最近，粉丝讨论黄埔楼市的方向变了。
前段时间，群里粉丝问得最多的是：怎样才能买黄埔？
现在怎么买黄埔倒是其次，更多的反而是在聊：黄埔真涨价了吗？黄埔到底涨了多少？
仅从以上这张群聊截图中，我们就可以提炼出两点：
1.黄埔二手房业主报价信心很足，在买卖过程中出现反价。
2.年初到现在，黄埔房价上涨幅度超过20%。
不过也有个粉丝比较冷静，辩证地提到一个问题：以上反价行为、涨价现象，是只出现在某小区的某个房源中，还是存在于整个小区、甚至于整个黄埔？
这个问题一下子抓住了重点：涨价，要区域内普遍地涨，才能称之为“涨”。如果只是单个楼盘的单个房源出现上涨，那就另当别论了。
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黄埔涨价了吗？
“黄埔涨价”这个话题，已经说了很久了，但真实情况如何？
就在一周多前，PLUS为大家准备了一份详实的数据报告，具体请戳：一二手齐涨价！深莞调控之后，黄埔开始狂欢！
当然，这里也给大家贴上“太长不看版”——
新房方面，知识城板块的万科幸福誉均价上涨了4000元/㎡，旁边的保利拾光年也小有上涨，科学城板块房价总体平稳，长岭居板块出现小幅度上涨。（截止8月8日前）
二手房方面，有几个项目涨价较多，比如向来以学位著称的万科东荟城，目前挂牌均价为3.81万/㎡，相对于7月挂牌均价上调了约3000元/㎡。（截止8月8日前）
总体来说，黄埔二手房的挂牌价涨幅，会比新房涨幅要大。由于二手房情况最能直观反映楼市情况，所以也可以看出，黄埔业主对后市的信心会比较充足。
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万科幸福誉破三万？
这两周，伴随着“黄埔涨价潮”乘风破浪而来、稳坐涨价圈C位的，就是万科幸福誉了。
诸如《知识城破三万，万科幸福誉的业主有福了！》等文章霸屏各粉丝群，更不用说中介们的朋友圈，万科幸福誉的热度居高不下。
一时之间，知识城涨价、万科幸福誉破三万，似乎更新了大家脑海里的那张“广州房价地图”。读起来，似乎有万科幸福誉以一己之力，让知识城板块成为涨幅冠军的势头。
图源：万科幸福誉业主公众号
而上面这张聊天记录截图同样透露出一些重点信息：
1.万科幸福誉一期，97方单位，出售单价超3万/㎡。
2.这是获得了拆迁分红的村民买的，有价也有市，甚至有“供不应求”的可能。
后续我们也了解到，万科幸福誉的一期单位之所以能够卖出均价破三万的价格，主要是因为一、二期距离14号支线何棠下站最近，大约只有300米。其次，对比五期新房，一、二期单位的学位是已经确定了的，而且与其他生活配套设施距离更近。
因此，PLUS打开链家的时候也发现，单价3万＋/㎡的二手房绝非个例。
比如上面这套房源，挂牌后一个星期，业主自己还“悄摸”涨了5万，近一周内也有三次带看记录。西南朝向，中楼层，目前房源楼龄较新且为精装房，是比较优质的二手房。
还有一些超3万/㎡的房源，其业主会标明：全新未住。这部分房源可能是投资客买下的，趁着黄埔涨价潮，未满两年的房源都挂出来卖了。
其次，聊天记录图中所提到的“获得拆迁分红的村民买的”，其实也是近年来经常有的现象。一旦旧改开始，村民们手上有了几百万的分红，他们的目光最先投向的，就是投资房产，让手里的钱保值甚至增值。
所以近一周以来，万科幸福誉二手房在链家的挂牌均价，去到了27805元/㎡，价格趋势呈攀升状态。同时，近一个月内新增看房客源量为493组，但新增挂牌房源只有7套，房客比急速下降，客多房少。
总之，万科幸福誉挂牌价明显上涨，看房量也增多，热度上升是板上钉钉的事情。在成交价方面，就目前中指数据来看，8月网签均价尚未突破2.5万/㎡，不过考虑到网签具有滞后性，二手房成交价仅供参考。
