武汉楼市：3年内，光谷东房价能超越关山大道吗？你怎么看？|关山|南湖|房价|武汉

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提问：房姐好，我看圈内一直在推光谷东，认为光谷东以后会超越关山，其实现在两者价格差价并不是那么大，那未来光谷东的天花板到底是多少呢？不知道方便透露不？

回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下一.先说说产业新城的发展产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：

阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长年平均增长50%以上。

阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展催生出产业配套服务。

阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。 很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。

关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。再看看光谷东，规划非常好，土地平整分割有序，路网发达，产业区住宅区和公共设施绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。光谷早已成为除了武昌汉口汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。

产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：

1.明确产业规划与定位

2.制定招商目标

3.出台优惠政策

4.确定营销价格

5.持续跟进招商服务从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。二.再来说说房价新区建仓的缺点：新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）新区开发到一半的时候，商品房很贵新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。

而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。而光谷东目前最大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东短期内我并不看好，透支太历害。

三.最后说说人口关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村望京，在老北京人眼里都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育医疗商业住宿娱乐）都能在新区内完成，自成一体。所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。

若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。

提问：房姐，上次问了个新人问题一激动没说明白，还是很迷茫。我在燕郊有一套住房（100万，还有贷款10几万），一个商铺（现在亏钱，90多万买的），顺义机场有一商住两用目前自住（140万）。北京的公积金还没用过，之前都是商贷。现在子弹100，想在北京或者深圳、武汉投资一套，计划把户口迁到深圳（目前在湖北）。看了你很回答首选肯定要在一线城市，目前北京北清路的新盘万象悦府和东三环到东五环的小房哪个比较好？另外如果在深圳买会不会更好？我能负担得起的，在深圳有那些楼盘值得看呢？非常感谢！

回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。纯刚需居住片区。万橡悦府5万以上的定位属于资源错位。建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。优先朝阳，望京酒仙桥常营双井等。深圳现在高位，如果主场在北京，就继续淘北京好了。

提问：新人首问，房姐你好，本人目前在福建三线城市，有三套房，1.2016年购入，公积金贷款余30万，市值185万，2.2019年9月摇号购入，买在母亲名下，月供6800元；3. 2018年购入，公寓42平，月供1800元，装修后可租1500元，目前市值39万，在汽车站旁目前人气不够不大好出手(买时总价及税费34万)，贷款余14.5万。目前三套均未装修。我与老公在单位上班，年收入22万左右，公积金每月5800元，现有现金10万。想把公寓出手，再去摇号买套90平的住宅，首付30几万，月供3000多元，可是老公更倾向于将2016年那套装修了自住。美丽的房姐能帮我出个主意怎样配置更优吗？

回答：你好，你的思路正确，公寓涨幅非常弱，不属于优质资产。但是房产配置建议去确定性更大的一二线城市。福建能淘到性价比高的笋盘，有确定收益也可以入手，只不过房价天花板略低了一些。

提问：我1.20付的尾款，分两次还清的，能退房吗？贷款审批还没下来，谢谢

回答：具体看你合同怎么签的，新盘需要找找关系，二手房要跟业主协商。如果是二手房可以以贷款审批不了为理由，三房无条件解约。

提问：你好，房姐，子弹100万，在宁波哪里买房比较好，再买算二套，

回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。

提问：请教房姐，3～5年后白沙洲的利好全部对现后，跟南湖片区比起来，均价会相差多少？有没有反超的可能？

回答：白沙洲的定位也是睡城，未来价格对标南湖，所以长远看2个板块价格不相上下。

提问：新人首问，房姐你好，目前沈阳地铁口房价已经比较贵了，周边的楼盘比如坤湖郦舍和香屿兰溪值得入吗？长青街地铁口的房龄都好老啊，10年以上的房龄单价9千左右值得入吗？纯投资

回答：地铁口上涨更，拉升40%。坤湖郦舍学区可以，刚需盘，价格有优势，但是升值比较慢。二手房淘奥体长青街于洪新城最稳妥，房龄10年左右可接受，别超过15年。博短期看学区房

提问：房姐么么哒，之前按房姐指导稍有起步后，又来请教。现状: 夫妻二人jlh后，一年时间先后分别买入华侨城原岸，中建大公馆，均30%首付，现在月供3万，尚余子弹200。请问: 华侨城打算自住，要留笔装修款，加上两年按揭款储备，这样大概有100个子弹不敢动，这样安排是否稳妥? 若留100稳妥，剩下的100子弹，请问是年底前入一套深圳笋盘，还是再入两套武汉笋盘，哪个方案更好?

回答：100去深圳能买的一居室都溢价在武汉淘笋吧，再入手2套低价潜力盘如果还有房票，去沈阳

提问：房姐你好，二套改善的话，光谷东的中建光谷之星和关山的江城雅居哪个更适合啊，从交通，发展，商业配套和学区几个角度来评价，谢谢解惑！

回答：你好，自住更倾向江城雅居学区和配套更好中建光谷之星目前价格不便宜，板块发展需要时间如果这2个盘价格相同，建议优先江城雅居

提问：房姐好：百步亭和谐里旁边规划有二级专科医院，影响投资吗？

回答：不影响

提问：我有一套昆明太平新城的叠加别墅，太平云岭盛世佳园，不知道该不该出手！

回答：你好，太平适合养老，不适合投资，建议出手置换。

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