作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
热闹是豪宅的，刚需改善各有各的难。
市场掉头
预料之内，6月深圳楼市的数据开始掉头。
6月未能延续4月和5月的火花，深圳楼市开始出现掉头。
根据深圳市房地产信息平台数据，6月深圳新房住宅成交了3785套，二手房成交了5093套，一二手加起来总共8878套。
对比一下，4月总成交9045套，5月直接破万到10079套。也就是说，6月不仅没延续涨势，还比4月的起点还低了一点。
这就是典型的政策脉冲结果。
刺激一下，市场蹦跶两个月，药效一过，立刻回到原本的节奏里。
在五月开端的时候，就判断，市场分歧能否形成共识，要看实际的成交量能否延续，这也关乎下半年的走向。
现在延续性有变，那么接下来，市场的分歧也会更大。
但比总量下滑更值得关注的是，这轮市场成交结构的彻底分化。
说白了就是K型走势，或者更准确一点是哑铃型结构趋势——断层级别的豪宅销售热闹，刚需住宅有所恢复，而改善段位的住宅表现疲软。
乐有家数据显示，刚需盘交易占比反而在增加。300万以下的二手住宅，成交占比从2024年上半年的22.3%，一路涨到今年上半年的28.6%，涨了6个百分点。
说明，硬刚需类型的住宅，让价到位，预算有限的刚需群体，趁着房价调整到位了陆续进场。因为这部分需求是最刚性的，价格够低就有人接盘。
豪宅市场则是自成一派。
千万级以上的豪宅成交一直稳，包括顶豪项目开盘成绩不过的消息时不时就冒出来。
比如这几天中海安缇雅苑72套房直接卖光，看起来热度很高。
不过对市场而言，深圳每月新房二手加起来大几千套成交，这些千万以上住宅，每个月平均下来不到800套，如果是顶豪，全年下来占比连1%可能都不到，根本撬不动大盘。
豪宅或者顶豪拉动的是成交金额，不是成交套数，而判断楼市冷暖的核心指标是成交量（换手率），不是总成交额。
所以，豪宅或者顶豪的基数太低，对成交量的拉动可以忽略不计。
最难受的，是总价夹在中间段位的住宅。
数据最直观了，300万—500万总价的住宅，成交占比今年上半年落到了32.3%，是近五个半年度的最低值；500万—800万的主流改善总价段，占比下滑到21.1%，同样是近5个半年度最低；而800万—1000万的高端改善段，占比也跌到了7%以下。
简单说，从300万到1000万这个最庞大的刚需以及改善区间，全线缩水。
价格上更是直白，曾经的网红改善盘，价格当下继续不同程度地让步。
比如位于宝安区宝安中心的海纳公馆，最新价格已经回落到800万以内，作为改善段位的住宅，是整个宝安区域，甚至深圳整体市场的网红盘。
在中介平台上，当前挂盘价格在780万—1580万。
（来源：链家平台）
但去年3月约89平户型，中高楼层成交总价还能在1000万以上，但到了今年6月底，最新成交的中楼层同户型，总价已经落到750万。
（来源：乐有家平台）
（来源：小鹿选房）
再比如位于福田安托山的海德园，作为深圳楼市高光中的网红盘，初始发售价格最便宜的一套约1049万，去年4月一套约87平高楼层户型成交，总价约1260万，但到了今年6月中高楼层同朝向的同户型，成交总价仅1050万。
（来源：乐有家平台）
（来源：小鹿选房）
说明，代表改善段位的住宅，如今成交依旧需要向市场让价。
放眼整个深圳，从2021年高点到现在，各区二手住宅挂盘均价，普遍撤回了三成多。
（来源：链家平台）
南山片区挂盘均价从约12万回撤到8.3万，回撤约30.8%；福田挂盘均价从约10万到约6.9万，回撤31%；宝安、龙华、龙岗、坪山这些区域，回撤幅度普遍在32%—36%之间；盐田片区最明显，回撤约38.1%。
所以，6月的交易掉头，不过是回归市场的本质。
市场结构撕裂的背后
出现这样的市场结构，说白了就是当下市场，买房的人不同了，收入走势分家。
改善盘的主力买家是谁？
就是深圳各大科技公司、互联网公司的中层管理者、核心技术和业务员工，也就是大家常说的城市夹心层。
他们年薪几十万到上百万，有一定积蓄，是置换改善、买学区房、买品质次新房的核心力量。
这部分群体的职业稳不稳、收入预期好不好，直接决定改善市场的冷热程度。
就拿现在的热门行业或者赛道来说，上下游的分化，正好也对应楼市的K型走势。
最近参加一个交流会，和一些公司的管理层或者内部核心人员交流。
整体上有一个观感，就是热门赛道或者产业链的上游公司，比如芯片、EDA、算力基础设施等硬科技赛道，受益于AI算力需求爆发，产能扩张，人员增长明显，有的人员三年增幅20%—60%。
但产业链下游的公司，如AI应用、计算机视觉、通用软件这些赛道，这些公司都在强调降本增效，强调AI赋能，AI工具替代员工显著提升人效。
这些公司不是没钱，很多账上现金流很充足，但钱不是拿去并购、扩生产线，就是高薪挖大厂出身向下兼容的人才。
这些处于行业领先的公司，优化的往往是普通员工和中层，背后承载的就是市场的夹心层购买力。
这部分人，恰恰是改善房的主力消费群体，是一、二线城市置换改善、学区房、品质次新房的主力。
当职业预期不稳，收入被打断，对应的购房行为就会变，要么暂时放弃改善计划，继续住着老房子；要么直接下调购房预算，从800万的目标降到600万；更谨慎的甚至会卖掉现有房子降杠杆。
中间购买力一收缩，带改善属性的住宅自然占比缩水。
而这种分化不止在楼市，消费端也是如此。
以高端日用品，消费品领域来看，可以看到一些高端用品的上市公司业绩不仅平稳有增，而且净利润亦有增长。
比如高端定制家居的、国内高端商务休闲服饰的、国内高端医美、高端滋补品、艺术奢侈珠宝、高端腕表等一些上市公司，近三年的业绩或者利润都有所增长。
招商银行的数据也更直白，去年私人银行客户（日均资产千万以上）同比增长17.87%，增速是普通零售客户的两倍还多。
那么，反映到楼市、消费上，就是全线的K型分化或者哑铃结构的表现。
所以，6月的成交掉头，说白了就是去掉政策滤镜后，市场的真实模样。
短期刺激只能拉一波成交量，没法改变底层的购买力结构。
只要夹心层的收入预期没真正稳住，市场的K型走势就不会结束。
刚需有刚需的底盘，豪宅有豪宅的圈子，最煎熬的改善市场，还得熬很长一段时间。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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