北京楼市：东西城合并，对房价的影响有多大？|买房|学区房|房价|房地产|楼市|限购

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？

回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。码农智商税。大厂搬郊区自然不值钱。自住可以关注回龙观板块溢价相对少。

提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五唯一精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？问题三：您觉得光辉里怎么样？谢谢

回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥上半年会回暖，问题不大光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书

提问：尊敬的房姐好！请教一下怎么看阳光上东和华远九都汇的优劣？谢谢！

回答：阳光上东小区占地大，居住人群较多，租户多，小区半封闭式物业管理，属于租金高升值很一般的盘，自住投资都一般华远九都汇是40年小产权与70年产权结合的小区，也是租客比较多。200+的南北大户型有淘笋的机会，有合适的标的可以考虑

提问：您好！最近在看珠江帝景，考虑1000+的三居。分析过您之前的一些看法，珠江帝景属于学区房，有溢价，在不考虑上学的情况下不适合投资或自住。但您又提到过1000+双井的投资自住，可以考虑包括珠江帝景在内的一些楼盘。请问1000+的三居，单价7.5左右，值得投资并持有三到五年吗？

回答：珠江帝景内部差异大，虽然带学区，但之前有过一波回落，现在学区溢价较少，能满足自住+保值的需求。7.5的单价可以长持

提问：上车盘，南向临非主干路。目前比较合适的一套房户型、楼层、位置都比较满意（目前价格其实还是比期望得要高一点）最大的问题是南向主卧带阳台临街，离路边只有十几米，草坪绿化带加一排松树的样子。路是两条机动车道（每个方向一条车道）+非机动车道+最外面是一排车位那种。有三趟公交车，车站和路口都不在附近。白天开窗在屋里还好，关窗或关阳台门的话噪音基本无影响。观察了下晚上八九点钟车辆明显比较少。估计早上可能会吵吧？另外会不会灰尘也比较大？有没有什么应对措施？还是说建议不要入手了？

回答：在上车盘里，没有100%满意的房子，如果100%满意，价格一定不满意。评估一套房子值不值得买，最简便直接的是：小区，楼栋，楼层，朝向，价格，税费。更具体地，涉及户主详情，税费详情，交易周期，意愿，债务，户口等细节。

提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额最高月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议。

回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押，限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题

提问：感谢房姐点名，本人目前在京有像素商住一套，300万现金，大厂两套，吉林门市一套。月收入5万左右，公积金10年，但征信不是很好，现在想在北京现金+公积金贷。预计在400-500万总价房产，想在朝青(国美，炫特，cbd传奇60平左右），常营(保利家园，北辰福地，富力限价商品房89平），十里堡和石佛营，甜水园，呼家楼，团结湖(老破小），现在看的有点乱了。想请房姐，指点保值增值，具体哪些小区可以选择。预计持有周期，及后续的操作指导。

回答：朝青>常营，朝青的这几个盘都还不错。国美，炫特，cbd传奇都是可以入的需要具体标的来比较。还有首城国际、柏林爱乐建议也淘一下。持有5年左右比较合适，如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套，商住有机会就出掉不适合长持，大厂留一套就可以了，投资标的选择非常重要，选对了雪球才能滚起来

提问：房姐您好！考虑退休养老房，目标1000万左右，属于二套，一是想考虑沙河，北七家附近别墅，二是考虑北清路，回龙观，望京等地大平层或者复式。哪种选择更好？或者更好的建议。

回答：我从来不认为北京周边郊区别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老。所以更推荐大平层或复式

提问：房姐过年好～我在顺义天竺有个联排，400平，李嘉诚开发的那个。目前在此居住。自住感觉还算舒服，但一直想换个更好的。另外在在北纬40度有一个2居和1个1居。目前手里还有一个可买第二套的房票，但现在看不清行情，想问问您最好的配置应该是怎样的？1、是否该卖北纬去换五环里面？但又觉得阿里去来广营那边了是不是后期会涨？2、因为住惯了大房子再回市里买平层不太喜欢了，但天竺这个房子是不是未来升值有问题？还建议留么？如果建议换有没有好的推荐？之前看过北京院子，但还要加的钱太多。谢谢～

回答：如果考虑居住质量就放下投资和升值的想法，类似天竺大概率跑输北京大盘，如果能平衡下，可以看下融科橄榄城北纬建议不要动了，位置上没大的问题，置换成本还是很高的

提问：房姐，沈阳是不认房不认贷吗？是不是可以破北京限购？本人北京的，无房无贷。多少可以上车沈阳？能不能具体推荐几个片区

回答：沈阳新盘，对本地人认房，外地人认贷认房沈阳破限购容易沈北新盘可以关注雨润，亚泰城。二手沿着沈北地铁线淘单价8千内的10年内次新盘，学区盘优先，配合淘笋。准备子弹20左右。二手也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区

提问：房姐您好！目前工作在望京，北京户口，单身。手上钱有限，看了下没有合适能买的。名下有一套房，在青岛（李沧区，属于市区但不是繁华地区）。未来10年工作会在北京。方案1.保留青岛房子，再攒几年首付买北京一居室。方案2.现在卖掉青岛房子，子弹能到270-280，去天通苑买（望京是买不起了）。如果方案2合适，是买个面积大的合适，还是买个面积小点的，过一两年用老人北京户口再买个小的合适。贷款方面有什么建议吗？希望房子能起到自住+保值增值作用。谢谢！

回答：方案2，出掉青岛房产，在北京早上车，面积经量选大。一套大面积好过两套老破小，二套的话直接全款抵押做到4成首付

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》