劲凑首付到300，再买一个总价600左右的。用租金和工资收入还贷。请问哪个方案好些，如果选择2，凑首付的途径可以通过房产抵押或者银行消费贷吗？另外不考虑学区您觉得买哪个购房区域好些，或者可以提供几个小区参考吗? 非常感谢!

回答：建议方案1选筹空间更大房产抵押需要多次转移否则有抽贷风险。消费贷用其他核来操作，体现在主贷人征信上，会对批贷会有影响建议在双井、朝阳公园、望京选筹

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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