时至8月，从刚开始的疫情期间沉寂，到3月份开始逐渐复苏，苏州楼市经历了不寻常的2020年，交出的更是不寻常的成绩单。

我们拉取苏州近两年间的成交面积和均价数据绘制成图：

显而易见，苏州成交面积除却年初休假时期大幅减少，整体稳定在80万㎡左右；苏州成交均价一路稳中上涨，从2018年7月的20411元/㎡到2020年7月的25444元/㎡，上涨24.66%。

房价不断攀高的苏州市场，买房难，买刚需房更难。

遍观上半年成交板块TOP10，2万元/㎡单价以下只有度假区板块和运东板块上榜。

仍然只有运东板块，距离外来人口最多、就业机会最好的园区，还算不远。

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运东2.0时代

作为园区向南第一站，运东板块被贴上了“园区南”的标签，沿着东环南延短时间内即可到达园区，享受园区的商业配套，成为园区名副其实的后花园。

一条云梨路，划分运东南北，北部承担工业用途，只有江陵东路两侧为住宅和教育用地，南部为经开区中心区域，承担商业和居住功能。

长三角一体化加持下，这块全城聚焦的“园区南”宝地日新月异，已经正式迈入运东2.0时代：

早期，运东北部翡翠公园、三千邑等产品以纯刚需为主，周边工厂林立，商业欠缺，环境较差；

现在，运东南部学校、商场、公园等配套逐渐成熟，生态大大改善。出则繁华，入则宁静，人居环境焕然一新。

吴江运河文化公园实景图

一、交通

区域发展，交通先行，本就占据优越地理位置的运东，继东环南延之后还将迎来新的快速路，甚至地铁。

运东北部 规划建设江陵路快速化改造一期工程，建设时间为2020-2023年。

另据苏州最新地铁远期规划，14号线有望贯穿苏州南北，联通吴中、吴江太湖新城，并经由庞东路穿过运东。

运东通达性将更进一步，立体交通无缝衔接苏州各大核心区域。当此之时，运东南部已经开始爆发诸多利好。

二、商业

随着板块的发展，大量商品住宅的交付，人员不断的增加，商业规划势必要同步进行。

目前已有的商业仅欧德福超市以及华东农贸市场，华东水果批发市场，华东商业城，海鲜市场。

欧德福超市

政府同样关注到区域需求，依据吴江经济开发区公开回复，将会在华东商业城西侧规划一处综合邻里中心。

吴江开发区官方回复规划

华东商业城

在运东中部云梨路上，博洛尼重磅打造的16万方“苏州湾天空之城”已经动工 ，集商业、酒店、公寓、文化展馆于一体，除此之外还规划有两大商业体。

该项目将成为区域内最大商业体，预计2022年3月完工。

三、学校

目前板块内仅三所学校，随着运东住宅逐渐增多入学压力亟待解决。

根据规划得知，在接下来二年内，运东从幼儿园到高中，全部配备齐全。

运东北：淞南阳光小学+新规划小学+新开发区初中

运东南：运河小学+山湖花园小学+运河初中

已有学校：

山湖花园小学(本部)

山湖花园小学淞南阳光分校

吴江开发区实验初级中学

扩建学校：

淞南阳光小学扩建-北面空地+新增幼儿园；计划设置小学48个班，幼儿园24个班，预计2020年投用

改建学校：

吴江开发区初中扩建高中20轨，2020投用10个班，预计2021全部使用

新建学校：

翡翠公园北，新建初中12轨，预计2020年投用

佳兆业地块东，新建运河小学+初中，九年一贯制，预计2021投用

港中旅新建幼儿园，预计2020年投用

规划学校：

福华电子南，原育英小学规划新小学

绿地苏州one南，新建小学+幼儿园

翡翠公园西侧，新建幼儿园

四季春晓西南侧，新建幼儿园

大运河东侧地块，规划幼儿园

北大新世纪外国语学校总投资额高达约6.5亿元，涵盖幼儿园到高中一站式教学。办学规模暂定为2800人，预计2021年9月迎来第一批新生。

运河实验学校（公立）立足外国语学校隔壁，投资2.5亿元，包含小学和初中，预计2021年9月投入使用。

四、产业

区域发展，必须要有产业革新。

日前，吴江经济开发区日前重新发布了规划动态调整，综合定位为苏州南部综合性现代科技新城，产业升级产城融合示范区！

这意味着运东将由单一的工业片区正式转型到高新技术产业片区，淘汰产能落后、环境污染企业指日可待！

南北分界的云梨路上 ，今年4月云梨路综合改造工程设计出炉，旨在打造一条“江南智谷，运东文枢”的总部经济带。

云梨路现状

云梨路将建设成为片区主干道、隧道、地铁共建的综合性城市大动脉！

云梨路隧道和地铁共建图

云梨路总部经济带鸟瞰图

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新房供应紧张

时至今日，板块内新房供应寥寥，唯有中交九雅花园、中建河风印月和旭辉地块尚有存量。

楼面价示意图

九雅花园上期开盘均价20718元/㎡，由8幢洋房和5幢高层组成，共计863户，打造的是板块内低密度、小面积、高品质精装社区。

中建河风印月上期开盘均价21225元/㎡，规划了33幢11-27F洋房、小高层和高层，建面约83-118㎡，毛坯交付，以品质和户型著称。

旭辉地块拟建26栋11-27F住宅，其中，17栋11F洋房、6栋16-18F小高层、3栋23-27F高层。

遍观园区周边，在甪直站上2.4万元/㎡高位后，只有运东的价格让刚需有所安慰，这也是运东板块一直深受市场认可的主要原因。

而随着之前热销的如三千邑、苏州one等新房大批交付，人口激增的运东也在谋求改变，更多的学校、更大的商场、更便利的交通，以至更革新的产业都在逐步到来。

厂房遍地、商业荒废的旧时代已经过去，苏州南部综合性现代科技新城正在冉冉升起。