深圳楼市：回迁房到底能不能买？|住宅|商品房|回迁房|学区房|开发商

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1、会员提问：九哥您好，请问一下您觉得回迁房怎么样啊？比市场价低25％，能买吗？需要注意什么？

答：你好，我简单科普下回迁房。人们常说的回迁房分两种: 第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。

第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。

2、会员提问：九哥你好，100多首付，想买个总价400多小二房出租持有过渡，大概5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位

答：栖游家园和花园差别不大，学校都一般，单价已经涨的比较高，位置方面花好园相对好一些，地铁口，好出租。栖游家园比较新，花园大，相对离地铁口远一点。除此之外可以关注碧海西乡沙井和上塘板块，溢价相对少一些。

3、会员提问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢~

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

4、会员提问：你好，九哥。咨询一下松坪村3期，现在还值得入手吗？

答：松坪村三期在房圈属于争议较大的盘，属于南山刚需次新入门；大的地理位置优越，但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕；优缺点十分明显，除非1\/2期旧改或者学校被南山四大集团收购，要不很难打出暴击，但是作为南山最低总价次新两房，会是一个南山铁底，每一轮都可以略赢，但很难大赢；

5、会员提问：九哥您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘！非常感谢！

答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园诺德西海湾另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。