疫情期间，因免一个月房租被赞为“中国好房东”的红星美凯龙，却因为租金问题，旗下郑州南三环的商场遭遇租户、业主的双双发难。
租户维权，是抗议市场生意冷清却还催缴房租，双方争执中甚至有人员受伤;279名业主发难，则是向商场开发商讨要被拖欠的房租。
租金纠纷仅是表现，深层次里，则是对市场经营状况的质疑，以及商业模式一开始预伏的隐忧。
文 图/河南商报首席记者 李兴佳 实习生 李佳兰
01
经过连续多日的争取，279名业主拿到了第一笔被拖欠的230万元租金。河南商报记者8月14日上午了解到，在人和路街道办调解下，余下的570万元租金将在8月底前全部到账。
3年前，这些业主从红星美凯龙郑州南三环店(简称“红星南三环店”)的开发商河南德润置业有限公司(以下简成“德润公司”)手里买下商铺，再托管给郑州星润房屋租赁有限公司(简成“星润公司”)出租。星润公司拉来红星美凯龙合作，后者进行招商和运营管理，租赁经营户在红星招商下纷纷入驻。红星代为收取房租，并依靠管理费盈利。
原本，业主每月坐收租金回报即可，但是中途租金收益断档，让他们不得已走上维权路。
目前，业主已拿到被拖欠的部分租金。商场租赁商户却没这么幸运。
疫情解封后，红星美凯龙催缴租金，并强制断电。部分商户不愿缴租，理由是商场曾承诺2018年开业，一直拖延至2019年10月方才开业，由此导致商户开店却未有客流的空转损失;此外，商户认为，商场出租率低，人气惨淡，经营举步维艰。
02
商场生意冷清或是矛盾根结
断电催租事件只是导火索，深层次里，市场生意冷清或是将商户推向维权路的症结所在。
“(市场)生意很惨淡，基本没客流。即使有些销售业绩，也基本都是我们自己在外面跑来的单子，如果靠店面业绩，可以说跟零差不多。”一名经营床垫的商户告诉河南商报记者。
一名经营美式家居的商户则称，“从入驻至今几乎没卖货，市场空置率就是最好的证明。”
有媒体报道称，5万平方米的该商场出租率不过半。针对“空铺率过半”的说法，河南商报记者于8月14日上午11时许当面向红星南三环店人士求证，后者要求发采访提纲并承诺24小时内回复，但截至发稿未获回复。
8月13日，河南商报记者探访时，发现商场多处空铺，正常营业期有些店铺关灯，有些店铺亮灯却未见营业员。有商户反映，商场方搬运家具填充了一些空铺。
有业内人士表示，家居生意的冷清，一部分原因归结于市场饱和、行业低迷。
几年前，郑州建材家居市场就有饱和之说。从九十年代算起，以东建材为起点，先后有凤凰城、中博家具市场、香江市场、居然之家、红星美凯龙就近入驻，形成郑汴路百亿建材家居商圈，更奠定了郑东家居商圈领舞的行业格局。商圈内的红星美凯龙商都路店，曾创下红星全国卖场前三业绩。当中原百姓广场(2011年开业)、居然之家(中陆店2017年开业)、红星美凯龙(2019年开业)齐聚南三环，形成低调的南三环家居商圈时，已经是多年之后。姗姗来迟的后浪，已然错过了家居卖场的黄金时代。
尽管坐拥南三环连贯南北的交通优势，享有周边巨大消费人群，有市场集聚带来的产业互动，有一线品牌强悍的号召力，但是南三环几家卖场面临的却是一个格局固化、竞争焦灼的家居业江湖。
门店租金逐年上涨、价格透明度逐渐增加、电商冲击，更加剧了商户经营困境。
03
委管模式带来的不确定性
红星美凯龙采用自营和委管双轮驱动战略。自营商场，即红星美凯龙自建商场、自己开发运营;委管商场，则是开发商出资拿地、建造物业，红星美凯龙输出品牌和招商管理团队，并从租金中收取管理费。
南三环红星即属于委管商场。开发商为德润公司，在2018年12月开发交付了5.2万平方米的红星国际广场2号楼(即红星美凯龙商场)，出租方为星润公司，红星美凯龙被引进后，负责招商及后期运营管理。