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知识城到底什么情况？
万科幸福誉的二手房挂牌价3万＋/㎡，那知识城板块的其他楼盘怎么样了？
二手房均价为链家统计8月以来挂牌均价
据PLUS致电各售楼部了解到，截止8月17日，万科幸福誉的新房价格去到2.7-2.9万/㎡，后续会加推项目内的楼王单位，景观资源最好，届时单价可能要破三万。
而保利拾光年的销售也透露，他们即将加推72-95㎡小洋房，价格大概为2.7万/㎡，而一些景观资源比较好的高层单位，单价会到3万/㎡左右。
此外，区域内时代印记、招商雍景湾、康大龙祥汇的价格变化并不大。主要原因是时代印记所处的知识城北交通和生活配套比较独立，招商雍景湾、康大龙祥汇则目前主要在售大户型产品，购房者群体有所差异，受市场变化的影响较小。
可以说，万科幸福誉和保利拾光年这相爱相杀的两位，齐齐带动知识城板块房价上涨。按照两个项目上涨的价格来看，现在的总价大约比以前多了30-50万，所以原本就预算紧张的刚需小伙们，如果还想上车，就要再咬一咬牙了。
.04
现在上车知识城，
新房怎么选？
知识城房价上涨，很多粉丝就会问，现在应该买吗？该不该追高呢？
其实说到底，不管知识城怎么涨，终究还是黄埔各板块内的价值洼地，这是每一个预算吃紧的刚需都绕不开的选择。再退一步说，整个黄埔都在涨价，市场热度攀升，知识城再怎么涨，能卖得比科学城还贵吗？显然不行。
所以，想买、能买知识城的粉丝，无需忧虑太多。知识城价格尚属合理范围，轨道交通也步步完善，周边配套逐渐成熟，的确是立足广州的一个好选择。
至于知识城板块内的刚需新房，无非就是时代印记、保利拾光年和万科幸福誉。
是否选择时代印记，你只需要知道两点：1.时代印记是14号支线红卫站上盖项目，地铁站出来就直接是小区门口，但实际距离要看你住的是哪一栋；2.时代印记位处知识城北，规划和产业都比较可观，但由于发展时间还比较短，周边还有很大的改善空间。
红卫站出来，就可以看见在建楼盘。
因此，你只要确定自己对于通勤和配套的要求，就很好做决定。再加上时代印记的总价比较低，200万不到就能买一套，对于预算紧张的刚需客来说压力也会更小。
更难做选择的，反而是互为邻居的万科幸福誉和保利拾光年，大家配套共享，没有太大的质的差别。所以很多粉丝经常都会问，这两个楼盘到底选哪个？
第一，与地铁站距离。原来，万科幸福誉一二期单元对比保利拾光年的楼盘来说，与地铁站距离更近，但现在的五期或者以后推出的楼王单位，会比一二期更远。所以，两个项目目前在售新房与地铁站距离都没什么差别，走走就是了！
第二，项目配套。两个项目的外部配套基本一致，不过，万科幸福誉的建设时间更早，内部配套更齐全和成熟，买了就能用，生活也很方便。在这一点上，更年轻的保利拾光年还需要时间。
另外，万科幸福誉的门口就有麦当劳，PLUS从万科幸福誉踩盘出来，直接就打包一份路上吃了。如果心急的大龄宝宝想吃麦当劳了，万科幸福誉会更快。（哈哈哈哈哈哈哈）
第三，项目产品。两个项目在推出面积段范围上比较集中，户型设计合理之余，还带有入户花园、飘窗等，比如保利拾光年的95㎡四房和万科幸福誉87㎡三房，都是项目内比较受关注的两种户型，高层单位都可以享受到九龙湖的景色。
保利拾光年95㎡四房户型
万科幸福誉87㎡三房户型
总之，就两个项目最近推出的新房来说，如果你更看重性价比的，就买两个项目同等条件单位里更便宜的那个（户型、楼层、朝向等条件）。如果你更注重生活舒适度，保利拾光年的低密度会更舒适一点，买它没什么问题。如果你更希望生活更方便，小区里就能解决生活所需，万科幸福誉就比较能满足。
再做不了决定，掷骰子吧！
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