合同法第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

该规定是合同法关于先履行抗辩权的基本规定，该规定看似简单，但是其适用还是有很多的限制的。从浩云律所接待的咨询来看，在具体实践中错误行使先履行抗辩权的情形并不少见。

案例一、行使先履行抗辩权的对价义务不对等。

马先生租赁了一家商铺，由于近期商铺漏水，马先生通知公司进行维修，而公司迟迟没有进行维修。马先生问：对商铺的维修属于某公司的先履行义务，在公司未履行义务之前是否可以主张先履行抗辩权拒付租金？

不能。

根据我国民法诚实信用原则，行使先履行抗辩权，双方的义务应当形成对价，而本案中，虽然商铺漏水，但是并不影响经营使用，马先生拒付租金与对方未及时维修相比，双方的义务不对等，马先生拒付全部租金没有的法律依据。马先生应当根据合同法第221条的规定，可以“要求维修、自行维修要求维修费用、相应减少租金或延长租期”。

案例二、行使对象错误。

因房屋质量瑕疵，物业公司不履行保修义务，张先生问是否能主张先履行抗辩权，不交物业费？

不能。

物业公司是受开发商委托对房屋履行保修义务，该义务并非张先生与物业公司签订的物业服务合同中的内容，房屋保修义务与物业服务义务分属于不同合同主体的两个不同的合同关系之下，因而无从论述履行义务的先后问题，故而不能适用合同法关于先履行抗辩权的规定。

案例三、主张先履行抗辩权并非同一法律关系。

王先生与公司签订一份《商铺租赁合同》和一份《推广服务合同》。对于王先生而言，订立、履行《租赁合同》的目的是获取《推广协议》中提供的宣传、推广服务；订立、履行《推广协议》的目的是为了获取《租赁合同》的利益，即将优惠承租的房屋转租他人获利。现公司不履行推广义务，是否能主张先履行抗辩权拒付租金？

不能。

依据《合同法》第67条的规定，先履行抗辩权适用的条件为：须由同一双务合同互负债务、须双方互负的债务有先后顺序，且后履行一方的债务已届清偿期、须先履行一方未履行或履行不适当。

本案的租赁合同中，王先生履行交纳租金的义务没有附设条件，合同双方当事人也没有约定履行义务的先后顺序，王先生以另一法律关系中公司对合同义务的不履行作为本案履行合同义务的抗辩，是对先履行抗辩权适用的误解。

先履行抗辩权的规定虽然简单，但是在实际运用过程中还是有不少限制的。除了上述三个典型案例之外，还涉及先后履行顺序可否依据交易习惯确定，先履行抗辩的顺延履行期限，法院可否主动适用先履行抗辩权等等问题，在此不再赘述。

在此，浩云只是通过文字提醒各位，最好咨询专业律师后行使先履行抗辩权，千万不要自以为是，一旦不慎就落入违约赔偿的后果，得不偿失。