七月是上下半年的分界月份，也是市场的中兴之月。

作为一年中我国大部分地区气温最热的月份之一，今年的七月可谓是火力全开。

据统计，七月二手住宅成交约3万套，环比上涨约2.57%，同比上涨约40.1%；新房住宅成交约0.67万套，环比下跌约2.11%，同比上涨约34.32%。

价格方面，七月全市累计成交总金额约1417亿元，其中二手住宅成交总额约966亿，环比上涨4.29%，同比上涨50.94%；新房住宅成交总额约457亿，环比上涨0.93%，同比上涨43.28%。

面积上，七月全市累计成交总面积约320万㎡，其中二手住宅成交总面积约246万㎡，环比上涨4.25%，同比上涨45.04%；新房住宅成交总面积约81万㎡，环比上涨0.75%，同比上涨36.95%。

环顾过去七个月成交走势，7月二手房创造了今年目前的成交巅峰，也是近46个月以来成交量历史最高，新建商品房住宅成交仅次于五、六两月。

早在六月的市场月报中我们就曾预估：七月二手市场或将呈现意想不到的热度，新房或有所衰弱，如此看来，未来短时间内或将再难有所突破，尽管即将步入金九银十，但随着存量房市场体量的日益减少加上新建商品房供应量的衰弱，成交或将逐渐陷入供不应求的局势。

市场概述

从成交区域上来看，二手房住宅成交最多的三个区仍为浦东新区、宝山区和闵行区，其中浦东新区成交尤为突出，远超上月成交近1200套，占据全市二手成交总量的24%。

同样，新房方面，发展潜力巨大的浦东新区仍旧占据新房成交区域榜首，但成交总量却不及上月，而宝山区作为后起之秀在成交总量上赶超上月。

成交金额上，依托成交体量的支撑，浦东新区七月一二手住宅累计成交约338亿，基本持平六月，其中二手成交约243亿，持平上月，新房成交约95亿，与上月同期相比略有减少。

面积上，浦东新区累计成交总面积约73万平方米，占比全市成交住宅总面积约23%，位列榜首，其中二手住宅成交58万㎡，占比约80%。

从价格段上来看，全市1000万以下一二手住宅成交约3.1万套，成交总额约1063亿。

该价格段一二手住宅共计成交总面积约269万平方米，小户型仍是成交的主力。

从环线分布上不难看出，一二手成交多集中于外郊环间，不同的是除此以外，二手住宅其他各环线成交比例基本持平。

而新房方面各环线成交体量明显差异过大，除外郊环间成交约3000余套占据环线分布榜首，郊环外成交体量约是内环内成交体量的5倍之多。

面积分布上，二手住宅成交多集中于50~70㎡之间，共计成交约1.4万套，占比约50%，同时，以90~140㎡之间改善型住房也同样受到欢迎，刚需与改善型户型仍是二手成交市场的主力。

新房方面，成交户型多集中于70~140㎡之间，且于其他户型成交趋势明显过大，70㎡以下新建商品房产品基本市面难寻，需求决定供应，供应是决定市场成交的关键因素。

纵观整个新房领域，七月新增新房楼盘约19个，新增新房供应体量约3550余套，加上新建商品房存量，目前市面上待售新房体量约5.7万套。

豪宅领域

豪宅领域，七月2000万以上一二手住宅共计成交约409套，相比六月略有小增，同时200㎡以上户型累计成交约1185套，同样超过六月同期数据。

从均价分布上来看，2000万以上房产成交均价均超过80000元/㎡，其中新房成交均价更是以100000元/㎡起，而七月二手房成交8000万以上的房产成交均价更是高达近23万/平。

成交板块上，七月2000万以上二手房住宅成交金额最多的三个板块分别为长宁区的西郊、浦东新区的陆家嘴和黄浦区的淮海中路，而第一名的西郊板块成交总量虽不及第二名的陆家嘴板块，但仅是8套成交就直接贡献了约4亿的成交额，果然是贵在西郊！

新房领域，七月2000万以上新建商品房住宅成交金额最多的三个板块分别是黄浦区的淮海中路、青浦区的徐泾和徐汇区的徐汇中心，其中第二名的徐泾板块成交体量虽与淮海中路板块持平，但成交金额却不及其50%，看来，地段仍是决定价值的首要因素。

成交楼盘上，七月2000万以上二手住宅成交最火热的三个楼盘分别为长宁区的西郊青溪花园别墅、黄浦区的融创滨江壹号院和浦东新区的世茂滨江花园，其中据相关数据显示，浦东新区陆家嘴板块的世茂滨江花园七月成交高达约25套+，为历年来最高。

新房方面，7月2000万以上新房成交成交金额最多的三个楼盘分别为黄浦区的翠湖天地五期、虹口区的瑞虹新城天悦郡庭和浦东新区的三湘印象名邸，其中瑞虹新城虽连续数月上榜，但此次成交金额却仅占据成交金额榜首的三分之一。

从区域上来看，7月高端新房成交多集中于浦东和黄浦等区，成交均价均突破10万+/平。

豪宅去化速度明显加快，不仅如此，整个新房市场似乎都呈现出严重的供不应求趋势。

墅以稀为贵

别墅方面，二手房领域，别墅洋房产品成交约670余套，套均总价约1061万，成交面积约15万㎡，成交总金额约71亿元。

新房领域，7月别墅洋房产品成交约600余套，套均总价约1104万，成交总面积约12万㎡，成交总金额约67亿元。

而供应量方面，七月别墅洋房产品新增供应体量约300余套，环比上涨127.21%，而同产品存量仅5400余套，环比下跌4.43%，同比下跌25.73%。

别墅或将一再难求！

总结

回顾今年整个房地产市场行情，五月二手房成交本作为2020上半年成交热度的峰值，谁料下半年伊始之际，七月便一马当先。

似乎至今年2月香港置地以310.5亿的价格拿下上海徐汇滨江地块夺得全国土拍总价之王的时候起，上海的房地产市场便以井喷的势头在发展，刚刚过去的7月，上海又新推8块宅地，平均溢价率高达31.7%。

而就在昨日，上海一法拍房竞拍，起拍价1705万，19人角逐，经过107轮竞价，最终2985万被成交。

势头明显，热度冷却缓慢，在全国陆续出台调控政策的大环境下，现在的上海似乎成了房价的洼地，势头微妙，楼市健康平稳，就连房贷利率都是和谐友善的样子，或许，这样的上海楼市才是微调严控下最温和的发展。