“我们建设开发，红星美凯龙代运营，(房屋交付后)没我们啥事儿了。”8月14日，德润公司法人李爱国接受河南商报记者采访时称。
一位接近红星的行业人士则向河南商报记者透露，“红星相当于是给开发商打工的，在南三环商场的话语权很小。”
商户出示的一份三方租赁合同显示，星润公司为出租方，红星美凯龙提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。
委管模式帮助红星在极速扩张时代跑马圈地，打下了半壁江山。2019年度业绩报告显示，红星委管商场共250家，经营面积1325万平方米，牢牢占据红星整个商场经营总面积(共2100万平方米)的六成份额。
委管合作模式，也为红星南三环店带来诸多不确定性乃至风险。
委管店非常考验企业的管控力。集中上马加盟店或者委管店，一旦缺乏人才和管理的跟进，后续将会面临运营高风险。而且，委管模式中，大多开发商会先将大部分商铺销售一空，当上甩手掌柜，后期只能依靠红星美凯龙的管理输出。
有商户质疑“委管商场是‘后娘’养的”，搭建的委管团队仅能提供基本维护，很难按照红星美凯龙直营店的标准去运营，“借委管店极速攻城略地，是一种急功近利的做法，运营没有压力，没有激情，没有危机意识，这种合作模式很难持久。”
04
开发商散售商铺埋下祸根
租户维权之外，业主也曾因未能及时拿到租金回报收益，走上维权路。
8月14日，人和路街道办相关人士告诉河南商报记者，开发商共拖欠279家业主今年4月至今的共800万元的租金收益，经过协调谈判，开发商承诺分4笔还款，第一笔230万元已到账。
事实上，开发商一开始的商铺散售返租就为商场后期运营埋下了祸根。
早在项目开发阶段，开发商德润公司就将商铺部分销售，业主买了商铺后，又将商铺托管给星润公司对外出租，坐收每月租金收益回报。作为出租方，星润公司拉来红星美凯龙负责招商和商场运营，将商铺出租给租赁经营户。至此，涉及开发商、出租方、业主、商场运营管理方、租户的一条完整商业链条形成。这就是业内常见的散售返租。
这个链条极为考验商场后期的运营管理能力，一旦商场运营失利，出现空租或者租金收益无法达到业主预期，就会引发业主不满，声讨开发商，进而爆发矛盾。
最终的后果很可能是：租客丧失信心，被迫离场，进一步导致市场空铺率升高，更难对外出租，业主收益更难保证，商场运营方同样难以为继，形成恶性循环。长期下去，相互内耗加剧市场冷清，市场可能最终关门大吉。
这种商铺散售和包租模式是国内商业的特色，由此引发的维权也屡见不鲜。
2019年，郑州一服装市场三年托管期到期，眼看市场曾承诺的旺铺变“伤铺”，托管收益也达不到预期，四五百名业主“倒戈”，拒签新托管合同，要求更换托管公司;2016年5月，郑州一大型针织小商品商场未实现年租金收益8%的回报，导致业主拒绝续签托管协议，商户不得已大量退租……
红星美凯龙近期同样爆发类似纠纷。湖南长沙当地媒体报道，2020年4月，红星美凯龙宁乡合作店亏损经营，使物业开发商无法盈利，进而双方产生纠纷，导致商场停摆。
作为委管店，红星不用拿地建房，只负责品牌输出和管理，属于轻资产运营，然而一旦因为行业低迷或者运维不善，不能实现经营目标，与合作商的矛盾就会激化。
不过，新商场3~5年培育期当属正常，3年后才可能转入盈利正轨。红星开业至今只不过10个月时间，尚在咿呀学步阶段。红星南三环店一负责人说：“我们在脚踏实地做事，希望尽快平息风浪，好全心全意帮余下商户做好经营。”
郑州市场广阔，或许需要给南三环红星美凯龙更多的时间和耐心。
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